业绩大坍塌？看完这篇你才懂房企年报的强烈暗示！

一年一度年报季，又到公司交卷时。

过去看年报，通常要到3月31日才看完，因为就像部分学霸写完了还反复检查，有些标杆房企也会选择最后交卷，很有看头。

不过，近几年来，只需看靠前发布的就可以了，毕竟，成绩拔尖的往往最早交卷，而它们的思路和行动将引领行业未来的发展。

新发展模式已是共识

高质量发展，这是今年各地“新春第一会”的高频词。早在2019年，不少开发商、运营商也都这么提。

不过，当时，增量开发规模仍在增长，规模思维在“高质量发展”的范畴里占据至关重要的位置。

2021年底的中央经济工作会议，首次提出“探索房地产新的发展模式”，业内仍然存在争论。

2022年，全国房地产开发投资同比下降10.0%；房屋新开工面积同比下降39.4%，商品房销售面积比上年下降24.3%。严峻的现实面前，即便是稳健的企业，也迅速达成了共识：新的发展阶段要有新的发展理念，目标是高质量发展——

当然，对于什么是新的发展模式，不同的企业，理解和落地仍然会有差别，因为每个企业的能力不同。不过，企业告别高杠杆扩张模式，回归产品（满足客户对产品品质、服务质量及生活配套不断提升的要求）及盈利本质，则是共识了。

招商蛇口董事长许永军在业绩会上就表示：未来的发展趋势，一是要沿着综合发展、高质量发展，对招商蛇口来说，分成三类，销售类、持有经营类以及服务类，这是从业务上划分；二是从发展手段上来看，要通过精细化管理，实现高品质；三是要注重科技化、数字化……

其还强调，要有一个综合发展的理念，而非单一的某一项能力。以当天业绩发布会所在地——空港建设——为例，光地价就310亿，这有五六个酒店、有公寓、有办公、有会展，有物业服务，有餐饮服务、有商业等一系列，如果不具备招商蛇口这样的综合能力，根本做不了。

今年第一家发布年报的内地房企越秀地产，也是一个很好的例子。其在去年新增了37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，其中TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%……

民营房企之光龙湖，CEO陈序平在业绩发布会上表示，未来5年，龙湖集团将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升50%以上。2022年，龙湖集团的运营及服务收入为235.5亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%。这意味着，未来5年，龙湖在经营性业务板块的利润占比还要扩大一倍。

……

彼得·德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。房地产新发寨模式已来，仍对新发展模式持怀疑态度，是很危险的事。

资管时代正加速到来

去年，是房地产行业的寒冬，但是，财报显示，中国平安的投资性房地产规模竟然是增长的——截至2022年末，中国平安投资性房地产的规模为1366.5亿元，比上年增加了349.65亿元，同比增长了34.4%。

在业绩发布会上，中国平安联席CEO姚波对资产配置做了阐释：在平安险资投资中，不动产规模占4.7%，其中物权类占60%，主要是收租型办公楼、商场……中国平安首席投资执行官邓斌表示，房地产投资风险可控，60%商业不动产在一线城市，从宏观角度看，不动产行业最困难的时期已经过去。

事实上，今年以来，险资投资不动产明显提速。相比过去偏好上市房企的股权，如今险资更青睐物权投资。此外，与之前主要投资购物中心、写字楼等传统的房地产业态不同，险资对工业园区、物流仓储等收租型物业的兴趣也日益浓厚，后者都属于近年来不断走热的新经济不动产的范畴。

可以看到，险资看好的都是具有稳定现金流的不动产投资。以房地产为代表的不动产投资“长期持续回报”属性，与险企资金长期属性十分契合。优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种。而且，经过几年的深度调整，现在物权的价格也比较低，只要经济继续保持中速增长，预期回报就有了保证。

持续稳定的现金流到底有多重要？前不久跟一老总聊，他说了一个观点很有意思：我觉得未来房地产的投资属性下降，但金融属性反而会上升。什么意思呢？就是炒买炒卖，赚差价的模式过去了，未来更加看重的是现金流，也就是资产管理的逻辑。小明对此十分认同，这其实就是商用不动产应该有的逻辑。目前，我们正在从增量开发向存量转轨，从大开发向大资管转型……

2022年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为118.8亿元（不包括北京长安天街），较上年增长14.1%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%；运营毛利率为75.6%。

商场就不说了，说说租赁住房。2017年，长租公寓风口。三年干50万间，5年干100万间的声音不绝于耳。不过，随后就一地鸡毛。只有少数企业在认认真真的做。龙湖算是其中之一。财报显示，龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，超2万房间纳入保障性租赁住房。

今年，行业出台了很多政策，我认为有三个最要紧：一个是一个是2月24号，央行和银保监会发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，俗称住房租赁“金融 17 条”；另一个是2月20号，2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，同日中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）；还有一个是3月24日，国家发改委官方公众号发布了《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

这三个政策，一个将租赁住房的扶持政策从保租房拓展到了市场化的租赁住房，并且有诸多创新，将进一步刺激租赁住房市场发展；另外两个则进一步补齐了商用不动产融投管退的闭环，并且让不动产跟实体经济有了更多的连结。三者，将会加速整个不动产行业的逻辑重构。

不动产行业正在向大资管方向加速狂奔。

行业会变得越来越轻

无论是国央企还是像龙湖这样的民企，今年业绩发布会上，对投资拿地都有“以销定产”的表述。这个说法，往年大家也喜欢说，但多半是说说而已，该凶猛抢地就凶猛抢地。但近几年意味完全不同。

事实上，这几年“轻资产模式”越来越火。不仅缺钱的民营开发商、运营商力推，一些国央企也大举进入了。

小明认为，所谓轻资产模式，更准确的其实是轻资本，重运营、重服务、重能力，一句话凭本事吃饭，而不只是凭金融红利、用钱开路。

招商蛇口副总经理聂黎明在业绩会上就表示，关于轻重并举，招商蛇口将按照三个转变发展原则，从以重资产为主向轻重结合转变，从开发为主向开发经营并重，从同质化的竞争到差异化的发展……

其介绍，2022年，招商蛇口商业、写字楼、园区公寓，以及会展几大板块，在轻资产的运营拓展方面都取得了一些成效。今年会坚持加大轻资产的力度，逐渐提升轻资产的收入及在招商蛇口收入和利润里面的占比。

除了招商蛇口，华润置地、龙湖、世茂、美的置业等一众标杆，也都布局了轻资产，因为利润率确实高。

以轻资产龙头绿城管理为例，财报显示，2022年绿城管理经营收入达到26.56亿元，同比增长18.4%，自上市以来年复合增长率达21.0%……毛利率与净利率水平均创上市以来的新高。再次向行业印证了“轻资产”业务的高收益、低风险、抗周期等优质特征。

美的置业，借助自身优势，可以同时为B端和C端客户提供智能化产品和装配式产品，睿住智能在2022年确认销售收入11亿元以上，同比增长33%；睿住建筑科技，2022年确认销售收入超过7亿元，第三方业务占比已经高达89%！

面向未来，变轻仍有空间。

一方面，近几年，民企拿地大幅减少，国央企随之大幅上升，但不少地方国企——特别是城投，缺乏开发经验，项目开工率很低，需要寻求外力。从绿城管理来看，2022年国企和城投客户占新拓业务的66.2%。

龙湖龙智造的客户包括央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校都在里面……

此外，“十四五”期间保障房建设需求加速释放、赋能纾困“保交付”等，也存在一些拓展机会。

另一方面是存量资产盘活，这是近两年国家大力推动的事项，也是国央企需要重点突破的领域。

随着不动产私募基金、公募REITs的常态发行，优质的园区项目以及拥有产业运营能力的团队或企业成为了越来越多金融机构的重点关注对象。原先做实业的国央企、地方城投手里都握着大量的工业用地、产业园区存量资产亟需盘活。

早在多年前，就有业内大佬指出，房地产是要讲技术的，从规划、设计、配套、园林、设备，包括开发过程中每个环节的管理等，都应该完善资质要求，不能说谁有钱谁就能做，最后把市场搞乱了。

过去不动产领域的模式是大包大揽——融资、投资、建设、运营等都一家公司搞定，未来的大趋势一定是细分，各自在专业的领域赚钱，这其实也是一种轻的模式。3月24日国家发改委的《通知》，已经将公募REITs拓展到商用不动产，为变轻提供了更多可用的工具。

不过，轻资产是品牌和管理的输出，不是可以贸然闯入的领域，正如招商蛇口副总经理聂黎明在业绩会上所说：重为轻之根，如果没有重，轻资产的能力也培养不出来，所以我们的轻首先是坚持把自己做的项目能够做好投好，然后再积极去拓展轻资产项目。可谓十分正确。

小 结

总结起来，其实就一句话：时代真的变了！但有一样东西永远不会变，那就是人们对美好生活的向往。未来，不动产行业要以此为原点思考，重构自身的商业模式，经营逻辑。行业一定还在，被淘汰的只是部分企业、部分个人……

（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）