这次，港资房企赢得彻底

2022年财报季如约而至，各大房企又到了“总结与展望”的时刻。

对比往年，今年内地房企业绩可以用“惨淡”两字形容。据机构统计，截止2月14日，已发布业绩的67家A股房企中，亏损的有38家，亏损总额最高达1542亿元。盈利的只有29家，盈利总额最高达362亿元。

明源君注意到，与内资房企大面积亏损相比，常年被贴上“保守”标签的港资房企，却走出了独立行情，整体盈利能力依然强劲。

比如李嘉诚旗下长实集团去年盈利217亿港元，恒基地产盈利92亿港元，太古地产盈利80亿港元，香港置地盈利61亿港元，4家合计450亿港元。

450亿港元什么概念？也就是仅仅这4家港企的利润，就已经超过A股29家房企盈利之和。

房地产市场整体下行，港资房企是如何顺利过冬的？他们对今年房地产市场怎么看？又是否会抄底内地楼市？且听明源君一一道来。

港企盈利能力强劲

内地业务竟比香港业务表现好

看完数十家香港房企的财报，明源君有以下三点感受。

第一，内地房企业绩普遍腰斩，香港房企降幅却很小。

据克而瑞监测，2022年有近90%的百强房企累计业绩同比下滑，平均幅度高达41.6%。其中降幅大于50%的房企数量为36家，另有32家百强房企累计业绩降幅在20%—50%之间。

虽然香港房企也受到市场下行的影响，但业绩下滑幅度通常在10%左右，有的甚至还实现了正增长。

比如新世界发展2022年下半年录得综合收入402亿港元，同比增长13%；恒基地产2022年实现收入256亿港元，同比增8.60%；恒隆地产实现总收入103.47亿港元，与2021年持平。

来源：明源地产研究院
第二，港企的内地业务竟比香港业务表现要好。

2022年香港房企业绩坚挺，很大程度竟是内地业务在起作用。

比如嘉华国际香港物业销售收入39.61亿港元，同比减少59.84%，内地物业销售收入41.37亿港元，同比减少只有26.32%。

嘉华国际表示，香港市场降幅较大，是因为2022年初开始实施严格防疫限制及社交距离措施，市场气氛日渐趋淡，导致年内一手及二手物业市场成交量按年分别下跌42%及39%。政府私人住宅楼价指数按年下跌15.6%，是自1998年以来最大跌幅。

再看恒隆地产，其内地与香港物业租赁收入分别为67.52亿港元、32.79亿港元，均同比减少3%，但内地的物业组合租赁收入按人民币计值上升1%。

恒隆地产表示，2022下半年内地租赁收入较2022年上半年增长8%，香港方面只有3%。增长原因主要是武汉恒隆广场租赁收入剧增52%达2.32亿元，另外除上海和沈阳外的高端商场也均录得6%至52%增长。

新世界发展也表示，集团内地销售情况非常好，跑赢大市，去年7月至12月销售额是92亿人民币，已经超过财年目标的60%。杭州望江新城二期去年累计卖了110亿元，也创了纪录。

第三，市场下行，但港企的盈利能力依然强劲。

据机构和媒体统计，截止2月14日，A股有67家上市房企公布了2022年度业绩预告，其中预计亏损的房企数量达到了38家，占比近6成，预亏房企亏损总额最高达1542亿元。

来源：克而瑞港股方面，截止3月20日，39家港股房企发布的业绩报告及预告中，有25家房企或录得亏损，亏损总额最高达1015亿元。反观香港房企，除极个别房企亏损外，其他全部盈利。

比如长实集团盈利217亿港元，同比增长2.08%；恒基地产盈利92亿港元；太古地产盈利80亿港元；香港置地盈利61亿港元；新鸿基地产2023财年前半财年盈利84亿港元。

另外，恒隆地产盈利38亿港元；嘉华国际盈利14亿港元；新世界发展盈利12亿港元；瑞安房地产盈利10亿港元。

而且不少港企内地业务盈利水平还超过香港业务。比如恒基地产香港物业发展的税前盈利下降了29.48%至33.55亿元，而内地物业销售应占税前盈利约21.97亿港元，按年增长37%。

不玩“三高”
经营策略追求“基业长青”

房地产市场整体下行，港资房企是如何保持盈利水平的？内地房企要向香港房企学习什么？明源君总结了以下三点。

第一，不玩“三高”，安全比增长更重要。

过去十多年，内资房企凭借高负债、高杠杆、高周转实现了规模的跨越式发展，诞生了一大批黑马房企。可也就是这种疯狂无序的扩张，极大削弱了房企的抗风险能力，为日后内地房企纷纷暴雷埋下了隐患。

恒隆地产董事长陈启宗就曾说，内资房企追求的是规模和速度，而不是盈利能力和素质，这种音乐椅游戏迟早会结束。

而经历多个大周期的港资房企，早就摒弃了以往盲目做大的浮躁心态，在经营策略上追求“基业长青”，风险意识已经刻在企业基因里去了。

所以港资房企负债率普遍偏低，三道红线标准里净负债的标准为100%，行业规模房企的净负债率则在70%的水平。
而2022年末港资里最高的新世界发展净负债率不过46.9%，恒基兆业24.1%，新鸿基地产19.2%，太古集团连7%都不到，远远低于整个行业的平均水平。
大多数情况下，低负债率代表着公司经营质量较好，同时意味着公司的发展潜力可以进一步挖掘。
具体作用主要体现在三个层面：
第一，低负债率意味着公司具有良好的还款能力，贷款机构放心。第二，低负债率意味着公司的风险意识较强，投资者放心。

第三，低负债率意味着公司发展潜力不可小觑，可以进一步融资扩张。
第二，侧重持有型物业，现金流稳定。

内资房企普遍喜欢住宅开发，而港资房企则青睐现金流稳定的商业综合体项目。

据机构统计，内地房企持有物业收入占比普遍不足10%，而香港前十大房企中，租赁收入贡献占比平均为40%。

来源：倍智比如新鸿基地产在香港楼市泡沫破灭后的1999年-2005年，其销售物业利润率大幅下降，但租赁业务却几乎没有受到影响，保持了公司50%以上的利润。

来源：太古地产财报而2022年业绩表现较好的太古地产，其大部分收入来源于物业投资的租金，其中办公楼租金收入60亿港元，零售物业租金收入58.49亿港元，住宅租金收入3.74亿港元。

对房企而言，持有一定比例的经营型物业，可以优化资产结构，使企业有稳定的现金流，降低公司的经营风险。同时，房企亦可通过有效运营，获取所持物业的长期增值收益。戳这里，管好利润现金流

第三，热衷布局城市群中的核心城市。

港资房企布局不会把战线拉得过长，而是选择城市群中的核心城市重点深耕。

注：数据截止到2021年

比如太古地产，其2022年实现收入138亿港元，盈利80亿港元，同比增长12%。之所以能之所以能保持这么好的业绩，很大程度就是因为布局多为一二线核心城市。

截至2022年12月，太古地产应占物业组合总楼面面积约300万平方米，其中香港占比约4成，主要包括甲级办公楼、酒店及其他高尚住宅物业。

在内地，太古地产也只在北京、广州、上海等城市的优越地段，布局大型商业发展项目，权益面积为127万平方米。其中成都太古里2022年销售额超过80亿元，在成都主要商业体和购物中心中位居第二。

再如瑞安房地产，2022年实现销售金额272亿元，实现收入156亿元，仅分别同比下降10%、11%。

对比内地房企动辄腰斩的业绩，瑞安房地产受影响较小，也是因为布局多为一二线核心城市，其中瑞安在上海已经深耕超过三十五年。

地产圈流行一句话：地段，地段，还是地段。核心城市之所以受青睐，就是因为这些地区经济发展水平较高，产业基础和人口流动性较好，潜在购房需求和消费需求活跃，对于房企未来业绩增长提供了保障。

投资依旧谨慎
部分港企会加仓内地楼市

港资房企对今年内地房地产市场有何预判？是否会抄底内地土地市场？

明源君结合财报数据发现，港资房企投资分化十分明显，主要分成两类。

第一类，以新世界发展、九龙仓置业为代表的港资房企，对市场预判偏于谨慎，会继续收缩战线。

比如新世界发展去年8月高调宣布，公司将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个中国城市投资共计100亿元。

可半年多下来，新世界发展仅在去年7月与保利+招商联合体以34.2亿元竞得上海普陀区1宗地块，11月以2.54亿元在杭州获取了一块宅地。

截至2022年12月底，新世界发展在内地持有的土地储备约525.6万平方米（不包括车库），仅比2022年年中多了5万平方米。

另外，声称“有兴趣买地，且有很多内地民企来洽购”的九龙仓，也已经好几年没有在内地拿地。

明源君认为，上述港资房企不趁势抄底内地楼市，主要有两个原因。

一是内地楼市仍不明朗，港资房企不敢轻易尝试。

港资房企的风险意识极高，对于把握不准的事情轻易不会去碰。

九龙仓就表示，集团对投地有兴趣，但希望再观察市场的发展情况。假如市况仍是疲软，投地会更谨慎。

瑞安房地产也表示，现在机会是很多，但市场收购的机会还没有完全出现，公司还是会比较小心地去判断这个市场。所以总的来说，公司相信市场肯定会逐步回暖和朝着好的方向去发展，但是在短期之内，还是有很多波动的。

二是港资房企对项目要求极高，不合适就不买。

港资房企更注重长期运营，所以对项目选址要求极高。

长实集团表示，只要回报合理，公司就会买地。不过，公司投地一直比较有纪律，不会有志在必得的心态，符合价格就做，绝对不会盲目出价。

九龙仓置业就表示，公司对买地的要求比较严格，之前有很多内地民企找公司洽购项目，但考虑到这些项目可能会有一些陷阱，所以宁愿参与政府土地拍卖方式获得项目。

第二类，以太古地产、嘉里建设为代表的港资房企，去年加大了对楼市的投资力度，今年仍会积极看机会。

来源：明源地产研究院

比如太古地产去年年初就高调宣布，未来10年将在核心市场投资1000亿港元，于中国内地、香港及东南亚几个主要市场寻找机会。
如今计划实施一年，太古地产在财报中提到，截至2023年3月7日，已承诺的投资计划总额约为390亿港元，其中，170亿港元用于中国内地，110亿港元用于香港，110亿港元用于购买住宅物业买卖项目。

另外，去年1月，嘉里建设以133.29亿元拿下上海黄浦区4宗地；去年6月，香港置地等联合体竞得上海徐汇滨江宅地，总价47亿元；去年12月，瑞安房地产以23.76亿元竞得上海市杨浦区一宗地块。

明源君认为，上述港资房企此时加码楼市，主要有两个原因。
第一，看好内地楼市后续发展。

在特殊时期，信心比黄金更重要。随着疫情影响逐渐消散，以及各项楼市利好政策层出，一批港资房企对2023年房地产走势看好。

太古地产表示，中国内部经济出现了很多发展势头，2023年肯定有很好的机遇。以公司自身经营为例，内地零售业务自从去年10月底开始人数和营业额都开始回升，现在内地的销售水平已经非常接近疫情前。

恒隆地产也表示，目前中国房地产市场处于周期底部，长远来看，市场仍有上升空间。不少地产商都加快在内地买地的节奏。公司也会继续去研究市场，看有没有机会买到新地，这是我们一直没有停下来的一项工作。

第二，战略发展需要，及时补充弹药。

最近几年，中国奢侈品消费表现亮眼，且增长空间巨大。

据要客研究院发布的《2022中国奢侈品报告》显示，2022年，中国人奢侈品市场销售额达到9560亿元，在全球奢侈品市场占38%，中国人依然是全球奢侈品消费的最重要力量。据贝恩预测，预计到2025年，中国有望成为全球最大的奢侈品市场。

基于自身发展需要，部分主打高端零售的港资房企进一步扩大投资也是顺势而为。

太古地产透露，公司会预留500亿港元用于内地市场，拓展以零售为主导的“太古里”“太古汇”两个品牌，目标是在未来10年内地物业的总楼面面积增加1倍。另外，公司会继续关注粤港澳大湾区的房地产投资机会，特别是广州和深圳。

嘉里建设也表示，公司希望在内地主要城市找到非常优质的地点，然后建设非常优质的综合体，这样公司会有不同的持续收入，而且会越做越好，越来越增长。

结语

看完内地房企和香港房企的财报，明源君不禁感叹，都说风水轮流转，此时此刻便应验了。

不过对于内地房企来说，这也未必是坏事。正如一位大咖所说：百次的好言相劝，不及一次碰得头破血流的教训，让人变得清醒。