2023下半年中国房地产市场趋势展望

今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。6月，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。下半年市场能否企稳恢复，“十四五”后半程房地产趋势将如何演化？围绕这些问题，报告形成以下主要结论：

（1）下半年政策展望：当前多数城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。与此同时，5月主要宏观经济指标有所转弱，经济恢复基础尚不稳固，稳地产的重要性更加突出，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。因城施策方面，核心一二线城市存在一区一策优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。

（2）下半年市场展望：当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。下半年市场恢复仍有波折，全年销售面积在13亿平方米左右。

（3）“十四五”展望：回顾“十四五”前半程，2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占到中指此前对“十四五”预测总量的50%，进度基本拉平。市场在经历了“大起大落”后，预计未来两年将逐渐回归常态，年均商品住宅销售规模在12亿平方米以下。

经济下行压力仍较大，下半年稳经济政策有待落实，热点城市楼市存在政策优化空间

宏观经济方面，5月，我国宏观经济主要指标均转弱，出口超预期下滑，投资、消费恢复动力不足，经济恢复向好基础不牢。短期来看，海外主要经济体仍处在加息通道，全球经济增长乏力，外需偏弱下，我国出口短期下行压力依然较大，叠加国内居民、企业端资产负债表修复需要时间，内需有待进一步被激活，当前我国经济稳步恢复仍面临诸多挑战。6月初央行提出“加强逆周期调节”，16日国常会指出，“必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施”，20日，1年期和5年期以上LPR均下调10个基点，逆周期调节举措加快跟进，下半年稳经济政策有望逐渐落地，进而推动经济稳步增长。

房地产政策方面，2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求成为行业政策主题。从定调上来看，年初《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位；3月两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”；4月28日中央政治局会议召开，房地产方面的关键词依然延续了之前提法，如“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”等。

从具体举措上来看，一方面，年初央行明确四项行动支持优质房企，证监会启动不动产私募投资基金试点，进一步加大房企资金支持力度；另一方面，需求端更加强调“精准施策”，侧重降低购房成本。央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合房价变化及时动态调整首套房贷利率；自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务；住建部、市场监管总局要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。但从效果上来看，“带押过户”、降低中介费政策落地效果不及预期，对市场带动作用不明显，短期仍需要进一步细化落实。

图：2022年以来各地因城施策频次

表：2023年上半年主要政策类型出台频次对比

资料来源：中指研究院综合整理政策

地方层面，上半年各地政策仍保持宽松趋势，从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，但5月以来各地政策出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强。根据中指监测，2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。上半年，已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。

表：2023年二季度部分一二线城市 “因城施策”主要举措

资料来源：中指研究院综合整理政策

整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，一季度中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。二季度以来，各地政策频次明显减少。

当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。短期来看，预计需求端政策仍将降低购房门槛和购房成本放在首位，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷方面优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。

全年销售面积13亿平米左右，开工、投资持续下行

2023年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，一季度商品房销售面积同比降幅明显收窄，销售额同比实现正增长，特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但4月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑，1-5月，国家统计局数据显示，全国商品房销售面积同比下降0.9%，降幅较上月扩大，销售额同比增速收窄，开发投资额和新开工面积同比降幅均扩大，房地产供求两端均走弱。6月，高基数效应显现，全国房地产各指标同比大概率下降，房地产市场调整压力加大。

表：2023年全国房地产市场主要指标预测结果（按2022年全年已公布数据测算）

数据来源：国家统计局，中指研究院测算

随着前期积压需求的快速释放完成，二季度以来，全国房地产市场明显降温，购房者观望情绪加重。6月，5年期以上LPR下调10个基点，释放积极信号，但当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等依然是关键影响因素，这些因素能否好转以及政策优化力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

乐观情形下，货币政策逆周期调节力度持续加强，稳经济举措加快落地，宏观经济向好带动下，居民收入预期好转。同时，房地产托底政策加力，提振房地产市场信心，在此带动下，下半年房价下跌预期有所修复，购房者置业情绪逐渐好转，带动商品房销售面积企稳复苏，全年销售面积同比小幅增长。

中性情形下，下半年稳经济一批政策继续落实推进，房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折。

悲观情形下，经济下行压力较大，房地产调控政策优化不及预期，房价下跌预期增强，房企资金压力不减影响下，房企风险、城投风险等继续上升，或进一步扰动市场预期，购房者置业情绪延续下滑态势，导致下半年商品房销售面积同比下降，全年商品房销售面积不及2022年。

图：2019年以来一线城市新房和二手房成交面积走势

数据来源：各地房管局，中指数据CREIS

分梯队来看，一线城市全年新房成交规模或保持在高位，京沪下半年市场有望保持一定活跃度，广深市场短期恢复节奏或较慢。2022年4月以来，房地产市场降温，购房者置业观望情绪加重，下半年在去年同期高基数效应逐渐显现下，一线城市新房成交规模同比或波动调整，二手房挂牌量处于高位预计也将继续影响二手房市场情绪，进而影响新房置业预期。随着市场调整压力的增加，一线城市微调政策的可能性也在提升，若政策优化调整，一线城市市场活跃度有望好转，特别是北京、上海新房市场成交规模或保持在高位。

预计核心二线继续放松调控政策，市场活跃度有望保持，普通二线以及三四线城市市场恢复需要更长时间。6月初，青岛放松调控政策，内容涉及降低首付比例、缩短限售年限、鼓励货币化安置等方面，政策出台后，购房者置业情绪好转，房地产市场活跃度提升。短期来看，在全国房地产市场情绪低迷的情况下，核心二线城市政策优化预期持续强化，成都、杭州、西安、长沙等城市政策优化空间仍较大，调控政策继续放松也将为这部分城市新房成交规模的提升带来阶段性成效，从而对二线城市整体市场形成一定支撑。

多数普通二线和三四线城市房地产调控政策已基本放开，政策端给予市场的支撑力度偏弱，叠加多数城市库存量较大，房价下跌预期仍较强，各城市房地产市场的修复依赖于宏观基本面的修复节奏，在居民收入预期未见明显好转的情况下，多数城市房地产市场短期调整态势难改，市场恢复需要更长时间。其中人口支撑度较强、产业具备活力的城市，如部分中西部省会以及东部核心城市群内部优势三四线城市，下半年市场有望逐渐企稳。

供给端来看，去年同期低基数效应下，下半年新开工面积同比降幅或逐渐缩小，但新房销售修复缓慢或导致新开工难有明显改善。2022年下半年月均新开工面积在9000万平方米左右，低基数下，今年下半年新开工面积同比降幅或逐渐收窄，但当前购房者置业情绪较弱，房地产市场销售表现较为低迷，预计下半年市场修复节奏缓慢，企业开工积极性或难有明显改善。

近两个月全国商品房待售面积环比小幅下滑，但整体仍处在2017年下半年以来的较高水平，或一定程度影响企业开工节奏。除此之外，过去两年土地大规模缩量、地方平台拿地开工入市率低、当前企业资金压力较大等也进一步影响着企业的开工意愿和能力。整体来看，下半年新开工面积同比增速或阶段性好转，但在多个不利因素影响下，企业开工积极性整体仍较弱，预计全年房屋新开工面积下降趋势将延续，同比降幅或超10%。

图：2020年以来全国房屋竣工面积与新开工、建筑工程投资单月同比变化

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

预计下半年竣工进一步改善对投资形成一定支撑，叠加去年同期低基数效应，投资额同比降幅将收窄，全年下降态势或延续。下半年，“保交楼”资金有望进一步落地，预计竣工表现继续好转，或对整体开发投资形成一定支撑；但新开工节奏较慢、土地市场低迷态势不改、企业资金压力不减等因素，或继续影响开发投资表现，在去年同期低基数效应下（去年下半年月均开发投资额略超1万亿元），下半年开发投资额同比降幅或逐渐收窄，甚至与去年同期持平，但全年同比下降态势较难改变。

市场“大起大落”后，后半程有望逐渐回归常态

2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”规划承上启下之年。回顾“十四五”前半程，我国经济经受了国内外多重超预期因素冲击，持续面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济发展正从中高速增长进入高质量发展阶段。就房地产行业而言，近两年，在长期转型和周期波动交织下，市场经历了“大起大落”，与过去几个周期相比，市场震荡幅度明显增加，市场下行时间也更长。

图：2015年以来全国商品房销售面积及“十四五”测算面积对比

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

此前在2020年末，中指研究院从自住需求角度考量，根据三类住房需求，即新增城镇人口带来的城镇化住房需求、生活条件提升推动的住房改善需求和因拆迁改造带来的住房需求，测算“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达87.6~91.5亿平方米，以70%的商品化比例测算，“十四五”全国商品住宅销售面积约61.4~64.1亿平方米，预计接近此前预测下限。

从市场实际发展情况来看，根据国家统计局数据，2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占“十四五”预测总量50%，进度基本拉平。市场在经历了“大起大落”后，预计“十四五”后半程，市场将逐渐回归常态。若剔除2021年商品住宅销售的15.7亿平方米和2022年的11.5亿平方米，未来两年商品住宅销售规模年均在12亿平方米以下。