一线城市密集表态优化房地产政策 限购、限贷会否松动？

继7月24日中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后，日前住建部部长倪虹也表态落实“认房不用认贷”等政策措施，均为房地产市场释放了政策宽松的信号。

此后，北京、深圳和广州接连表态，将结合本市实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

在业内人士看来，一线城市正积极谋划政策“大招”，其政策有望迎来松动。由此，房地产政策方向深受市场关注。未来一线城市哪些政策可能会优先出台？严厉的限购、限贷会否调整？

近日北京、深圳和广州接连表态，将结合本市实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

三个一线城市接连表态优化房地产政策

房地产政策宽松的转折点发生在7月24日中共中央政治局会议。会议强调，“为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，相比4月份中央政治局会议强调的“要坚持房住不炒定位”，无疑出现重大调整信号。

值得关注的是，两天内三个一线城市接连表态优化政策，而且目标一致，均是为了促进当地房地产市场平稳健康发展。其中，7月29日，北京市提出，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。

7月30日，深圳市同样表示，结合本市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序。

与此同时，广州市也提出，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。

对此，易居研究院研究总监严跃进认为，各地的表述都很相似，尤其都提及了“结合各地实际”，因此可以认为，但凡市场交易有疲软的地方，都是后续政策会宽松的领域。

对于一线城市在优化房地产政策方面率先表态，业内人士的观点较为一致，认为一线城市购房政策在全国相对较严，释放放松信号之后，对其以及全国都有积极的作用。

“一线城市相关部门周末也在积极谋划政策宽松之事，说明对于政策方面出台的紧迫和重视，也说明政策放松的预期越来越清晰、宽松信号越来越明朗，政策出台的节奏会加快。”严跃进如是说。

建诚晟业联合创始人苑承建也认为，中央政治局会议表态显著提升市场预期，住建部等部委连续表态，以及北京、深圳等城市积极响应政策号召，说明一线城市政策有望迎来松动。

克而瑞集团董事长丁祖昱则表示，中央政治局会议明确了“适时调整优化房地产政策”之后，中央和地方政策均有优化调整的空间。而结合住建部发声后北京、深圳和广州的表态，意味着热点一二线城市或将被赋予更大调控自主权。

一线城市目前仍执行严格的限购、限贷政策

一线城市密集表态优化政策之后，哪些政策落地深受市场关注？此前，住建部提到，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，这均为市场政策走向提供了方向。

从目前一线城市政策来看，在限购方面总体执行着严格的政策，这在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。比如在本地户籍限购政策方面，深圳最严，即新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件。而在外地户籍的限购政策上，上海最严，即单身人士没有购房资格。不过，有的一线城市的部分郊区市场已经调整落实了放宽的政策。

严跃进认为，限购政策行政色彩重，对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本或负担，主要包括“限购导致未来购房成本增加”“限购导致租房开支增加”。

此外，一线城市也执行了非常严格的限贷政策，在首付比例、房贷利率、“认房又认贷”这三个层面都有所体现。首付比例和房贷利率的“严格”，是相对二三线城市而言的，同时在二套房方面有更明显的体现。而“认房又认贷”的政策，在四个一线城市中都有体现。

值得关注的是，此前住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”。对此，丁祖昱认为，对于购房者来说，如果一二线城市取消“认房又认贷”，将是一个重磅利好，不仅可以大幅降低购房首付降低改善门槛，还可以降低购房成本、减轻还款压力。但从目前来看，对核心一二线城市出台强刺激政策还持相对保守态度。

在一些业内人士看来，此前很多城市调整了部分片区的限购、限贷政策，未来可能会有更多城市加入，以激活购房需求，甚至部分符合条件的一线城市可能会适度取消限制性购房政策。

严跃进也表示，在降低购房门槛、贷款成本和税费成本等方面，将是一线城市持续放松的重点内容。

业内：一线城市“政策底”或已到来

一线城市政策松动的尺度同样是业内关注的焦点。对此，严跃进认为，要明确“一线城市政策底已来”的基本判断。最近几日，北京、深圳和广州等纷纷表态，明确要结合各地实际优化调整购房政策。此类表述信号意义极强，同时具有新意。换句话说，其将显著改变2016年以来明显收紧的政策操作，同时将释放出持续宽松、力度极强、覆盖面广的新政策。

“目前，一线城市供求关系也出现了重大的变化，哪里矛盾最大，哪里就将是购房政策放松的最重点领域。目前，一线城市购房信心依然存在，供需双方对购房政策放松都有非常大的期待。”严跃进表示，在一线城市购房政策放松的讨论中，也会听到一些质疑声音，如“放松了是否又会炒起来”。一线城市情况复杂，有非常明显的结构差异问题。要破解此类问题，宽松政策就要结合不同区域、不同物业、不同时段、不同群体做出细化。

丁祖昱也认为，政策持续放松是趋势，但对核心一二线城市的强刺激政策并不会出现。尤其是一线城市的北京和上海，不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。

虽然受政策利好的影响，“目前整体去化和市场不会有太大的改变。”丁祖昱表示，一方面，从政策的发布到落地还需要一个过程，另一方面，当前楼市供求关系已发生巨大转变，短期内的政策利好能够释放部分刚需及改善人群的购房需求，但长期来看，未来整体房地产市场还是从高速发展到平稳发展的一个阶段。