李嘉诚降价甩卖房产， 嗅到什么信号？

地产界“风向标”李嘉诚又有 惊人举动——低价抛售房产。 

8 月 3 日，长江实业集团（李嘉 诚旗下地产旗舰）旗下新楼盘“亲 海駅 II”项目公布了首张价单，共 132 户，每平方英尺价格为 1.5 万 港元（约合人民币 14.8 万元/平方 米），均价回到7年前。 

其中，最便宜的开放式单位实 用面积 210 平方呎（约合 19.5 平方 米），扣除18%折扣后，折实售价为 290 万港元，折实呎价 13810 港元 （约合 14.87 万港元/平方米）。这一 售价较周边二手房均价约便宜 3 成。

据报道，亲海駅 II 地处油塘工 业区，周围已有不少楼龄 4~17 年 的住宅，这些住宅平均尺价为亲海 駅 II 首批出售单位均价的 97%~ 136%。 

长江实业集团执行董事赵国 雄形容，亲海駅Ⅱ首批单位为“便 宜到爆”。该项目价格被外界视为 香港楼市“深水炸弹”，直击二手房 业主心理防线，甚至影响到了一江之隔的内地深圳楼市。 

为何长江实业集团要折价售楼？ 

赵国雄表示，香港市民关注房 屋问题，房屋政策是政府施政的重 中之重，故发展商帮助市民上车， 直言“不要赚尽、不用赚多”。 

“媒体对此报道有点煽情，但 无可否认是相当吸引的价格，相信 可以带动销售。”长江实业集团主 席李泽钜表示，当市场普遍认为经 济向好和利率偏低时，楼价和地价 都倾向上升，但目前市场认为经济 尚待复苏，利息成本偏高，意味着 价格将近见底，集团未来将继续买 入合适地皮。 

协纵策略管理集团创始人黄 立冲表示，“亲海駅 II”项目的软 肋是周边是工业用地，其他拿地开 发商都没有开发，交通设施不足。 现在香港银行同业拆息利率已经 达到 5 点多，而平均租售比只有 2%左右，导致买房者压力非常大。 

“现在的市场环境下项目要想 卖得动，确实应该比周边便宜20% ~30%，这是一个务实的定价。香港 楼市在美元加息周期下压力确实 非常大，这可能会导致物业价格， 特别是豪宅价格普遍下跌。这种情 况下，长实选择通过降价销售来吸 引买家，也是一种常见的市场策 略。”黄立冲表示。

 一个值得注意的现象是，受疫 情、移民潮等因素影响，香港纳税 人口正在大量减少，这意味着购房 需求或有所下降。 

香港税务局宣布，于 5 月 2 日 发出 240 万张 2022/23 年度个别人 士 报 税 表 ，个 人 报 税 表 数 量 比 2021/22 年度减少了约 7 万张，创 下 9 年新低。3 年间累计减少约 37 万张。这些人大部分在 23~50 岁之 间，是购房主力人群，通过降价销 售来刺激需求，也是香港开发商们 不得已的选择。 

“香港正在大量流失购买力， 满足香港优才和专才计划的人群， 要在 7 年后买房才不需要缴纳印 花税，这部分人的承接购买力是不 足的，剩下的有购房需求的大部分 是低收入穷人。”黄立冲认为，长实 集团 7 折卖楼事件，反映出当前香 港楼市面临的压力和挑战，尤其是 像新世界等债务比较高的房企，确 实需要降价套现资金。 

这不是李嘉诚第一次降价卖 房。今年 3 月，长江实业推出屯门 飞扬第 2 期楼盘首张价单，折实呎 价为 11042 港元至 13972 港元，最 低呎价创周围片区 3 年新盘新低， 彼时这一举动就被业内评价为“深 水炸弹价”及“放血价”。

 如今，降价行为再度出现，且 打折力度更大，信号意义明显。 

“对于多元化发展，实力雄厚、 资金来源多样且抗周期性较强的 长和系而言，很显然打折卖房并非 出于现金流或业绩压力，很可能出 于对下一步经济形势变化趋势和 机会判断的把握之下，为加快去化 与回款的举措。”IPG 中国区首席 经济学家柏文喜认为。 

8 月 3 日这一天，长江实业集 团还披露了 2023 年中期业绩报 告。报告显示，今年上半年，集团已 确认物业销售收入为 82.46 亿港 元，同比减少 59.6%；收益为 35.3 亿港元，同比减少 56.2%，收益下 滑严重。 

香港特区政府财政司司长陈 茂波曾表示，2022 年，香港楼价 （房价）累计跌逾 15%。进入 2023 年后，香港金管局总裁余伟文称， 市场数据显示，截至今年 6 月底， 香港整体住宅楼价较 2021 年高位 累计下跌13%。 

“我对债务从来是如履薄冰。” 李嘉诚曾经接受采访时说过。据观 察，长江实业资产负债率长期维持 在 30%以内；当嗅到一丝风险时， 其会少拿地或不拿地，并最终抛售 资产。一边卖卖卖，一边买买买，也 是李嘉诚家族近几年来的经营常态。

“既然手中资产价格短期内可 能不会上涨，且风险很大，不如套 现继续投资其他领域。因此，不排 除长江实业通过减仓回收资产，将 资金投资于其他回报率高于房地 产的项目。”一位业内人士称。 

“对我来说，谁是趋势才是我 要考虑的，而不是空洞和虚假的道 德说教。我只是一个商人，商人的 首要目标是让资本更安全，其次才 是增值更快。”李嘉诚说。