重要会议过后，楼市未来走向趋势

       第十四个五年规划会议过后，官方公布了《政府工作报告》和《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，为今年、以及未来5-15年的发展指明方向。
       关于房地产，两份文件也提到了很多内容，比如，《政府工作报告》提出：“稳地价、稳房价、稳预期”、解决好大城市住房突出问题、尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难的民生问题《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出：稳步推进“租购同权”落地、推进房地产税立法、推进粤港澳大湾区建设、常住人口城镇化率提高到 65%，每一条，都可能影响房产的走势。经过总结分析，今天我们主要来聊聊其中重要的5项内容的影响。
       近几年《政府工作报告》对房地产定调

       1、三稳！
       与“房住不炒”的总基调相比，“三稳”则更为具体。三稳是稳地价、稳房价、稳预期。其最大的意义，就是不允许房价大涨、也不允许房价大跌，调控政策目标是维稳。既要遏制大涨，又要防范大跌，“涨则压，跌则松”。其实过去20年的调控政策目标都是有松有紧、有保有压，2021年也是一样。
       值得注意的是，2021年中国目标经济增长6%以上，可谓是有不小的“挑战”。疫情尚未完全消除、全球局势仍然紧张、贸易摩擦......这些都是不确定性。房地产依然是中国经济压舱石，是实现GDP6%以上目标的有力支撑。

       2、缓解住房困难
     “尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难“。这是新提法。这句话释放的信号相当清晰：住房问题已经成为困扰新市民和青年人的主要问题之一，缓解住房困难，关乎住有所居，更关乎安居乐业。
       最早的一批90后都已经三十岁了，正是成家立业需求旺盛之际。而现在结婚，“婚房”是标配！但对于青年人来说，买房是“难上加难”。本次该内容的提出，表示政府已经了解到住房问题，已经成为困扰新市民和青年人的主要问题之一。
       加强发展保障性租赁住房方向，同样也是能够解决青年人住房问题的解决办法之一。

       3、完善住房市场体系和住房保障体系
       十四五规划中，明确跟房子有关的是，提出要完善住房市场体系和住房保障体系。具体怎么做？这次也给出了答案：一方面是坚持房住不炒，确保房地产平稳发展。
       原话是：要稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
       此次专门提到了房地产金融调控，说明高层的思路很清晰，就是要从金融入手。近期北上广深严查经营贷，明显就是从金融调控开始，只要控制好金融，楼市才会彻底平稳发展。
       另一方面，怎么搞保障体系，就是大力发展租赁市场，推进租售同权落地。
原话是：要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
       加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
       为应对大城市住房难，高层给出的方案是，大力发展租赁市场。
       以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
       比如深圳，最为典型，以后租赁保障房的供给，会越来越充足。土地会扩大比例倾斜，存量住房转租赁住房，并且还要单列租赁住房用地计划。除了增加供给，政府还会给租房补贴，尽量确保租购同权。这些都是想办法，把租赁和住宅市场分层，分开进行管控。
       不过，值得注意的是，租购同权不是真的同权，同权同的是最低门槛，比如有地方住，有学上。但如果你想要自己的房子，或者读好学校，可能还是要买房。
       4、都市圈城市群时代

       都市圈城市群的建设，是未来的趋势。

       原话是：以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。

       以京津冀、长三角、粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展的第一梯队。

       这说明：未来经济发展的高地，就在这19个区域里。

       其中，最被官方认可的，就是京津冀、粤港澳和长三角三大城市群。这三大城市群占全国土地面积的5%，但吸纳了超过23%的人口；A股上市公司数量占比超过60%，总市值占比更超过65%。2019年，这三大城市群的生产总值，占全国GDP的比重达到44%。
       京津冀的目标，是疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区，推动京津冀产业链与创新链深度融合。
       长三角的定位，是瞄准国际先进科创能力和产业体系，提高长三角地区配置全球资源能力和辐射带动全国发展能力。
       粤港澳大湾区，要推进综合性国家科学中心建设，便利创新要素跨境流动。加强粤港澳产学研协同发展，完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点“两廊两点”架构体系。
       总的来说，国家对三大城市群的定位很清晰，也对它们提出了更高的要求。
要以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升，开拓经济高质量发展的重要动力源。
       未来，这些城市群和都市圈，会进一步成为中国经济发展的龙头。
       5、解决好大城市住房突出问题
     “解决好大城市住房突出问题”，对于活跃躁动的一二线大城市来讲，“稳”就意味着要抑制房价上涨的预期，抑制地价、抑制房价！
在房地产快速发展的这20多年时间里，楼市经历了很多次大大小小的调控，但基本持续两三年就结束了。但是，这一次明显不同。从2016年9月份开始算起，楼市调控已经持续了4年多，而且根据国家的最新表态，2021年还将继续，所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。
        随着宏观政策面的继续收紧，楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等）。笔者认为大城市房价依然很难下跌，但2021-2022年这两年整体上也不会有大涨，在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。
       还值得关注的是，这次的规划纲里，其实还提到了一个楼市发展的大机会——城镇化。
       放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。
       若2020年末，中国的城镇化率是60%出头，未来五年要增长5个百分点，意味着还将有7000万人要进城。65%就是尽头了吗？显然也不是。因为从发达国家的经验来看，他们的城镇化率基本都达到了80%左右的水平。差距还很大，这就是楼市的长期机会。
       所以，未来五到十年，甚至更长时间，中国的城镇化仍将继续，未来至少还将有2-3亿人要进城。由农村走进城市，有农民变成城里人，第一步就是要买房。所以城镇化依然会为中国房地产市场提供强有力的支撑。当然，这不是说所有的城市都能继续享受农民进城的红利，那些留不住人、没有人愿意去的城市，未来必将走向衰落。所以，未来的城镇化，只会对部分城市产生红利。

       随着户口的不断放开，各大城市的抢人大战会持续下去，还会有人不断涌入大城市。一线城市，二线和省会城市还有增量人口。这些新增购买力，一方面能拉动经济，另一方面也能夯实稳住房价。机会，大概率就在这里。