行业透视｜“以旧换新”，成效几何？

导语

“以旧换新”的政策各地效果有较大的差异，兜底销售、补差价等有效用。

◎  文 / 沈晓玲、羊代红

2023年以来多项政策出台助力释放新房购买力，近期，针对改善置换群体，多城市政府推出了“以旧换新”的政策，针对有“卖旧房换新房”需求的购房者帮助他们提前锁定意向新房，同时加速旧房出售。那么当前，这些政策执行效用情况如何？

01多城推出一二手联动“焕新购”

释放置换需求针对具有置换需求的改善型群体，在近期的新政上有多项政策上的支持，包括各地“带押过户”的逐步落实，以及下调首套房利率、“认房不认贷”、“卖旧买新”税费减免优惠。另外，南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多地政府鼓励提倡“以旧换新”活动，甚至部分城市提供官方换房补贴，在当前二手房普遍难卖的情况下，助力置换群体旧房的卖出，从而激活市场的改善需求。在这种情况下，部分城市的企业反响热烈。如9月6日，淄博市首批包括万科、旭辉、绿城等大企业的12家房企和房地产经纪机构代表签署合作协议。南京方面，保利、招商、万科、中海、金基等都有参加。扬州在9月19日发布试点通知后，仅万科地产、扬州中广置业2家作为试点企业参加，到9月30日扬州举办房展会，进一步扩大置换计划试点规模，新增华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产等开发企业和中介作为市区第二批购置新建商品住房“以旧换新”试点企业。

02两种交易模式

旨在提升旧房置出速度从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。一种是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3-6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。第二种是，房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。海宁市倡导的即是这种模式，鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴；扬州的房交会上，扬州新能源房屋开发公司提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中的“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房，此举购房者无须等原有房屋卖出即可购得新房。

03各地效果有较大的差异

兜底销售、补差价等有效用交易模式上，模式一是“联合帮卖”，属于轻资产模式。一般来看，主要在于购房者借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售。但在当前新房去化难，二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，多城市推行的该模式未见较大的效果，如南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾盘、或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。但南通的“以旧换新”取得了较好的效果，主要在于一方面开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠；另一方面，用于换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好，使得最终的去化效果也较好，双节期间成交的50%来自该活动。模式二是“直接收购”，偏向重资产模式，这对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式，但若是房企可以联动其供应商将旧房用作工抵房，也可以帮助房企化债，同时去化新房源。如济南绿地澜庭公馆在2023年7月的时候试点了该模式，流程为：客户旧房价格评估；开发商牵头项目合作方（项目施工方、承包商）参与，开发商对购房者的旧房进行收购，用于买卖或者工抵；客户支付新房购房款。在该模式下，该项目2个月间成交达30余套。

整体来看，多城市密集跟进出台“以旧换新”服务或者政策，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时可以降低购房者购房成本，通过出售旧房子获得财政补贴，购房者可以降低购买新房的成本，提高购房意愿。该服务可以盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进城市的房地产市场平稳健康发展。但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠，或者房企实力较强，可以调动多方资源，通过以旧换新实现化债去化。