【王老师探房】上周，王老师化装探了一个邢台网红盘……

上周我就成功化身为某个建材商人，跑到“幸福里”这个网红盘帮大家打探了一番。“菜”不多，“瓜”也未必大，但是保证原滋原味给大家呈上。

话说我为何要化身建材商人？其实，我也不知道。我进了售楼处，人不太多，有个售楼小姐姐很热情的过来接待了我。看了看，快到中餐时间了本着节省我和对方时间的出发点，我单刀直入问了几个可能比较棘手的问题。

第一个问题：容积率多少？第二个问题：室内层高多少？第三个问题：能不能按时交房，如果不能按时交房，违约金怎么算？肉眼可见小姐姐脸上笑容瞬间凝固了，丝丝黑线上了头！

哼，经理刚说了没有搞不定的客户只有不会想办法的销售，好，这个客户直接呼叫经理过来搞定好了。

一会，经理笑容满面的过来了。我还是直接抛过去这几个问题，人家经理不慌不忙给我打起了太极。挠着头说了句，您绝对是大老板，肯定是卖建材的！

我赶紧就坡下驴肯定了他聪明的猜想。就这样，我这次就成了建材商，一如我上次是个做装修的湖北佬，上上次是个卖防盗门的江苏商贩……

扯淡之余，我还是始终拿这几个问题穷追猛打。但是经理到底是经理，心理素质就是强。反正你别问，问就是容积率2.3！

我要不是真的懂点，在如此强大的心理素质碾压下我差点就认输了怀疑自己是不是错了。就这个，你告诉我容积率2.3？没到3以上，我把模型吃了并且不蘸酱！ 

我看了一眼，案场里还有隔壁三奕润城的大幅宣传板，就顺口问了句，这是跟三奕润城一个开发商？经理话好像说到一半了，一看我这脸色不太好看赶紧说两项目没关系。

其实，我并不清楚这两个项目有没有关系，不过如果是同一家开发商我是建议回避的，三奕润城那项目单纯看一眼外立面都能直接劝退了！ 

这项目位置其实是极好的，刚过地道桥这里，不管是到桥东还是桥西都极其方便，购物、就医、逛公园都非常便利，上班或者去办点事也都很快捷。

旁边本身就是一个很不错的街角公园——和谐园，到达活泉公园或者园博园也都方便，又紧挨着邢台学院。这是一个极大的加分项。

不过话分两头说了，你如果过于执着于风水之说这里也是能找到黑点的，因为四周全是大马路并且旁边就是繁忙的京广线，也可以说是四冲之地。我不纠结这点，看个人理解吧。

项目分了三期，第一期应该是主打高层了，价格倒是不高，具体一些指标我就不多说了。我还是先上几张图给大家先看看整体感受一下。 

门口做得很气派 

售楼处内部建的也不错

他们售楼处号称是生活美学馆，夸张了一点，不过确实看着敞亮气派美观。我们再看看四周环境。 

旁边公园，应该很适合小孩子玩耍

为了更直观，我还特意拍了一小段视频，从视频里也可以看出来这个和谐园不是那种普通小型街角公园而是一个面积不小的“正经”公园。但是，拍着拍着我就感觉有些不和谐了。 

在售楼处门口发现了两大堆刚烧过的纸钱。其实，我个人不太忌讳这个，三千多年建城史哪块地下不埋人嘛。不过，我还是为售楼处对细节的处理感到有些遗憾，别人可以烧，但是你们还是应该尽快处理的。

这个项目还有个很吸引人的卖点就是据说引进了石家庄四十二中（外国语学校）的九年制学校来做配套，这个学校还是很不错的，这就直接解决了很大一个问题了。

位置挺好，环境倍儿棒，配套也不错，据说价格也不会高，难怪吸引了不少粉丝追着问项目能不能买，有些朋友更是跃跃欲试了。

你们说的以上，我都同意。但是，这里又必须说但是了，这个项目是有些隐患的。

第一是项目品质真的不高。这种容积率就是标准的刚需盘，改善盘都不这么玩了，并且周边一圈底商会很影响居住舒适度的，还有就是户型设计也是真的很一般。所有这一切都说明了他真的只是个中低端项目。 

第二是这又是一个涉及大量拆迁的项目。如果你买第一期，就慢慢等着交房吧。我追问了几次，始终不肯告诉我延期交房的违约金怎么算，最后支支吾吾的说可能是万分之零点三，这种违约金就基本上告诉你我们不打算按期交房的。

第三是引进的石家庄四十二中到底靠不靠谱。是不是签了正式合同？教学质量到底如何保证？这些都是需要购房者去认真甄别的。

这个项目貌似招了一百多个销售，但是从我接触的情况来看，基本功很不扎实，有点“大力出奇迹，蛮人有蛮劲”的迹象，反正只要我网撒够大，总有鱼；

从产品布局来看，貌似也是那种“粗放经营，从规模里抓收益”的味道，产品不求精耕细作，只要规模够大总有收益。

最后简单总结一下吧。这篇稿子其实我写了几次又删了几次始终很难最终定稿，从我自己内心里来说我是信不过这个项目的，但是人家目前一

未定我不好直接判断，私下里咨询的朋友又太多，我想了想还是写了这么一篇供大家参考吧。

要说结论，那就是不要期望值太高，如果你不介意等待几年收房，手里资金比较紧张可以多关注。至于买不买还是看价格吧，如果真的是六千以下还是挺香的，价格高就算了。

本期知识点：

关于连廊式高层的定价问题。

现在高层基本上都是连廊式结构，它的出现有其必要性，不过也导致了很多朋友的疑惑，到底该怎么认识这种户型，怎么给连廊的中户和边户定价？

第一，连廊是一种不得已的设计，为了消防安全必须设计。所以，连廊的中户户型我们从图纸上看可能都有窗户，但是这只能说是一种半通透，所谓的半通透就是说通风和采光必然不如无连廊的中户好。并且隐私性也受到一定程度的干扰。

第二，我们都知道顶楼是一定会面临漏水的问题的，无非是时间长短的问题，其实边户也面临这个墙皮漏水的问题，特别是在南方一些无隔热层的区域。

所以，中户并不是一无是处，起码避免了漏水的问题。但是，综合来看还是边户比中户要更好一些。在户型设计差不多的情况下，中户比东边户便宜百分之五到百分之十都是合理的，比西户便宜百分之三到百分之六也是合理的。

第三，看具体户型设计。如果中户户型设计比较差，卧室直接紧挨着连廊，这种户型应该折扣更高，大概在百分之十到十二是没问题的，如果是厨房等应该折扣稍微小一些。

如果中户是凹进去的设计，那这个折扣还要更高，这意味着南北两面都是理论上有窗户可以通风采光，实际效果极差，这个折扣起码在百分之十五到二十才合理。

如果是中户户型偏大，凸出来的那种设计，这个折扣应该在百分之十左右就够了，因为我们中户最忌讳的通风采光问题基本解决了。

第四，看所在城市。对通风采光不那么在乎的区域，比如西南区域这个折扣可以比较小；但是在北方区域这个折扣就比较大了，寒冷的冬天唯有一丝暖阳才能救命啊！