第17期 丨《牛城晚报》“住在邢台·第1房产”专版出刊

为更好的传播房地产专业知识，培育购房消费合理预期，塑造房地产市场品牌，由邢台市住建局进行业务指导，我会与邢台日报社共同合作的《牛城晚报》“住在邢台·第1房产”专版作为目前本市唯一报媒类行业专刊，已于7月29日出版第十七期。

专版作为我会购房服务中心服务品牌“住在邢台"的重要组成部分，每半月编发一期(周四)，每期两个整版。今后，“住在邢台·第1房产”《牛城晚报》专版将与同名电视栏目、广播节目、网站及微信公众号等多种传播端口形成资源整合、信息互通的发展格局，成为引导百姓安居置业的好帮手、好参谋，同时也是房地产开发企业推介优质楼盘的最佳展示窗口，希望大家给予更多的关注与支持！

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精彩内容摘录

2021年下半场 

邢台楼市“稳”字当头

潘世雨 

在政策加持下，2021年的楼市总体仍旧突出一个“稳”字。2021年上半年，邢台经济继续向好，但房地产金融监管不放松，影响本地房价走向的因素，首先要看政策层面的变化。其次，供需、资金、土地等也都是影响房价走向的关键因素。结合以上因素，可以大致推测出今年下半年楼市的基本行情。

趋势一：房地产调控从紧从严的政策基调没有发生改变，而且依然没有放松的空间和迹象，下半年基本仍会延续这个态势，房价普涨时代一去不复返了。

在房住不炒的定位下，在住建部的督导下，上半年全国主要热点城市都纷纷开启了密集的调控，除了对已有政策“打补丁”外，国家还首次提出“防止以学区房名义炒作房价”等。据不完全统计，仅1-5月份，房地产调控次数就已经超过了200次。

不难看出，目前房地产调控的政策基调依然从紧从严，只要房价抬头，调控措施随时都有可能升级，尤其是热点城市的调控正在逐步成为常态化，所以预计下半年仍会延续这个态势。显然，在这样的行情下，国内房价已经失去了再次大涨的条件。邢台作为一个三线城市，普涨的时代已成过去，好的楼盘可能微涨，普通的、无特色的楼盘还会下跌，整体来说，房价以稳为主。个别楼盘以价换量仍会存在。

趋势二：与以往相比，住房市场需求开始趋于减弱，住房供给关系正逐步迎来转折。存量深化，服务崛起。

根据统计局公布的数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米。不仅如此，央行调查数据还显示，目前我国城镇户均住房拥有量已经达到1.5套。因此，总体上看，我们已经不缺房子，甚至还出现了过剩的趋势，相对的住房需求也会趋于减弱。

除此之外，经过近5年调控，目前房价已经告别了只涨不跌的阶段，退一步来说，即便一些热点城市的房价依旧呈现涨势，涨幅也早已收窄。另外，业内专家还普遍认为，一旦房价涨幅低于持有成本（大约6%），持有房产就开始悄悄亏损，再加上近两年房地产税出台的预期开始不断增强，越来越多的炒房客已经开始离场，市场需求大大减少。不仅如此，随着炒房客不断离场，刚需开始成为购房的主力。

从十四五规划建议看，未来我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。 但是，面对当前邢台市场平稳、房价微降、交易不冷不淡的楼市，刚需更谨慎了，这又进一步降低了市场需求，住房供给关系正逐步迎来转折，这也是目前不少开发商频频降价促销以及二手房挂牌量不断增加的原因。 

趋势三：土地供应实行“两集中”模式，下半年土地集中供应的城市名单或进一步扩容，地价水平有望继续回归理性，现金流紧张成房企常态。 

众所周知，地价一直是房价上涨的重要“根基”。不过，这种情况正逐步迎来转变。今年上半年，自然资源部公布了土地供应“两集中”模式，即集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动，全年公告不能超3次。其中，首批共有北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市入选试点。

业内认为，随着房地产长效机制的加快建立，下半年土地集中供应的城市名单有望进一步扩容，从而形成土地供应充足的预期。土地“两集中”模式下，不仅增加了土地供应，也避免了众多房企集中抢占土地的情况，此举可以控制土拍市场的热度，降低楼面价和溢价率，从而促进地价回归合理水平。当然了，一旦楼面价降低了，房价自然也会随之降低。

不仅如此，值得注意的是，在房地产融资渠道不断收紧的当前，现金流已经成为了很多房企的“生命线”。面对这种趋势，如果房企想要多拿地，加快销售回款也就成了当务之急。由于颠覆了原有的高杠杆模式，“三道红线”对行业的影响将是长期和深远的。不过，在目前较为邢台房地产市场平淡的环境下，特价、打折促销几乎已经成为不可避免的选项。 

趋势四：央行出手，各家银行集体行动，房贷或迎来“全面涨价”，流入楼市的资金规模有望进一步收缩。

大家都知道，去年年底，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构和个人都划定了贷款占比的上限。根据上半年的贷款规模来看，新规效果十分显著。根据克而瑞地产研究数据显示，截至今年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创下8年来新低，其中6家大型国有银行全部实现集中度下降。

一般来说，房贷利率“涨价”＝买房需求向后推迟＝楼市销量明显减少＝房企回笼资金难度加大＝房企降价促销、以价换量＝房价向下调整。因此，今年下半年，随着房贷利率“涨价”，大概率又将带动房地产市场的销量和房价进一步向下调整。

     长期以来支撑高房价的“根基”发生了动摇，而且几乎没有反弹的动力。不仅如此，自去年以来，受“三条红线”、“房贷集中度管理”等新规影响，目前房企普遍急于降负债和回笼资金，但对于购房者而言，买房预期愈发趋于理性和谨慎。种种信号都表明，下半年邢台房企促销力度不仅不会停止，反而还会加大，以价换量可能是唯一有效的方式。

趋势五：数字化重塑地产营销，经纪行业专业化进程加速，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。 

在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务体验。进入存量时代，房地产对经济的拉动作用从投资转为消费，同时，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。 

未来房地产经纪行业将逐步构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业将通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。 

 总之，房地产的购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。几大趋势将陆续显现：第一，市场存量化程度继续加深。第二，购房者对居住品质的要求不断提高。第三，买方市场对服务提出更专业化的要求。