探索新发展模式，共辟代建新蓝海

2021年，房地产市场和行业均出现了一些波动，市场急剧下滑，部分房企出现债务风险。近期，中央经济工作会议指出，房地产要探索新的发展模式；住建部部长接受新华社专访时也指出，高杠杆、高负债、高周转模式难以持续。代建，具有轻资产、低负债、抗周期的特点，是新发展模式的重要方向，因此，未来几年，代建领域有很大的发展机遇。

【中指观点】

刘水    中指研究院企业研究负责人

共辟代建新蓝海——房地产新发展模式下代建机遇

1.我国房地产企业由开发商向服务商转型是房企发展必然趋势。第一，房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限。第二，海外成熟房地产市场发展，知名房企发展路径，对我国房企发展转型有重要借鉴意义。从海外成熟房地产市场来看，房企业务重心从前端开发向后端服务和资产管理转移。美国房企、日本房企，除了房地产开发业务，还做抵押贷款服务、物业服务等。转型服务主要领域是建设服务，就是代建，还有物业服务主要是社区管理、资产管理等，商业管理服务等。

2.近几年代建业务发展较为迅速。2017年以来，近几年新签合约项目总建面的复合增长率达到21.3%。2017-2020年，房地产代建的营业收入快速提升，复合增长率分别达到19.5%。2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。

3.在探索房地产新发展模式背景下，代建是大势所趋，未来发展有很大机遇，主要表现几个方面：第一，代建需求继续增长，特别是中小企业代建需求增长、地方城投公司、资产管理公司等。第二，顺应行业发展专业化、服务化趋势。在欧美等发达国家，投资、开发、运营逐步分离，伴随着中国房地产行业逐步成熟，房地产行业呈现出专业化、服务化的特征，房地产代建将会越来越受到认可。第三，高盈利特征。不同于重资产模式下房企，代建业务以轻资产为主要特征，代建方基于委托关系，向委托方输出管理、品牌及资源，由于无需大量投入成本，代建业务具有投资规模小、财务杠杆低、利润率高的优势。第四，代建业务具有抗周期性，能够抵御市场下行风险。房地产代建受行业景气度高低影响较小，特别是在房地产行业景气度不佳的形势下，抗风险能力较差的中小型房企会选择代建模式开发项目，进而给代建服务商带来收益。

【嘉宾观点】

张盼盼    绿城管理集团董事会秘书

让世界变轻

从宏观市场看，代建呈现四个维度的发展趋势。（1）轻资产模式高增长。（2）开发服务需求提升。（3）专业管理价值凸显。（4）存量市场空间巨大。代建行业未来具有广阔的发展空间。代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，对应2021年4.8%的渗透率，按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，按平均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。代建行业呈现出抗周期特性。代建行业的逆周期特点非常明显，无论从十年长周期或是近三年较短周期来看，代建行业都表现出更强的景气度，在应对房地产行业下行周期时，有更强的发展后劲。

王英臣    金地集团开发管理公司    副总经理

探寻星辰大海——代建行业的机遇与挑战

行业下行引发住宅代建市场变革。一方面，房企拿地量下滑，住宅类市场开发规模、销售规模缩量；另一方面，品牌代建需求增加，代建渗透率将逐步提升。代建市场竞争日益加剧。一方面，大量地产同行涉足代建业。另一方面，标杆头部企业迭代自身业务模式，进入代建领域，新入局者模式灵活发展迅速。代建业务机会增多。虽然代建市场竞争日益加剧，但是未来机会有所增加，主要体现在以下四个方面。第一，资方代建、投顾业务成短期业务增量。第二，城投平台成为重要中期增量客户。第三，政府财政投资项目代建成长期稳定客户。第四，新建商办、产业园区、存量改造等均为代建带来新机遇。

张世红    当代管理CEO

绿色科技代建正当时

2021年，房地产整体呈下行趋势，国进民退或已是大势所趋，民营企业未来发展趋势走向“轻”和“专”。2022年，代建市场机会更大会体现在地方城投公司、政府保障房、安置房及不良资产、金融机构现有的房地产资产盘活方面。房地产下行周期，对于中小型房企销售回款、高周转内功和标准化运营是一种考验。而代建企业以专业的“产品力、运营力、资源整合力”赋能合作方项目开发。节约成本，提升运营效率，提高产品溢价，在保证利润率的同时，提升项目回款速度。双碳背景下，绿色建筑将成为重要一环，购房主力年轻化，科技住宅已经是大势所趋。

吴晶建    开元建设集团总经理

经营能力赋予开发能力，专注”非住”产品代建

代建业务起于政府代建，逐步市场化运作，呈现多元发展模式。沉淀开元旅业三十年的历程及经验，依托开元品牌价值，通过专业的运营能力植入及建设能力呈现，实现利润共享、风险共担，合作共赢。开元标准化的建造体系，标准化的酒店建造体系、标准化的成本管控体系是支撑顺利开发项目的基础要素。开元代建的突出优势为资源优势，服务优势，合作优势。

宋紫宇    中原建业集团助理总裁兼南部大区总经理

代建全流程精细化管理

2019年中原建业独立运营之后，逐步加强了行业研究工作，逐步完善了基础管理工作，逐步规范了管理标准，逐步实现了业务模式的创新、产品的创新、服务的创新、管理的创新，整体管理工作趋于流程化、精细化、标准化、规范化。中原建业通过对整个项目全流程工作的梳理，形成了涵盖整个项目运营全流程的逻辑框架图，并对项目全流程中关键环节、关键工作的研究、提炼，拟定了“三会管理”、“项目分类分级分项管理”、“合作伙伴分类分级管理”为核心的项目全流程精细化管理中重点管理举措。

徐江华    中天美好集团光影管理    公司总经理

“共建、共享、共创、共赢”——以管理扩市场

房地产行业进入转折期，加速代建行业发展。房地产行业进入“白银时代”，市场量价齐涨，土地量跌价涨，政策持续加码，企业马太效应明显，管理红利阶段带来新的发展方向，轻资产运营成为穿越周期新的盈利增长点。中天美好集团代建是“建而优则代”，坚持中天智造，洞察趋势，构建"三品"发展战略；聚合多重智慧科技，助推产品、服务升级，致力于践行绿色建筑理念、打造有温度的生活场景。从客户需求出发，通过绿色健康住宅、智慧社区、美好家装一体化设计等，不断升级迭代产品，实现产品领先。

结语

房地产行业进入新周期，房企寻找寻求新的发展模式。代建以轻资产、低负债的特点日益受到房企关注，成为一片新蓝海。未来，随着入局企业增加，代建领域必然也会有更加广阔的前景！