【王老师探房】看了邢台东北的3个盘，地王旁边做刚需？

邢台三千五百年建城史，论城市C位恐怕有三千年都在现在的清风楼一带了。为什么会是清风楼一带而不是西边或者更东一些？我们还是看图说话吧。

不谈远古时代了，就是在北宋时期黄河故道离邢台都不算远，所以仁泽区才有这个“泽”字，说明东边大平原其实地势不适合建城。而继续向西又太靠近山区了，这对建立大城市并不友好。

邢台这个城市在北方战乱的时候或者南北对峙的时候那就是大前线，而北方一旦稳定，防线和经济重心又会继续北移直接跳过邢台。

所以，邢台是有历史纵深却缺乏知名度。鉴于古代经常成为前线，所以城墙建得过于靠西就离西边山区太近，可能敌人放马过来连个摆阵的地方都找不到，而太远又防御效果不太好。所以，邢台的中心在清风楼一带是有一定合理性的。

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建国后，其实邢台的经济中心是在一步步向西移动的，主要就是因为有了邢台钢铁厂和冶金厂等一批骨干企业。这些企业给邢台带来了主要的经济增量，工人的消费能力又是相对较强的。

所以，邢台的C位终于从清风楼移动了桥西，特别是离钢铁厂和冶金厂都不算远的大洋百货一带。这一带环绕着冶金生活区，邢钢生活区，矿务局生活区等，基本上邢台的几大骨干企业生活区齐活了。这里当然是当之无愧的C位了。

后来邢台市政府下大力气改造达活泉公园，达活泉公园附近终于从烂泥田变成了好山好水的城市新中心。

这个转变表面上看只是邢台市政府改造了达活泉公园，环境变好了。其实深层次的原因在于邢台市的经济结构慢慢开始改变了。

一批新富阶层不知不觉崛起了，他们不再是工人，而是活跃的商人和部分政府公务员和事业单位员工，他们不在乎到底住哪里，他们要的只是宜居的环境和完善的配套。而改造后的达活泉公园恰好满足了这一点，所以这里成了城市新的C位。

至于邢台市新的发展点在哪里？我觉得目前不是一个点了，而是多个点了，这在城市发展扩大过程中是必然的。小城市只需要一个C位，当城市扩张到一定程度的时候是可以多点开花的。

综上，大城市我也给大家讲了，邢台市我也给大家讲了。其实就是很简单一个意思，城市的发展中心并不是恒定不变的，必然随着城市经济社会发展而不断移动。你与其去盲猜，不如深入去分析以下城市发展路径和下一步发展重心。

我们说了那么多，主要观点也给出来了，那就是城市C位其实是一直在移动的，很多朋友也懂一些，无非是跟着城市规划走嘛。

这个观点对吗？也对，也不对。我说对，是因为确实要关注城市规划，城市的发展有经济自然作用的结果，也有政府布局的结果，这两者是相辅相成的。政府重点建设哪里，产业布局那里，那个地方必然是新的重心嘛。

我说不对是因为你要有自己的分析，因为政府规划和你的出发点可能不一样。首先是每一届政府都有自己的执政思路，尽管一再提倡一张蓝图画到底，但是这事真有这么简单？

每一届班子的施政思路不完全一样，可能前期规划未必能完全落实，还需观察，而土地财政是实实在在的  。上一篇我说高铁新区其实就是这个意思，考虑到邢台市对土地财政的依赖度比较高，发展恐怕还需时日。

还有我几年前就一直在给武汉的长江新城泼冷水，事实证明了，武汉市的财政和资源也只能二十年捂热一个光谷，哪里来的资源去重新激活一个面积更大的长江新城？何况长江新城有光谷这个基础吗？对于新区有些开发商和购房者可能真的以为还能有以前那种发展速度，殊不知十二三岁的孩子可能一年长十几厘米身高，但是他都二十岁了还能这么长？而有些只不过是想玩玩击鼓传花的游戏，反正我不是最傻的那个！

有些事，我有一句话概括：你以为他上了你的贼船，其实是你被引入了他的大海。

赶在这波封城之前还去走访了几个项目，也一并给大家简单讲讲吧。

首先去了宏宇紫云府，这个项目售楼处是真难找。难找？他不就在路边嘛！问题是我开车绕来绕去，死活不敢相信这就是售楼处啊！

如果说中鼎理想城售楼处那是集装箱风格，这个项目售楼处就是完完全全的工棚风，一点不夸张的。看到这种售楼处，又是外地开发商，我是着实有些担心开发商实力的。

项目位于襄都北路与金泉大街交叉口东北角。项目占地116亩，建筑面积26万平米。其中，一期占地48.16亩，由9栋17层和18层的小高层和1栋洋房组成。小高层户型96-116平米，洋房主推135平米户型。目前3#、5#、9#、11#楼五证齐全在售，均价7000元/平米（价格仅供参考，实际价格应该比这个低）。宏宇紫云府目前3#、5#楼已经出地面两层，9#、11#楼出地面。

这个位置还算可以，毕竟离人民医院和二中真的很近，旁边还有邢台市的新金融中心，但是非要说多好也谈不上，算是尚东新区板块偏边缘一点的位置了吧。

学校应该是个短板，村里学校毕竟很难有多高期望的。户型设计还行，小户型基本无尿点，大户型那个135的阳台我比较喜欢。至于容积率绿化率楼间距之类的也是中规中矩吧。

综上，这个项目因为售楼处太“简朴”了，反正观感确实很一般，根据手上资料来看，结合这个价格也还行，毕竟目前市区六千多的楼盘确实不多。无法进入工地看实际效果，质量如何也不敢妄断。图便宜的朋友可以留意一下吧。

从这里出来就去了对面的中鼎麒麟瑞。麒麟瑞这个售楼处对比之下就显得高大上了。各种曲廊，各种布置就不细讲了，毕竟我早过了刘姥姥进大观园那个阶段了。

不过，还是被中鼎的霸气给震了一下！邢台人一定有一套中鼎！好家伙，韩国人是一辈子离不开三星，看来邢台人也是离不开中鼎了，看得我老脸一红，赶紧在内心检讨自己了，因为我没中鼎啊！但是，话说回来，中鼎的霸气也不是完全吹牛，毕竟他们家项目是真的够多。

麒麟瑞这个项目总占地58亩，10栋楼，856户，算是一个偏小的刚需项目了。88-143的面积，基本上涵盖了刚需各个层面了，亮点是绿化率40%这个还可以，容积率2.5在中鼎算可以了，还有就是纯住宅无底商，这又提升了一点居住舒适度。

至于位置，跟宏宇紫云府紧挨着我就不多讲了。户型也是中规中矩的。按照我对中鼎的了解，如果你喜欢这个位置那么这个项目应该是可以接受的，中鼎的刚需盘质量还是可以的。价格可能比宏宇紫云府贵上个四五百的样子吧。

后面又转到了天一园著。这个项目总体而言给我的感觉比天一府要强一些。这是一个纯改善盘，简单而言有点类似皓顺尊，但是门槛又比皓顺尊稍微低一些。他只有131和145两个户型，面积比皓顺尊小一点，单价又稍微低一些，所以这个门槛应该是低了不少。

位置不用多说了，第一篇介绍皓顺尊的时候就提过了，这是我比较看好的位置之一，也算得上邢台的C位之一吧。对面就是新建的平安小学和平安中学，以后孩子的教育不成问题，至于医疗购物等那更加不用担心。户型还是挺不错的，7.2米的大阳台很给力！46亩不大，不过住户也只有560户，一看就是改善盘的体量。

其实，刚需盘还是改善盘还有个指标就是看同样面积到底有多少住户，这个指标我认为比容积率更实用。麒麟瑞是58亩856户，天一原著是46亩560户，皓顺尊跟他们面积差不多只有476户。从这里也可以看出三个项目各自定位了。

综上，天一原著算是我个人比较喜欢一点的楼盘了，如果改善型还是可以考虑的。

楼间距多少合适？

既然说到了改善盘，那必然绕不开楼间距这个指标。楼间距确实是越大越好，楼间距越大居住舒适性肯定是越好的。我今天给大家说说这个标准。

国家间距标准的比例是：楼高:间距＝1:1.2。意思就是说如果前面楼层高50米，那么楼间距应该最小60米。国家日照标准是：2个以上居住空间冬至日底层满窗连续日照不低于1小时，大寒全天满足2小时日照时间。我们都知道大寒日是全年日照时间最短的一天，所以就以这天为参考了。

也就是说如果向南的房子，必须满足两个卧室连续满窗日照时间不低于一个小时才是合格的。这是前后距离，一般这个更关键一些。还有个左右距离，这个一般是多层与多层之间间距六米，多层与高层间距9米，高层与高层间距13米。这个左右距离一般都没问题。

楼间距如果太小，会再采光/通风/隐私保护/噪音污染这四个方面出现问题。如果大白天都需要开灯才能保证基本亮度，这样的房子是没有舒适性可言的。通风不用说了，两栋楼太近可能风都进不来。隐私保护不用解释了，至于噪音污染，那么近的距离可能对面打麻将吵架声音不想听都不行。另外，老一点小区可能还面临一个安全问题，万一失火消防车都进不来。

但是，这个楼间距的标准国家只是出台了一个指导性的规范，并没有给出很明确的数字，一般都是地方政府出台的具体规定，所以有比较大的地区差异，这一点在很多建筑类的规范里都是。这就导致了维权难。

如果真的不满足我们以上提的基本要求，怎么办？你可以去要求赔偿，但是通常这个额度都很低，可能就是几千块钱，相对我们房屋价值真的不值一提。因为采光权只是一种有限的权力，并不是一种绝对的无条件的权力。所以，我们有必要在购房的时候把这个问题弄清楚，不然可能真的只能哑巴吃黄连有苦说不出了。