地产行业要见底回升？

自从自媒体盛行以来，房地产砖家如雨后春笋，各种臆断蜂拥而至，本来挺清晰的事情，结果被大家吹得云里雾里！

房地产的走势到底看什么？

今天，我们不讲人口，不讲金融，还是回归到房地产本身，去聊聊行业本身，以及行业的运行规律。

首先，我把结论提炼一下，无论在任何背景下，房地产行业一律遵循这样一个规律：

行业政策见底→二级市场估值向上→基本面见底回升

这个规律从“房地产”诞生以来，任何国家、任何时代、任何背景下，都显示出惊人的契合！无一例外！

如果你没有看懂这个规律，我稍微翻译一下——

第一步：各种政策施压，一直到政策的效用发挥到极致；

第二步：“二级市场”简单来说就是股市，估值向上指的就是房地产相关股票开始得到市场的垂青；

第三步：整个行业开始触底回升，并且逐步运行平稳。

回望过去20年

在过往的20年里，房地产行业至少经历了5次国家层面的调控：

2005年3月开始，“国八条”“新国八条”“十五条”首次面市，地产股经历了熊市之后，估值开始提升，2006年地产行业复苏；

2008年年底，全球金融危机来临，股灾来临，2009年，地产行业复苏；

2010年2月，国家提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，国家提出限购政策，提升首付比例，紧接着2011年地产股复苏，2012年和2013年，房地产又进入平稳运行阶段；

2014年，“分类调控”政策首出，限购、限售、限贷等政策频出，房价应声下降；2015年股市迎来利好，地产股备受关注，下半年开始，房地产进入高速运营时代；

2016年10月，限价首出江湖，因城施策发挥效用，楼市迎来半年的至暗时刻，但2017年春天，地产股回升，紧接着2017和2018年上半年都是楼市小阳春。

纵观这20年，房地产行业都在遵循着这样的规律，因此，我们也可以同样运用这样的规律来分析当下房地产趋势。

也许有的杠精会说：此次调控与之前的不一样！

不要因为国家力度加大，你就觉得不一样；不要因为楼市进入盘整期，你就觉得不一样；更不要因为你看不懂楼市了，你就觉得不一样！

背后的规律是一样的！

因为房地产的支柱地位没有变，房地产的金融逻辑没有变，经济规律更没有变！！！

反观当下楼市

2021年，应该是楼市的“至暗时刻”！尤其是6月份之后，全国楼市进入了量价齐跌的局面，就连一线城市的楼市也进入冷静期。

我们用上述规律再来分析一下：

第一，我们审视一下，行业政策见底了吗？

2021年，中国人民银行货币政策委员会例会9月24日召开，会上罕见地提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，这是金融系统这三年来首次明确的地产基调。

这是第一次释放出政策见底信号！

2021年10月，央行公布“2021年10月个人住房贷款统计数据”，明确公布个人住房贷款力度加大，也就是从10月份之后，各地“降息潮”来临，进一步说明了行业政策已经触底。

第二，二级市场估值上升了吗？

我们首先看一下这三个月以来地产股的涨幅——

自2021年12月初，地产股应该用“暴涨”来形容，2022年1月和2月，地产股依然表现不俗，工程机械、机场与房地产行业占据了年后涨幅前三甲，上涨幅度超过5%，这几个主题低迷了近一整年后强力反弹。美银证券发布公告，虽然2021年地产表现乏力，但是依然看好国有开发商的前景。

当然，这也与国家的政策息息相关，因为2021年12月，中央经济工作会议表示，“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

第三，房地产行业基本面见底回升了吗？

就目前的房地产数据来看，房地产行业基本面尚未见底，为什么呢？ 2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。但是，4.4%的增速却是2015年以来最低的； 2021年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。这两个数据再创历史新高，但增速放缓的趋势非常明显。 从房企的业绩来看，在巨大的资金压力下，头部企业的分化比较明显。克而瑞统计显示，2021年，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。但房企目标业绩的完成率可以说是近年来最差的一年，出现债务危机的恒大的销售急剧下滑到4000多亿，不到目标业绩的60%。1月28日晚间，31家房地产A股上市公司披露2021年业绩预告，其中20家房企预告亏损，仅有三分之一房企预告盈利。 70个大中城市的房价无论是新房，还是二手房，虽然全年仍然统计上涨，但明显是跌多涨少。 由以上各类数据可见，目前房地产行业的基本面尚未见底，但是离见底也相差不远了！因为，2021年年底的各类暴雷事件告诉全国人民：去杠杆可以，但是不能去信贷；房企暴雷可以，但是不能破产！ 国企和央企可以收拾烂摊子，但不能收拾一个“死摊子”！ 那么，什么时候可以见底回升呢？ 从历年的经验来看，每年3月份的“两会”是一个重大转机，在“投资”和“消费”不景气的大前提下，局部放松房地产市场的脚镣是一个大概率事件！ 因此，我的个人判断是：2022年3月底将是房地产行业的小转折点，无论是卖房人还是买房人都需要抓住这一时间点，把握卖房和买房的良机！