出新政了，郑州楼市后面会怎么样

3月1号，楼市释放了一个重磅炸弹——郑州对于房地产调控放松的19条新政。

这次郑州放松的新政和前一段时期各地放松的新政不同。

前一段时期各地的新政主要集中在放款速度加快，贷款利息的降低或者首付比例的降低，往往是单个政策。

这次郑州的新政应该说是一整套组合拳，这套组合拳很可能就是未来国内各城市放松房地产管控的一个标准模板。

01

通览这19条，你会发现主要是针对郑州市场需求端的放松，增加了整个郑州市场的需求量。

我们可以把它称为需求端改革，主要包含以下几个方面：

第一个方面是亲属或老人可以通过投靠增加家庭限购的数目。

第二个方面是适度的放开了限贷二套，由过去的认房认贷变为了不认房不认贷。

只要你还清，就可以享受二套3成的首付，从过去的6成首付降为3成首付。

第三个方面是扩大了公积金使用者的范围，外来务工人员可以享受同等待遇。

第四个方面是将过去的拆迁返房变成了拆迁补货币，也就是货币化的安置。

这四个方面，可以说是针对需求增加而制定的放松性政策。

那么除此以外还有一条重磅政策，就是二手房交易的个税由原来的差额20%降为全额的1%。

02

以上这五条的力度不可说不大。

尤其是不认房不认贷，这是2016年以来国内大城市首个取消认房认贷的政策。

而二手房交易个税调整为全款的1%，这个政策曾经在2019年3月11号在东莞使用，但东莞还仅仅是降为2%。

东莞用完这个政策之后的第二年，2020年，东莞的涨幅排在全国各城市之首，均价上涨47%。

应该说这一系列的政策体现出了郑州救市的决心和力度，但是市场上依然有很多看空的声音。

主要的看空的声音就来自于库存太大了。

郑州目前的库存需要消化30个月，同时它6年内的潜在供应量都已经被拿了出来。

面对这样的天量库存，很多人认为郑州楼市依旧是无解的，依旧不会上涨。

这种看法是可以理解的。

郑州楼市经过了5年的下跌，均价从18,000跌到了12,000，整体上下跌了35%，导致整个市场一片看空的声音。

03

那么这个政策到底会对市场有什么影响呢？

我想我们应该更深层次的去理解这个政策的发布。

也就是为什么会在这样的一个时间节点发布这样的一个政策，这个政策的目的到底是为了什么？

郑州经过了2021年各种考验之后，应该说经济处在比较低迷的状态，整个经济急需一个强心针去抬升市场的信心。

政府出台这个政策的本意并不是为了挽救楼市或者说力挽狂澜，让楼市不再下跌。

它最终的目的实际上是为了拍卖土地。

要知道郑州是全国土地依赖最严重的城市之一，它的土拍收入在GDP中的占比是大城市中排名第一的，高达28.9%。

超过了我们传统所听说的几个拍地大城，比如西安、杭州、重庆、长沙，这都是传统上对土地非常依赖的城市。

但他们对土地的依赖程度没有郑州严重。

所以在颁发的19条新政里面，你可以发现有针对开发商的土地保证金由50%降到20%，同时用政府存款来诱惑银行给开发商放贷降息。

这都是为了扶持开发商，正是要将郑州现存的土地销售出去。

04

所以这个新政可以看到有两个非常明显的逻辑层次。

第一逻辑就是促使二级市场回暖来挽救土拍，第二个逻辑就是通过对开发商的帮扶来挽救土拍。

在这种情况下，如果市场的回暖不及预期，市场的信心提振不及预期，政府会不会进一步的介入到土地的供应来调节市场，使得市场达到一个相对均衡的状态，逐步回暖？

我觉得这是一个大概率的方向和趋势。

对于类似的看空声音，实际上2014年整个市场上都充斥着这样的看法，当时市场也是极度的悲观。

而重庆、长沙、成都、西安这些当时看来天量供应的城市，最后都走出了一波属于自己的波澜壮阔的涨幅，引发了政策的收紧。

其中西安连涨了5年。

所以动态的看，供应量实际上并非是致命的弱点，也不是牢不可破的阻碍。

05

那么在这种情况下，应该怎么在郑州市场实操呢？

我写了一篇实操的文章放在了知识星球里，可以指导大家在这个市场去买入卖出和置换。

仅就片区而言，我认为我们应该紧盯优质的北龙湖片区和郑东，去购买那些紧靠CBD和产业的板块。

供应量越小的板块越有价值。

如果郑州的政策没有成为“一日游”、“一周游”的政策，可以延续实施，那么未来各大城市之间就会形成“宽松政策攀比”之势。

谁的政策严，开发商就会流失、资金就会流出。

可以预测，抢资金、抢市场的放松类政策会不断涌现。

历史不会简单的重复，但却惊人的相似。