地产下半场，这个专业是提升房企综合竞争力的重要抓手！

中国房地产经过十余年的高速发展，黄金时代已经不再。用万科郁亮的说法，“地产已进入黑铁时代”，在企业生死攸关的时刻，如何提高企业的自身的竞争力，成为每个地产企业的必修课

然而随着企业管理的不断完善，可以大幅提升企业竞争力的选项越来越少，但做为地产企业重要组成部分的物业公司，不仅在与地产主业的互动尚有巨大提升空间外，通过对暴雷企业的观察分析也发现，物业俨然已经成为地产企业抗风险的保险，很多企业在困难时刻纷纷选择变卖尚存的优质资产--物业来缓解压力

随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市已成为热潮。自彩生活 2014 年 6 月 30 日在香港挂牌上市后，中国内地物业 公司正式开启上市之路，并经过六年的发展，于2020年迎来上市的高潮，目前A股及港股上市企业达到45家，最高市值两千亿元。

从房地产生命周期来看，物业管理作为开发的后端服务，与开发企业有着天然的关联。开发商的开发实力及销售业绩为 物业服务企业奠定了规模扩张基础；同时，开发企业在科技、金融、教育、医疗健康等方面具有较为丰富的资源优势，为物 业服务企业完善增值服务品类、打造“全产业生态服务体系提供强有力支持

本文就来说一说如何通过物业提升企业的竞争力

题纲

01 物业提升房企竞争力的可行性

02 物业定位及价值

03 通过物业提升竞争力

01

物业提升房企竞争力的可行性

1. 物业的由来

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。

该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

2. 政策衍变背景下地产行业趋势

政策的衍变要求地产行业要顺势而为，既要按照政策要求调整经营理念及管理，同时也要抓住政策衍变的契机提升自身竞争力

那政策背景下行业呈现了哪些不一样的趋势呢？

趋势一： 消费观念持续更迭、人群分化加剧，核心用户的置业观从“住房 子”向“过生活”转变

趋势二： 房企正在从房屋的建造与销售者转而成为生活服务的提供者

趋势三： 商业项目的重心已经从“把东西卖给谁”转而成为“为谁提供怎样的 体验”

趋势四： 技术赋能，房产销售化身专属顾问，更懂客户个性化需求

地产行业发展模式：从“买房 - 盖房 - 卖房” 发展为“整合 - 运营 - 服务”模式；  

业主置业关注点：从“购房 - 交房”逐步转变为 “购房 - 交房 -服务体验 - 物业服务 - 资产保值增值”模式；

服务红利时代来临：围绕“人”与“产品” 开展的服务与资产运营正在全面崛起，服务红利显现，好的房企与物企将享受到产品服务品牌溢价； 

房企物企的工作重心改变：向提供高品质服务、提升客户居住体验方面倾斜，并持续加大对服务标准化建设、智慧服务、品质服务的资金投入  力度，以提高企业产品服务综合实力

3. 物业行业的发展趋势

行业：黄金年代正当时 物业管理行业仍处于产业化初级阶段，政府对物业管理行业的支持力度逐年加大， 行业在经营规范化、竞争市场化、管理科技化等方面进步明显 。 

企业：分化格局初现，头部公司加速崛起，行业集中度持续提升。“少数龙头+中尾部长尾”格局初现。目前板块龙头和中尾部公司之间差距已经有 所拉开。截止2020年底，在管面积超过2亿平方米的公司超过五家，1-1.5亿平方 米成为头部门槛、1亿平方米以下的上市与未上市中尾部公司数目众多。 

定位： “本地生活服务商”角色定位愈发清晰 长期维度，物业服务企业作为社会精细化基层治理的末梢，正自我延展也同时被国 家赋予更加丰富的服务内涵；中期维度，业务边界再扩容为大势所趋，得益于社会分工的不断细化以及政府和企 业端对于效率的极致追求，服务能力由To-C端向To-B和To-G端迁移；短期维度，社区增值服务百花齐放，在多元赛道上的竞争日趋激烈。

房企产品价值的实现必然通过产品力的提升实现，物业服务是集团品牌价值的延续，更是产品力提升的重要组成部分！ 

产品力、品牌力、服务力，已成为地产企业不可或缺的竞争力

02

如何通过物业提升房企竞争力

对地产而言：物业的最大价值是产品力的延续！

对业主而言：物业的最大价值是房产的保值增值！

1. 物业在地产企业经营的作用

物业在地产企业经营中的作用，主要体现在三点：

1.1 产品赋能

专业前期介入，将物业服务中遇到的客户诉求、质量问题、品质问题等在投资阶段提出建议，在设计阶段审核评估方案、图纸

1.2 品牌赋能

做精做细，专业化案场服务，助力营销；亲情化、 人性化物业服务，反哺地产品牌

1.3 资本赋能

除本企业的业务外，要积极拓展外部业务，做强做大，并实现物业公司的上市，拓展融资渠道，贡献新的效益增长点，为地产企业扩宽护城河

2. 物业提升地产竞争力的举措

物业前期介入贯穿地产项目开发的全部过程，从项目立项到项目交付全过程参与，主要分为拿地立项、规划设计、营销 配合、施工建造、物业交付、后评估复盘六个阶段

2.1 拿地立项阶段

立项阶段物业就要介入，结合交付及后期服务业主过程中总结的风险清单，在立项阶段对拟拓展项目方案、总控计划等提出建议，并完前介调查

2.2 规划设计阶段

结合交付及后期服务业主过程中总结的风险清单，并根据项目定位，对产品的配置标准提出建议；在方案、图纸出具后进行审图，输出图审评审表。以便在设计阶段做到产品适配、消除图纸错误及功能缺陷

2.3 营销配合阶段

此阶段主要针对营销设施的物业服务，售楼处、样板间开放前应制定针对性的物业服务方案，以及物业服务费用预算；同时对销售文件进行审核提出完善建议

增加在售项目的知名度和美誉度，完美展示企业的形象，让客户提前感知温馨服务，提升投资信心

2.4 施工建设阶段

施工过程应安排专人对施工现场进行巡查，及时发现功能缺陷等问题；积极参与施工图纸评审，尤其是设备选型，除了符合项目适用，更重要的是评估后期运营成本

2.5 项目交付阶段

做好交付现场场地、道具、动线、人员的安排方案，确保客户收楼时有回家的感觉

建立多级联动与多轮覆盖的验收模式，即项目专业验收+物业+客关专项验收

交房过程中推行移动验房，物业参与接管验收，发现问题第一时间协同地产工程部门进行整改，同时成立售后维保中心

2.6 评估复盘阶段

交付后3个月完成后评估复盘报告；并进行汇报、宣贯。建立缺陷库，建立缺陷优化激励机制，鼓励员工创新。

交付前是“强前介、保品质”，涵盖工程、设计、客服、营销、物业 多条线严格评估；

交付中是“强服务，重体验”，以一站式精心服务让用户住得安心； 

交付后则是“长运营，塑生态”， 通过社群运营式服务及大数据反哺 产品迭代、多维社群活动及服务延 展情感链接；

03

结语 

未来房企打造“一站式、全周期、多方位、有温度、有特色”的用户关系体系，是新周期下房企的核心竞争力

物业是最接近客户的单位，能够听到客户真实的声音，因而如何能将物业有机的嵌入地产开发流程中，依托物业总结的客户需求指导地产开发过程，无疑将大大提升地产企业在黑铁时代的竞争力。