黑铁时代，这家“代建黑马”为何崛起？

近2年，中国房地产遭受了前所未有的 “压力”！

其一、最大的压力来自资金危机。这一点上，千亿甚至巨头房企也未幸免。比如类似恒大、新力、花样年、蓝光、阳光城、奥园、佳兆业等一大批百强房企在2021年陆续爆雷；而其他高负债房企，2022年此刻或许依旧走在“爆雷路上”！

其二、房企未来发展面临挑战。一方面，行业规模2021年销售18.19万亿，业内预计大概率规模见顶，未来掉头下滑，而房企业绩增长也整体从高增长进入低增长（甚至负增长）新阶段！

另一方面，行业整体利润率在持续走低，接近制造业。

其三、行业的底层逻辑正在改变。

应该说，三道红线对行业底层逻辑是重塑的。即从三高（高杠杆、高周转、高增长）转为三低（低杠杆、低增长、低利润），房企全面进入“强管理、重运营、拼产品力、服务力”的新阶段！

同时，另一个被忽视的行业之变就是传统房企正在“去金融化”。

整个房地产的金融属性、金融重心正从“开发商”端向“投资方”转移。

即未来一大批“地产金融机构、地产基金、地方城投、资产管理公司”在提供项目开发资金或者土地后，自身也转变为“投资方、委托方”新角色；而今天所谓的传统开发商，未来很大一部分将逐步进化成 “代建商”！

大趋势来看，未来中国房地产将从“香港模式”（开发商一条龙整合）走向“美国模式”（金融机构一条龙整合）。

Part1 轻资产的春天

虽然长期看，地产去金融化，部分开发商转型为代建商是行业趋势。但中短期看，一些品牌溢价高、开发能力强、专业度高的房企早已率先开启轻资产战略，并在整个集团内形成轻重资产 “两条腿走路” 的发展格局。

以绿城管理为例，根据绿城未来5年战略规划，绿城开发2025年做到4500亿，而绿城管理做到1500亿，轻重资产并行，将是未来绿城集团发展的新格局。当然有些以房地产为主营业务的企业比如建业集团等，轻资产板块销售规模上升趋势也很明显。

未来轻重并存格局下，会如何演变？老潘认为：“未来房企轻资产加速发展，既是趋势所向，又优势鲜明。”

其一、轻资产的春天来了！

由于轻资产模式不受“三道红线”和集中供地等调控政策影响，可以全周期、全国化、全业态获取代建项目，最终增长速度会相对更快。

其二、轻资产模式更受资本市场认可。

以轻资产为特征的代建模式优势颇多，估值高，比如代建具有“高利润率、高现金流、低负债、强品牌、强能力”等典型优势。整体而言，在资本市场更受认可，PE相对较高。

其三、轻资产受政策调控影响较小。

比如在行业调控、市场相对低迷时，地产委托方、投资方，对更具专业、品牌和价值赋能的轻资产服务需求会增加，真正为委托方降低系统经营风险的同时，增加企业成功经营的概率和胜算。最终，轻资产的业绩增幅就会显著提升。

Part2 凭什么成为代建黑马？

全行业看，百强已有38家房企进入代建赛道。

但整体发展现状看，目前已经阶段性形成5大龙头格局：即代建行业龙头绿城管理、深耕大中原的代建黑马中原建业、商办代建行业领军者金地管理、聚焦政府代建的华润置地、擅长绿色住宅代建的朗诗地产。

在这其中，中原建业，是一个值得研究和战略追踪的行业样本。

其一，业绩大黑马。虽然中原建业2019才独立化运营，但在2021年销售额就突破400亿大关（403亿），而且在管项目个数也从2018年67个迅速扩张到2021年261个，增长强劲。

其二，行业第二家港股上市企业。中原建业独立运营2年就顺利上市，也是代建赛道的第二家上市企业。

其三，高利润率。中原建业2019年到2021年间净利润率分别为 62.3%、59.2%及 59.2%，近3年平均净利润率高达60.2%，对比之下，茅台利润率才52%。同样对比其他代建选手，净利润率往往都在20%到30%左右！

为何中原建业，能成为代建黑马和代建领域的“茅台”？

核心在于中原建业打造一个制胜法宝， 即打造全流程的精细化管理能力，这也是中原建业在上市之前就全力打造的面向未来的“核心竞争力”。

为何全流程的精细化管理能力，这也能成为核心竞争力？核心就在于轻资产玩法和评价标准与重资产不一样。比如轻资产项目对管理人员综合能力要求更高；同时，收入模式也有所不同，比如更多基于地上建筑面积或项目营销节点收取品牌管理服务费用。

具体而言：

首先、对项目总而言，轻资产直面委托方老板，直面老板各种经营诉求，对人员的沟通能力、综合管理能力、协调能力要求也会更复杂。在传统重资产开发中，一线一个项目总几乎很少见到房企集团老板，日常更多是对上级负责。

其次，传统重资产项目是甲乙双边沟通、协调关系，但代建要做好“委托方、供应商、代建商”三边关系的沟通、协调，因此项目推进的沟通、决策难度会几何级放大。

最后、代建方的收入高低直接取决于委托方，取决于项目经营好坏，这与重资产有所不同。中原建业在经营全过程中，有以下三种管理动作最为突出：

其一，源头利润率和项目研判强管控。

不是每个项目中原建业都会合作，中原建业会严格做好项目筛查，在初期会对所有项目进行实地勘探、可研分析。在商业代建项目中，一个项目净利率如果低于6%就几乎没有合作的可能性。

经过多年实践，中原建业实现的项目平均净利率是8.6%。

同时，中原建业，可研管控非常严格，10个高标准可研项目上会，层层筛查后可能只能签订2、3个项目。

其二、过程中坚持“高标准”合作方式

强运营、高利润还体现在中原建业与委托方的合作方式的高标准！

• 比如委托方支付中原建业派驻员工的工资与奖金，这是中原建业的特色，一方面这有利于提升委托方对项目的管理权，激发团队活力，另一方面更能促进服务质量。

• 比如为了防范资金风险，作为乙方的中原建业会针对项目公司财务进行相关的管控，甚至对合作公司公章、印鉴、银行支付等进行直控，这在整体房地产不容乐观的形势下，中原建业保持了项目公司财务的规范和安全，也变相说明委托方对中原建业的互信和认可。

其三、合作后敢于反向评估甲方。

相对而言，很多代建商为了业绩增长，甚至降低标准与委托方合作，以此不断扩大规模，但很少有代建企业意识到要主动对委托方进行履约评估，甚至对极少数委托方不再继续合作！

Part 3 未来成长性分析

过去是黑马，那么，下一步，中原建业成长性如何？

资本市场比较关注，中原建业过度省域化布局是否面临区域饱和问题？大中原地区扩张是否风险远大于机会？

产生这样的疑问，核心在于建业深耕河南29年，市占率已整体偏高。比如目前建业在郑州市占率3.9%左右，在河南其他中小能级地级市市占率约30%，中心节点地级市大概10%到25%。

对此，中原建业首席执行官马晓腾表示：“未来3、5年中原建业会进入加速发展阶段，而且河南市占率还有很大提升空间，未来不排除在某些地级市某个阶段市占率超过30%甚至更高，这也意味着中原建业未来持续深耕河南，依旧大有可为”。

为何如此？

首先、从行业趋势看，未来3、5年以代建为典型的轻资产赛道将进入黄金发展期，这是天时。根据中指院报告，目前轻资产代建行业渗透还较低，2021年在4.8%到5%，2025年预计12%到15%，按照房地产15万亿销售额计算，未来5年代建销售规模在2万亿以上。

其二、河南代建市场未来5年也迎来大发展，这是地利。

据中指院报告，河南省房地产商业代建市场规模将由2020年的约29.7百万平米增至2025年约62.8百万平米，潜在市场规模超8570万平方米，未来复合年增长率超20%。

事实上，中原建业2020年销售额343亿，全河南2020年销售额1万亿左右，整体市占率才3%多、考虑到河南城镇化率比全国平均水平低7.4%，未来河南房地产市场增长到1.5万亿规模，即使中原建业做到1500亿，市占率才10%。

从3%到10%，中原建业整个盘子空间依旧巨大！

其三、中原建业“人和”优势鲜明。

即轻资产不需要依赖资本驱动，甚至可以零负债，未来轻资产模式会迎来一个“换道领跑”的机会。

同时，在河南省域上，建业拥有极强品牌优势、团队优势、供应商资源优势，这种优势不仅体现在“领先性”，更体现在资源“密度”维度。

即代建专业人才密度、供应商资源密度、品牌17个地级市覆盖密度等都是其他代建选手望其项背的。

基于天时、地利、人和，未来建业在河南地级市深耕拓展，依旧大有空间！

事实上，河南周口市已经表现出建业轻重资产联合做大的效应。

在周口这个1000万人口地级市，建业仅仅轻资产在一些县城就有5个以上项目，有的甚至多达10个，而在地级市项目超过60个，整体2020年建业轻资产、重资产加起来达130亿，而整个周口市全年也才250亿左右，显然，建业在2020年周口楼市市占率已超过50%!

未来还有更多“周口”深耕样板出现。

另一方面，在省外大中原版图扩张上，中原建业也在有策略的稳健进攻。

就在2021年2月，建业提出走出河南，以郑州为中心500公里半径形成大中原扩张战略，这也意味着深耕河南29年的建业，在战略上走出了关键一步！

截至2021年中原建业在河南省在管面积2839万平米，占比92%，省外仅8%左右。但面向未来，中原建业首席执行官马晓腾表示省外占比将会逐步提升到30%左右。

凭什么能从8%占比提升到30%？尤其在省外资源密度、人才密度远不如大本营的前提下。

对此，中原建业有自己的独特打法。

第一、 外拓距离有边界。

在郑州500公里半径圈内扩张，考虑到河南米字型高铁优势，未来中原建业所有异地项目虽然有一定距离，但通勤基本都在高铁2小时内，这就让管理与往来其实依旧快捷、高效！

第二、更稳妥的分区就近突破。

即中原建业把河南周边7省进行切分，各个相邻省的地级市房价、市场与相邻河南地级市的房价、市场都有一定相似性。

比如山东跟濮阳楼市有些相似，比如河南周口走出去几十公里就是安徽临泉。虽然安徽、山东有可能地级市对建业品牌、产品不熟，但高铁只要1个多小时就能到河南真实体验建业项目品质和口碑，很容易快速打动客户！

第三，奉行“首战必胜”原则。

中原建业出省的首个项目都被当成重点或标杆项目，强调“首入必标杆、首战必胜原则”。

中原建业首席执行官马晓腾表示；“一旦异地首个项目成为当地标杆之一后，往往就能带动后续一片项目的签约。即一个项目质量好、卖得好，人气旺，往往很多委托方会慕名而来，合作的橄榄枝就伸过来了。”

首战必胜，首入必标杆这种打法，已经成为中原建业省外扩张的一个标准战术。

以建业进入新疆库尔勒为例，这个异地项目与郑州跨距3200公里，而且地处城市的新区，配套缺乏，最早这个合作项目基本不被看好，但最终凭借中原建业专业的代建体系，实现了4月份签约，5月团队进驻，10月份开盘，当年全部清盘的骄人成绩。

更值得惊喜的是，这个高品质代建项目火爆带动了整个库尔勒房地产市场的复苏，随后中原建业又在当地代建了3个项目，实现3年4个项目的合作落地——这也意味着中原建业省外“裂变速度、裂变效应”是被证明可行的。

小结

相对欧美成熟的“投开”分离

相对中国巨大的代建市场

今天中国的房地产代建市场正如“8点钟的太阳”！

今天，无论是中原建业，还是绿城管理，一切才刚刚出发！

关于“代建黑马”中原建业和代建赛道走向，大家有什么想法，欢迎留言告诉我们！