这两天被西安都市圈刷疯了

提到都市圈，想必大家都不陌生

重提这个话题，是因为这两天西安都市圈“先发后至”，终于获批，成为全国第五个都市圈，气氛热烈

我们之前一直说西安是西北重镇，所以此次能获批并不感到意外

只是从它的申报到正式获批，其实也经历了一小段漫长的过程

事实上，早在去年和前年4月，国家发改委便2次点名支持南京、福州、成都、西安都市圈发展规划

不断释放的信号让大家充满了信心，悬而不落更是加重了大众的期待

2021年底，西安都市圈发展规划已上报国家发改委，本以为能够快速批复，不曾想被疫情等因素打乱了计划
复原中，长株潭赶在西安前获批，成为继南京、福州和成都之后，第四个全国都市圈

随后3月初，陕西发改委在回复中表示，《西安都市圈发展规划》编制工作已经审批完成，正在履行印发程序

3月21日，国家批复的第五个、也是西北唯一一个都市圈，尘埃落定，我和大家一样，心里的石头终于落定

关于西安都市圈的轮廓已经跃然纸上，总的来讲：利好重大，挑战空前

01
西安都市圈的“内核”

作为国家中心城市，不仅需要西安城市“够大”,更需要这座城市有能力承载起“引擎”性质的中心职能

西安获批都市圈，其本质是希望发挥国家中心城市辐射作用，更好带动周边城镇联动发展

有两个核心重点不可忽略：

1、加快西安—咸阳一体化发展2、提升都市圈对关中平原城市群的支撑能力

西咸一体化是西安多年的议题，而西安都市圈更像是西咸一体化的一种高级形态

此前，陕西省发改委发布的 “十四五”规划纲要中，透露了对西安都市圈建设的初步规划布局
要围绕构建“一核、两轴、多组团”的空间发展格局，着力推动都市圈基础设施互联互通等

这其中的“一核”，即指西安主城区、咸阳主城区和西咸新区组成的都市圈核心区

可见在西安都市圈的发展格局中，启动了20年的西咸一体化仍是建设的重点

而其他则是为了弥补近年来西安发展迅速，却对陕北、陕南的带动不明显的缺憾
希望包括渭南、铜川、杨凌等四市一区在内，加强与铜川、渭南、杨凌等周边区域融合发展，实现资源要素互联互通
简而言之，就是抱团发展、共生共存，最大范围内达成城市系统化、高度的市场一体化、高度的城际流动性和高度的资源配置地区化，并辐射关中城市群快速发展

预计到2025年，西安国家中心城市辐射带动能力要进一步提升，大中小城市和小城镇发展更加协调

到2035年，圈内同城化、全域一体化基本实现，全面建成具有全国影响力和历史文化魅力的现代化都市圈

02西安能否“破圈”突围

与其他4个规划已获批的都市圈相比，西安面临的重大问题是，都市圈内核心城市与周边中小城市在经济发展水平上差距非常大
大城市过大，小城市过小，中等城市发育不良，城镇的等级与规模结构不合理，致使在西安快速发展的同时，公共服务资源过度集聚，区域失衡现象突出　　 而成都和郑州等城市的发展都是突飞猛进，这可能也是西安都市圈发展规划“先发后至”的重要因素之一
去年，西安GDP为10688.28亿元，同比增长仅4.1%，经济总量和经济增速均跌至万亿城市最后一名，固定资产投资更大幅下滑11.6%

从全省的经济首位度来看，西安也从38.27%下降至35.87%，成为全年首位度降幅最大的省会城市

经济总量偏小，工业不大不强，创新潜能释放不够，对外开放不足，这是城市核心短板，也是制约西安做大经济总量和发挥潜力的首要因素
当然，从目前已获批都市圈来看，经济体量并非唯一指标

破题关键，还在于跨圈融合
西咸一体化格调已定，那其他圈内城市如何承接西安的产业和功能外溢，及圈外周边城市之间如何协调成为了关键
在去年渭南政府工作报告中，提出要深化西渭融合，积极参与西安都市圈功能布局，依托西渭东区、富阎产业协作区，服务西安、发展渭南

而铜川产业合作已经初具规模，政府工作报告定位积极融入西安都市圈，汉中政府工作报告则提出加快融入西安、成都、重庆等周边城市，其实很可能和哪边都不沾边
目前与以一线城市为核心的都市圈相比，西安都市圈还处在培育发展阶段，中心城市对周边城市的辐射带动作用还不够，统一开放的市场体系尚未完全形成
而这些都市圈内外的众多中小城市，它们如何自我定位形成共振、避免被虹吸是需要认真考虑的问题

03借势都市圈，卖自己的房

行业内的人因为都市圈落定喜大普奔，链接行业的策划、经纪人也开心，又可以借着话题卖一波房了

大大小小的项目海报都在以都市圈为噱头宣传，但其实，都市圈和买房的关联真的大吗

政策本身是利好的，于辐射区域中的项目自然有益

但与卖房挂钩，其本质就像现有的“预售制”，未来的不确定因素太多了

何况区域不能代表楼盘品质，好比西咸一体化启动升级，难道你在咸阳任何地方买房都能万无一失吗

项目品质才是核心，而这个品质，不单包含了区域，还有项目周边实实在在的教育、医疗、交通等配套，能否按期交付及交付后的品质如何

作为普通购房者，一定更希望看到开发商把产品打造放在第一位，而不是用心做营销，敷衍做产品