【王老师探房】看看地价，就知道邢台房价还能再降多少了

我为什么一直强调邢台房价是底部区域了（当然你不要再问我是不是最低点了，底部区域是一个区域是大致可以估算的，最低点是一个点，找这个点的不是天才就是智障），我希望大家关注几个数据：土拍价格和成交量。

土拍价格直接关系到后期开发商的成本问题，这个成本基本上决定了大部分开发商的价格底线了。

注：图片来源于邢台房协年报

我们可以看到邢东新区的楼面价都已经到了快两千了，按照最简单粗暴的估算这地价要卖到六千多到七千才有点意思。你说说目前核心区楼盘卖六七千是不是贵？还有多少降价空间？

至于信都区的数据，我觉得目前不太具有参考价值，因为原邢台县几乎都并入进来了，邢台县大量低价地把这个均价拉太低了，实际上信都区核心区域地价一点都不便宜。

比如荣盛锦绣学府和麒麟郡+的楼面价都超过两千了，其中锦绣学府过了2200。目前大量外地大开发商进驻，这些财大气粗的大企业足够支撑邢台市目前土地价格。土地价格基本上决定了邢台市的房价底线。

注：图片来源于邢台房协年报

以上两张图标很直观的告诉我们了，邢台市实际上可以说供销两旺，2020年，邢台主城区商品住宅新增供应409.66万㎡，成交293.72万㎡，成交规模同比上涨49.39%。特别是12月份的数据还是比较亮眼的，一般12月的销售情况会自然的延续到下年初。这些从我在多个售楼处现场走访可以很直观的感受到，人气真的起来了。

请大家一定要注意上涨49.39%！

综上，我认为邢台市场价格是到底部区域了，不管是从开发商成本还是市场反应来看。当然，不排除部分开发商是以价换量带来的销量大增，但是销售处人气是实实在在的，说明大部分消费者也接受这个价格了。至于说大涨，短期确实看不到迹象。建议刚需和刚改可以考虑入市了。

当然。这也不是我闷头琢磨的结论，武汉的例子就在前面。如果按照2020年全国各城市新房销售量弄个赔率，你觉得武汉赔率应该是多少？怎么着也得是一赔一百或者更高吧？

结果，武汉新房成交量全国第一！第一！第一！

估计吃瓜群众瓜掉了一地！我也是，第一感觉我是拒绝的，可是数据摆在这里了：7月、8月、11月、12月成交量突破2万套大关！12月份成交量接近2.8万套，创4年历史新高！全年新房成交量17.54万套，位居全国住房销量第1位！

我们在看看武汉去年一年的基本面： 

武汉是2020年前三季度大城市中唯一GDP下降超过百分之十的城市。

这是2019年的城市GDP排名，全国第八。

武汉应该是2020年受新冠疫情影响最大的城市，没有之一。回到房地产市场来说，武汉市也是受影响最大的，因为4月份才解封，满打满算售楼处也就开门八个月。

所以，去年年初有朋友给我说武汉房价是不是要直接跳水，要不要等到腰斩了去抄底？我说腰斩不可能，但是轻微下跌应该有，成交量不一定高了，毕竟武汉有得天独厚的一些优势，教育和区位优势都非常明显，科研力量又强转型也快，两江分三镇百湖卧城心，这环境也是杠杠滴！不过，我猜对了一半，价格确实起伏不算大，如果新房二手房都算上的话，但是成交量全国第一确实出乎我预料。

所以，我再次给出我的结论：等着新冠疫情以后在邢台或者石家庄抄底的朋友可以歇歇了。新冠疫情这东西对房价的影响真的就是大水漫沙滩，看着挺吓人，水过去了连痕迹都不会留下！

最后，我们在用来佐证下对楼市判断的结论。

2020年调控基调“稳”字当头，中央及各部委多次提出要“稳地价、稳房价、稳预期” ，动态维稳，不将房地产作为刺激经 济手段，但与此同时，通过户籍政策改革推动大中城市发展，客观上为众多二三线城市带来增量购房需求。 

所以，这政策你看懂了吗？哪里说了要跌？很多人心目中总觉得国家在打压房地产市场，好像打压下去了经济就好了，房地产是万恶之源。来，我接着阐述一下我的观点：

第一，房地产行业在我国经济中的压舱石作用。

房地产实际上是个投资和消费兼备的产品。建房阶段是投资，房地产对于拉动GDP增长作用非常明显，直接占了投资的三成，并拉动了一系列行业的发展，包括建筑/建材/有色/水泥/钢铁/机械，和家具家电等。房子建好后卖出，他就是个消费品了，并且他不可移动，也不能出口，在双循环以内循环为主的情况下，还有什么产业比他对消费的拉动作用更大？

第二，资金蓄水池。

如果没有这个蓄水池，你想想历年超发的货币会带来怎样的通货膨胀？在1985年初步取消价格双轨制的时候就爆发了大规模的通货膨胀，这三十多年又超发了多少货币，如果没有房地产市场做蓄水池简直不敢想象！

第三，对地方财政的支撑作用。

   我们宽敞的大马路，漂亮的休闲广场，越来越现代化的学校，从白山黑水一直延伸到四季如春的海南岛的高速公路……这些东西都不是从天而降的，必须要有充裕的财政资金支撑。而这些大部分都是地方政府财政支持，地方财政收入有六成来自土地财政。

第四，对货币的支撑作用。

土地和货币好像是八竿子打不着的两东西，实际上还真不是。货币其实是需要支撑的，他需要国家信用，而国家信用需要资产支撑。最初的美元支撑就是黄金，后来跟石油挂钩了。而我国的货币明支撑是国家信用，其实暗地里还是依靠土地财政带来的源源不断的的回报，所以我说我们人民币的支撑其实是土地财政。可以说没有房地产市场化改革来激活土地市场，我们的基建玩不下去。

第五，土地和金融的关系。

土地市场和金融的关系有点类似水和面粉的关系了。金融太紧，水太少，这面粉就揉不成饼；水太多了，土地太贵就会挤占过多资金，这饼也是稀的。所以，国家控制的其实主要是这一块，控制好金融和土地财政之间的一个平衡度的关系。

综上，我认为国家对房地产市场的政策其实一直都是很明朗的，那就是有计划的控制，允许适当泡沫但是拒绝绑架金融机构产生太高风险。

至于说国家经济全被房地产绑架的那更是笑谈了，我国房地产占经济总量百分之六点五左右，美国百分之十三了，我反正没听说美国被房地产绑架之类的话。

本期知识点：

所谓的三四线城市人口外流真的是外流了吗？

大家常说的一句话，三四线城市人口持续外流，这种城市已经没希望了。这句话好像成了真理，就像我们肚子饿了就要吃饭一样的正确无可辩驳。但是，我想说两个字：扯淡！

我说扯淡，并不代表我不认可三四线城市总人口外流了。相反，我很接受这个观点，比如我们村的大牛，二妞，孬娃等好多小伙伴都去北京打工去了。我不同意的是后一半。三四线农村人口确实在外流，但是市区人口基本上都是在持续增加的，并且这个增幅并不比大城市小。

可以说是大城市和地级市市区一起在瓜分外流农村人口。比如邢台市区人口从81万直接增加到了193.66万人！

这其中有行政区划带来的自然增加人口，但是主城区增加人口比例也不低，你们自己感受不到吗，邢台市这些年路上人多好多，学校增加好多，近十年五成增幅是没问题的。这个比例并不比任何大城市差！

比如，村里是个外流的可能五个去了县城，三个去了市区，另外两个去了省会和直辖市。深圳上海等地几乎是完全没农村人口了，他们就像一个大池塘一样，这个池塘要进水只能从外地来，而邢台这种地级市相当于三级水箱，市区是一级，县城一级，农村又是一级，市区的大水箱本身可以吸纳另外两个水箱的水。