为啥说3月之后地产会回暖？从4个层次分析

宏观环境下，全球经济格局的压力、国家间政治冲突的压力，以及国内的疫情管控压力，相继传导并释放至房地产行业，令行业持续承压。如何准确研判当前形势，直接关系到房地产企业未来一段时间内的战略构建和风险管理，甚至决定企业的生死存亡。借由2022年全国两会刚刚落幕的契机，明源地产研究院在第一时间与多位房企高层及多家业内机构进行了交流，全面梳理分析行业当前面临的外部环境，将最新的判断和结论通过本文予以分享，供业内同仁参考。

宏观政策导向

经济结构持续优化

控地产、保产业导向一直未变

党的十八大以来，国家一直在强调经济结构的优化和调整，其主要依据便是地产行业占整体GDP的比重偏高，换言之，我国经济发展长期过度依赖地产行业，这引起了国家对于经济结构不良性的担忧，如图1所示。基于此，政府开启了很长一段时间的房地产调控，并持续至今。

图1 地产行业占整体GDP比重偏高

地产行业不仅占据了较多的GDP比重，还占用了较多的金融资源。据统计，2013年到2020年上半年，金融机构投向房地产的贷款增速长期高于其各项贷款余额的增速。与此同时，地方政府也面临着土地财政这一难解的命题——土地出让收入成为地方政府财政收入的主要来源，客观上促进了城市经济的发展，但也造成了占比过高的尴尬现实。

在上述背景下，国家自2017年起出台的所有调控政策都源自一个底层逻辑，即控地产、保产业。审视党的十八大以来的宏观产业政策清单，我们不难发现，优化中国经济结构一直是主基调，引导资本、企业承担更多的社会责任，协助传统产业转型的方向从未改变。然而某段时期，善意的产业和金融政策被地产过度利用，并于2017年爆发地产狂欢，这些不良现象令地产行业招致更多恶评，迫使广大房企重新思考全新政策环境下的发展逻辑。

争议声中，一些具有前瞻性战略眼光的企业家倡导通过发展产业的方式助力企业根本面的改善。这些真正发展产业的企业，此后都获得了长足进步。例如新希望集团围绕民生进行全产业链布局，通过大农业+新消费+地产的协同，取得了可观成效；又例如龙湖集团六大航道并进，形成均衡、稳健的业务架构，地产支撑产业发展，产业反哺地产主业。可见，发展产业不仅是国家宏观政策的要求，也是危局之下房企延续生命线的关键。

国际环境影响

我国经济面临严竣挑战

资源更多向高科技产业倾斜

国家高层的意志同样受到国际环境的影响。特朗普政府在任期间，从科技到经济对中国进行全面打压：2018年开始，中美摩擦快速升温，美国撕毁中美经贸谈判协议，经济开始脱钩；随后，美国陆续将多家中国科技企业列入“实体清单”，被列入清单的企业需要获得美国商务部颁发的许可证才能购买美国技术；2019年之后，美国又相继制裁华为和Tik Tok，限制我国硬件和技术软实力。我国的高科技产业明显处于被封锁和压制的状态，尤其是通信电子等领域的核心技术存在一系列“卡脖子”短板，而出口产品高科技含量不足且原材料、设备依赖进口。这些因素均为我国经济发展罩上了一层危险的暗影。

此外，基于美联储对全球经济体的收割模式，如果我国经济过度依赖房产类资产，经济将受到严重冲击。美国经济周期遵循“美林时钟”的规律，其周期迭代显著影响各国经济，股市和楼市尤甚。一旦美国加息，全球资金流入美国，各国货币对美国贬值，势必陷入加息令房价泡沫破裂、资产暴跌，不加息加速通胀、吹大泡沫的两难局面，我国也概莫能外。

为了突破“卡脖子”瓶颈，今后，技术创新、互联网、新能源、新基建等领域将成为提升国家竞争力的关键领域，享受更多的资源倾斜。如此一来，国家对于地产的资源投入就会相应减少，房企要准确认识把握这一客观现实。

地产行业环境

随着行业利好稳步释放

资金端、销售端、投资端、企业端均将回暖

把视线转向地产行业本身——从资金端来看，截至今年2月，进入地产行业的资金整体仍处于严控状态，2022年全国两会定调之后，预计资金监管、资源整合等方面的政策利好会加速释放。两会政策的具体影响我们将在后文集中阐述。

从销售端来看，房地产销售额自2021年下半年以来一直处于下降态势，今年1月和2月，百强房企销售额同比显著下滑。该趋势或将在一段时间内延续，因为大众信心的反转需要时间。同时，受此前房产税预期、居民收入下降、爆雷房企降价等连锁负面反应的影响，许多城市的房价严重受挫，尤其是三四线城市。预计两会之后，房价会稳步缓慢地回暖。

从投资端来看，房地产投资增速也呈现快速下滑的趋势，房屋新开工面积自2021年4月以来同比持续下降。我们分析认为，房地产目前已到底部，而地产政策已有放松迹象，如部分城市利率下调、首付下调、房贷放宽等，房地产对我国经济至关重要，在国家经济增长的要求下，未来地产调控会持续放松，以降低其对经济金融的冲击风险，预计二季度开始触底反弹，如图2所示。当然，这种放松不是过去的暴涨，会受到国家严密监控。

图2 预测未来地产放松趋势仍会持续

从企业端来看，早在2017年，明源地产研究院就提出了行业面临的三大拐点——总量拐点、利润拐点和模式拐点，但忽略“黑天鹅”、猛踩油门的房企依然不少，这也导致后续爆雷事件频发。目前，地产投资、地产融资投和机构投资都存在明显的“国进民退”的态势，即国央企占比较过去显著上升，尤其在去年的三轮集中供地中，国央企俨然成为拿地主流。不过这里需要客观澄清：表面上的“国进民退”，背后不乏国企民企大合作的情况，因此，民企的实际数据要比统计数据高很多，无需特别悲观。

从后续趋势来看，在政策利好及疫情反复等因素叠加下，地产或将迎来一轮行情，持续时间取决于疫控和经济恢复速度，如图3所示。行业资源整合步入深水区，爆雷企业的问题将通过并购整合、资金回笼、资产处理等手段，逐步得以化解。作为影响今年GDP目标达成的风险点，政府机构必定予以重点关注。

图3 2022年地产趋势预判

随着规模为王、多干快上成为过去，企业资产或估值的增长将会回归为企业的核心目标，目前已有千亿房企明确提出了要“做小、做少、做好”。由此一来，行业将回归稳健，浮躁的心态也将逐渐平静。

宏观经济趋势

GDP增长目标、货币政策、财政政策、地产政策影响地产走势

上文提到，2022年全国两会定调之后，预计资金监管、资源整合等方面的政策利好会加速释放。那么宏观经济，特别是两会的一些结论，到底会对今后的房地产行业产生哪些具体的影响？以下我们将分别从经济增长目标、货币政策、财政政策、地产政策这四个对行业影响最大的维度展开解读，如图4所示。

图4 2022年政府工作报告中影响地产走势的核心指标

GDP增长目标：增速实现5.5%难度不小，投资成为经济增长核心

李克强总理在政府工作报告中指出，2022年我国GDP目标增长率为5.5%。这个数据略高于一些机构的预期，对地产行业而言称得上是好事。这是因为：

要实现这一目标，无外乎依赖“三驾马车”——出口、消费、投资。出口去年已有较大增幅（29.9%），今年受制于国际局势的变化，很难再延续如此高的增长率，且出口本身在整个GDP中占比不高（2.5%），对GDP的拉动作用十分有限，故我们更多着眼于消费和投资两大板块。

那么，要实现整体5.5%的增长，消费增速需达到5.5%～6%，投资增速需达到4.5%～5%。消费方面，受开春疫情的冲击，外部营商环境会大幅恶化，导致企业、居民收入下降，且居民对未来经济前景的期望偏负面，倾向于增加防御性储蓄，消费动力不足，因此消费想在短期内实现大幅反弹，可能性不高。

鉴于上述原因，投资成为经济增长的核心。投资主要由制造业投资、房地产投资和基建投资三部分组成。其中，制造业投资和出口板块对应较多，逻辑基本一致；房地产投资则具备较高的拉动效率，对投资整体的贡献度大。换言之，投资维度要实现目标的达成，地产仍有显性意义。

货币政策：今年仍有降息空间，银保监会发文优化住房金融服务

我国作为全球第二大经济体，货币政策走向有别于其他西方经济体。从货币政策的整体定调，到各行各业的金融支持，再到房地产信贷支持，各项政策集中表明：今年仍有降息空间，这无疑将对地产行业形成利好。目前已有多座城市下调了房地产贷款利率，我们预计，后续调整幅度还会进一步加大。此外，银保监会4号文也明确提出，支持银行、保险机构优化住房金融服务。

财政政策：赤字率明降暗升，基建投资重点发力，对冲地产行业利好幅度

虽然政府工作报告中指出，今年的赤字率拟按2.8%左右安排，比去年预算下降0.4个百分点，但通过跨年度的调节，赤字率明降暗升，实际赤字率为3.8%，如图5所示。赤字率的提升，意味着经济增长更多靠发力基建来拉动，且政府工作报告也明确要求适度超前开展基础设施投资，这在一定程度上对冲了地产行业的利好幅度。

图5 财政赤字明降暗升

地产政策：“三稳”仍是主基调，新增表述释放利好信号

整体而言，“三稳”仍是房地产主基调。我们在此不妨与去年的地产政策相对比，从新增的表述和不变的表述两点切入，梳理政策的变化和走向。

第一，新增的表述。包括支持商品房市场更好满足合理住房需求，促进房地产良性循环和健康发展，以及因城施策。前两者旨在促进企业端、消费者端形成更好的闭环，因城施策则意味着从党的十八大，特别是2015年、2016年以来，国家大幅回收的地产政策出台权限逐渐释放，开始给地方政府比较大的自主空间，不难预测，陆续会有很多城市出台针对自身情况的政策。这向地产行业释放了一个很积极的信号。

第二，不变的表述。虽然强调“稳”字当头的表述保持不变，但外部环境的变化影响着“稳”字的内涵——在以前房价和总量快速上涨的情况下提“稳”，就意味着“打压”；在现在行业预期、总量都处于下滑通道的时候提“稳”，便有“托举”的含义在里面，这也意味着政策会出现一定程度的放松，以满足“托举”的需要。

综上所述，政府工作报告中提及的多项政策，都在某种层面上利好房地产未来发展，而对于政策的多维度分析，要为房企后续投资判断提供标准和依据。

结  语

本文从宏观政策导向、国际环境影响、地产行业环境和宏观经济趋势四个方面，对当前房地产行业外部环境进行了分析和总结。整体而言，房地产调控仍将持续，行业“稳”字当头，不会大起大落，但随着调控政策的放松以及一系列行业利好的释放，预计3月之后，房地产会逐渐复苏。对此，我们既要有耐心，也要有信心。