易居旗下权威机构，解读上海楼市新政的深意

【易哥说】

1月21日晚，楼市持续火爆的上海突发调控政策，八大部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等9条主要内容。

上海调控加码实际是在预期之内，但政策出台速度又在意料之外。

此次政策出台可以说来得非常及时，内容也非常全面，对于规范和稳定上海市场将发挥比较直接的作用。

政策核心内容：

1. 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2. 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

3. 完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

4. 严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。

今天，易哥整合出来自易居系的丁祖昱评楼市及易居房地产研究院两大权威观点，多维度解读政策细则及对后市的影响。

「丁祖昱评楼市」

1、《通知》强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意味着，通过税收的形式，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源“快买快卖”的现象，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。

2、政策中首次提到了“房贷集中度”的概念，后续银行在贷款方面势必需要更为保守，部分热度较高的楼盘，在贷款方面或将面临收紧的可能。

3、政策在堵投机的同时，增加了对无房家庭的倾斜。比如完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求等。值得注意的是，政策并未明确“无房家庭”比例。

4、具体实施过程来看，政策仍然有一部分细化和调整空间。比如，优先满足“无房家庭”自住购房需求层面，让无房户优先摇号，是否会存在投资人找“无房户”购买摇号名额，然后以无房户的名义买房后，再炒房变现的问题。

丁祖昱建议单价10万元/平方米以上豪宅项目尝试逐步放开限价，这样一手房和二手房之间没有差价，让这些产品在价格高位零星成交，让炒房空间不存在。

「易居研究院」

针对此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。此次政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。此次政策五大核心内容，值得后续积极关注。

1、 完善土地市场管理。

◆ 土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。

◆ 明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。

◆ 政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

2、 打击了假离婚，严格执行限购政策。相对来说，上海政策更严。较部分城市离异2年内要追溯过去家庭所有房产，上海升级为3年。

3、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。

4、严格执行差别化住房信贷政策。最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

5、严格商品住房销售管理。最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。