昨天杭州的土拍太激烈了...

杭州土拍，又走出了独立行情

昨日，经历了上午60宗地块的轰炸式土拍、下午刺激的“次高者得”报价摇号，2022年的首场集中土拍落下帷幕

一天揽金超过820亿元

截止目前，这是全国最大规模的一次集中供地

60宗地（含两宗租赁地），涉及39板块，总起价798亿，接近南京、合肥、宁波、无锡4座长三角城市首批供地的总和（885.7亿）

这次史诗级的土拍总体呈现两个热点：

1、在全国土拍“低热度运行”的当下，杭州土地市场相对火爆

2、杭州整体楼市安全，在全国土地被国企央企通吃的情况下，民营房企保持活跃

如果说，上午是滨江凭一己之力撑起杭州土拍，下午的“次高者得”，则更加刺激

地块成交信息

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在开拍前，担心在所难免

据传，有12宗地块无人报名，有流拍风险

随着土拍临近，这种担心也逐渐化解。从前天中午开始，已有51宗地陆续有报价，其中包括临安4宗、富阳1宗、以及余杭黄湖、萧山临浦等远郊板块，它们都解除了流拍风险

虽然正式开拍要从8点半开始，但实际上，昨日早上7点多开始，诸多地块已经开始展开争夺

8点15分，一宗奥体宅地已有了14轮报价，直接封顶；两宗未来总部社区宅地也热度很高，溢价率拍到了7%左右

9点之后，陆续出现成交

其中，滨江势如破竹，或单枪匹马，或联合友军，直接连下六城，相继将四季青、申花、翠苑、铁路北等主城好地揽入怀中，并拿下临浦未来社区和闻堰一线沿江地块

本土另一家巨头绿城，却很平静，直到10点半左右，才捡漏滨江区的浦沿宅地。这宗宅地也是今天倒数第二宗出现报价的地块，属于无人问津型

此后，滨江拿地的节奏并未刹车，又相继斩获未来科技城（2宗）、星桥、新街4宗涉宅地，以10宗地的成绩成为上午的最大赢家

60宗涉宅地，仅经过3个多小时厮杀，就结束了战斗：23宗封顶并进入下午的“次高者得”报价、27宗底价成交、9宗溢价成交、1宗流拍

02

下午3点半，23宗封顶地块得主开始揭晓

“次高者得”这种新的玩法，开发商也只能赌运气

根据规则，开发商需要进行线下一次性报价，然后投入现场设置的盒子中，就等待“开奖”
为了得到宝地，不少进行线下一次性报价的开发商，还戴着红色口罩，图个好彩头

首先出场的是良渚新城玉鸟路北杜文路东地块，共14家入围

封顶总价是369775万元，有8家（省交投、坤和、万科南都、钱江等）都报价369774万元

原以为报价369773万元（滨江、绿城、中铁等）的几家可能会进入摇号

结果，中天美好、江西益达两家都报价369775万元，做了“炮灰”。而报价369774万元的8家则进入了摇号

最终通过摇号，万科南都幸运的成为首个“次高者得”

巧合的是，良渚正是万科的大本营

第二宗地块为东湖新城荷禹路与临平大道交叉口地块，封顶总价为106720万元

这一次，没有出现报封顶价的搅局者，报价106718万元（次次高价）的4家入围，报价106719万元（次高价）的6家被淘汰

刺激的是，直到最后一家开发商报价公布，未出现封顶价，报价“次次高价”的4家开发商才能松口气

也就是说，对于热门地块来说，比封顶价低1-2万，是最可能进入摇号环节的报价

第三宗地块（下沙元成地块）就没有那么热门了，3家入围，报价区间90791-92165万元，这就完全看开发商对利润的测算，最终被绿城以90813万元拿走

前三宗地块，刚好演示了三种不同的报价风格。后面的地块得主也通过这些方式陆续产生

其中，印象城西侧的奥体宅地，共34家开发商报价，总体中签率仅2.9%。开发商也体验到了摇SKP到底有多难

刺激的是，报价155726万元的多达24家，大家都在赌有人会报价封顶价（155727万元）；报价155725万元的只有5家，它们又在赌没人愿意当炮灰，等着“捡漏”

最终，在公布了20多家报价后，又是江西益达来当了“炮灰”，让希望捡漏的买家落了空

通过摇号，这位最幸运的开发商，是大悦城。但这是一宗纯宅地，并没有商业

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虽然出现1宗流拍，但杭州土拍热度已经算是国内“顶流”

其中，主城区、萧山、余杭的热度更高，封顶率在50%左右 

事实上，集中供地在经历了去年的先热后冷之后，年底曾有短暂回温，但今年以来，全国市场依然凉风习习 上周，长三角两个重点城市，南京和宁波都刚刚经历了集中拍地

宁波33宗涉宅地，25宗底价成交（占比75%），整体溢价率仅5.9%，总成交额256亿 从溢价率来看，热度已然不高。但相比今年已完成拍地的10个城市来看，宁波5.9%的溢价率居然排在第三，仅次于合肥的11.2%、厦门的6.8% 

而且，合肥和厦门属于冷暖两极分化，分别还有25%和10%的流拍率

流拍，也是今年以来各地集中土拍的主旋律，北京、成都、武汉等热门城市，都有不同比例的流拍。宁波是目前已拍地的10个城市中，3个没有流拍的城市之一 长三角的另一个大城市南京，就没能逃脱流拍的窘境：19宗涉宅地，6宗流拍（占3成）、8宗底价成交（近6成），总成交额191亿元 在这种局面下，杭州土拍相当强势了。不管是从土地数量上，还是总价，杭州的这次规模都远远超过其他城市

成交总价比南京和宁波加起来，还多近一倍；土地数量上，成都虽然与杭州接近，但起价只有杭州的六成 杭州土地抢手，其中一个原因是，杭州此次土拍，给开发商预留的利润相对丰厚 据好地研究院测算，地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到中止价，也有7%左右 但给利润并不一定就奏效。南京这次就用上了降低保证金、提高限价、延长缴纳土地款等刺激手段，但并没有阻止大规模流拍 杭州的新房市场虽然也开始出现两极分化，但整体去化还算健康，开发商愿意在杭州“守得云开见月明”

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全国的冷，是因为很多开发商没有钱了，尤其是民营房企，剩下的资金，大多要留着“保交付”。即便如此，还是有许多项目相继传出停工、延迟交付的情况。杭州近期就有不少楼盘，甚至不乏中签率低于5%的超级红盘

不过，在杭州，民营房企却撑起了半边天 据了解，在58宗地块（去掉了2宗租赁用地）中，绿城跟进了34宗；滨江参拍20宗、大家参拍16宗、中天12宗 去掉重复参与的，四家杭州本土房企就已经兜底了38宗，占比达到65%

从最终结果看，民营房企也可以做到与国企央企势均力敌，尤其是滨江，给了土拍市场一针强心剂

 民营房企在杭州一直很有话语权 去年首批供地时，拿地房企中，民企占比高达79.5%。到了年底的第三批，全国已经掀起大规模国企拿地潮，杭州民企依然达到37.5%，是试点城市中最高的

此次土拍，43家报名房企中，民企及外企共22家，依然是半壁江山 反观全国，国企央企一统天下的趋势依然存在 

不少城市土拍遇冷，是因为民营房企资金压力大，没钱拍地，只能靠国企、央企救市 比如宁波，没有出现流拍，是因为一半以上地块为地方国资平台托底 33宗地，国企竞得27宗，占比81%，其中20宗为宁波本地国企，比重高达60%；民企只竞得5宗，比重仅为15%，1宗为国企民企联合竞得 事实上，从今年的土拍开年大戏——北京开始，就呈现这样的趋势：17宗成交地块中，纯正民企背景的仅旭辉一家，有国企央企背景的开发商占比高达94%

南京的19宗成交地块中，仅万科一家准民企；成都成交的44宗地块中，仅有8宗被民企拿走，占比16%

杭州本土房企，尤其是民营房企，为杭州土拍回暖出了很大一份力