冯仑对地产行业的几个重要判断

这几年，很多房企都在提转型。

明源君总结后发现，不论大家如何转型，如何挺过行业寒冬，都绕不开各个环节的数字化升级。

但不同的是，有的公司已经把数字化磨合成了各条专业线都能发力的新型武器，而有的公司却因为推行数字化，员工们怨声载道……

为什么会有这么大的差距？房企究竟应该怎么去利用数字化，达到自己想要的效果？地产人又该如何直面数字化时代呢？

近期，我们非常荣幸地邀请到了御风集团董事长冯仑，做客明源地产研究院视频号直播间，他分享了许多精彩观点，让人醍醐灌顶。下面将从行业、企业、个人三个层次逐一分享给大家。

数字化至少可以给整个行业

带来四个好处

当下，中国的住宅领域，已经进入了一个减量、减速、减价的时代。

房企想继续冲增量是不可能了，行业新的发展空间、利润空间，要靠数字化来实现。主要带来以下四点好的影响：

一、和竞争对手抢时间、抢资源，要靠数字化，来提高管理的效率

最近几年，似乎整个地产行业都在说，要向制造业学习。

在住宅领域，的确有很多可以借鉴制造业的规律。像规模、成本、周转速度、库存销售等等，住宅和制造业有类比性，同样需要精细化管理。

其实，目前有一些大房企做得很不错了。比如在采购方面，他们的系统已经非常厉害，不仅能够比其他房企的采购成本低很多，而且还能够做到精准、有效、快速。这些房企是怎么做到的呢？

一方面是有长期、大量的经验积累；另一方面，和自身数字化的管理水平很大关系。

这些房企面对机会，决策效率很高，可以让四五个部门同时参与进来，三天就把合同都谈完，拿到项目以后一礼拜就开工。

这些管理的基础，是信息传递。如果没有准确可靠的信息传递，系统也没法做出判断和决策。

所以，在系统管理上，一定是通过数字化来帮助企业提升效率。

数字化的技术，会提高房企的管理效率，能够在未来的发展当中表现得非常明显。

二、数字化企业颠覆行业生态，效率完胜传统企业

最开始，住宅公司卖房子要靠自己卖，后来又靠代理公司卖，直到贝壳出来以后，大家发现，原来还有效率更高的卖房方式。那贝壳的效率靠的是什么呢？还是数字化。

贝壳的房源信息非常庞大，有2亿户巨大的数据库，这么多新房旧房，它还随时都在动态的调整当中。这么大的数据库资源，支撑贝壳高效匹配客户的需求和供给，完成经纪业务、销售业务、租赁业务等等。

而传统公司还在考虑靠人际关系来卖房，弄个门店做生意。贝壳这类公司带着数字化基因加入进来，等于在市场当中建立一套更有效的交易和服务的系统。

这些技术都在深刻地改变住宅企业的生态，其带来的效率和服务体验，完胜传统的经纪服务公司。

三、用好新技术、新手段，可以让租金高一点、空置率低一点，提高空间的运营效率

在非住宅领域，数字化对空间的运营效率的提升更加关键。

举个例子，多数的地产公司，做个10万平米的购物中心，如果年营业额在10亿左右，也算不错了。也就是说1万平米的空间，一年就做1亿的生意。那国内效率最高的是多少？

1万平米，可以做100亿。像薇娅之前用了3万平米，做了300亿。同样是1万平米，差别很大，这样的运营效率是怎么做出来的？技术起了非常大的作用。

现在很多购物中心，也都是通过新媒体线上运作把大家吸引过来，这都需要靠技术来实现。

现在一些SaaS平台，可以帮助客户做更多的生意。比如，写字楼的运营、租赁、物业管理等等。

像换租约等实际应用场景，可以比其他写字楼更加高效地处理。这些管理，甚至能够做到无缝衔接。像物业管理当中机电管理，也全部运用数字化技术……

今后，谁能够很好地引入运用这些技术，就可以让租金高一点，空置率低一点，从而能够提升空间的运营效率。就像国外有一些SaaS平台，可以让一个人管理几百个单位的房子，效率非常高。

四、钢筋水泥上创造不了太多价值，靠数字化、新技术来提高客户的体验和便捷性

现在很多房企都在做万物互联、智能家居，空间智能的传感器越放越多了，也就是说社区也越来越智能了，城市更智能了，每一个空间都变得更智能化。

这些技术将会使我们的客户在空间里的体验、便捷性、安全性都会大大提高。

房地产是创造最具价值的固定的人造空间，房企的价值怎么创造出来？因为在空间，提供更好的技术让客户有更好的体验，更快的响应，更好的安全保护等等。

在钢筋混凝土上创造不了太多价值了，要靠技术让客户对空间的体验更好，然后更便捷更舒适，我们通过这个来创造价值，多收一点服务费、租金，这样的话，就形成了持续的进步。

房企要选择好入场方式

前面提到了数字化可以给行业带来诸多好处，那传统的地产公司如何才能拥抱数字化？并用数字化达到自己想要的效果呢？

一、用旧人、旧系统来想要得到新果实，是不可能的

年头长一点的公司，创始人既有可能变成了一个公司进一步发展的正资产，也可能是负资产。为什么呢？

如果创始人30年前创办一家公司，这30年你没改变，现在新技术出来了，你只是说让下面的人去弄，只想着给一笔钱，这东西就没法转。

而20、30多岁人创业了，他自然就是会发展数字化，因为他就在数字资产或者说在互联网上长出来的。但是对于五六十岁的这些老板来说，他在转型的时候，他自己的看法不容易变，因为他没体验。

在住宅领域，你继续做住宅做细分市场，我们叫做微转型。微转型的时候，老板重视一下就可以了，只要重视用一些人，他可以把成本、销售、租赁、服务效率大大提升就可以了，这个没问题，不会有太大的闪失。

很多公司老板做数字化转型也是这个思路，以为是挖几个人、给点钱就能改变的。实际上，数字化要看基因，是系统，还要看长期发展，看人才。有些公司想用旧人、旧系统，得到新的果实，这是不可能的。

应该把公司新业务和旧业务完全分开，通过大量引进技术来改变这些业务，不能靠老人、老的老板去管理，这是重要的观察和判断。

二、尽快拥抱新技术，未来科技公司、汽车公司将取代传统住宅建筑业

很多地产公司推行数字化，老板觉得要拿钱出来，找人来做这些系统。

其实不用自己百分百从头开发，比如跟明源云等企业合作，有很多现成的数字化工具，你把它用好，没必要花一大笔钱从头再去做开发，效率就可以大大提升。

刚有电灯泡的时候，做房地产加电灯泡，空间是24小时可以亮的，这是巨大的技术进步，可能在一条街上只有这一家用电灯泡，他们家24小时营业，他就创造了垄断化利润，客户的体验感很好。但后来，全接都用电灯泡了，你就不要去发明电灯了，你就跟着用就行了。

我们现在技术也是一样，有很多地产公司你不要去发明这些东西了，你一定要跟上，别人用灯泡，你也用，别人用WiFi，你也用，别人用电梯，你也用。

所以，我们现在更多的是拥抱技术变革，一定要快点用上。

有些企业做了购房者的大数据，就可以用起来。靠巨额的佣金，底下人拉人去做，那就是你忽略了技术进步。

重要的是地产公司要赶紧用，去运用这些已有的信息，人工智能、互联网这些技术把它用好，加一些个性化的东西，最后效率提高了，这是最快拥抱技术。

随着数字化的发展，还有一个有意思的现象。日本最大的住宅公司，不再是传统的三井、大成等，而是松下房屋、丰田房屋。

像丰田房屋其实很简单，住宅是固定的人造空间，汽车是移动的人造空间。丰田把轮子卸了，把空间固定下来，想办法把室内做得更加舒服，丰田做这套工业化比建筑公司更有经验。

丰田在富士山脚下规划建一个新城，他们对道路很熟悉，工业化的房屋又做了20多年，他把这些合起来，所以他做的未来城市可以实现新能源、智能，是真正的智慧社区，做得很好。

松下房屋又是怎么回事呢？房屋里智能化的载体是各种家电，松下已经做了100年，他只需要一个壳，连起来就行了。所以，松下房屋现在是日本科技和住宅完美融合，而且是绝对领先的住宅公司。

未来有可能在住宅领域，房企要跟真正的科技企业合作，你给他建壳，里边都交给他。

住宅公司做外边这部分和市场土地打交道，这是一种拥抱科技的新发展方式。

回到传统地产公司怎么拥抱数字化的问题本身，对大多数地产公司来说，用好现有的数字化技术是最重要的。对于少数巨头来说，可以和科技公司做一个长期的战略匹配，作为产业链的一个重组的方式，有很好的前景。

每一个地产人

应该做高度专业化的数字战士

那么，面对这样一个数字化的时代，地产人该如何转型发展呢？有两点建议：

第一，安心聚焦一个方向，研究透一个领域

如果你在住宅公司想长期做下去，那你重要的是，研究这个领域细分的产品、管理以及服务，好好地把住宅这件事情研究透。

如果你在赛道更多的非住宅领域，你也要选择一个相对聚焦的方向，比如你喜欢写字楼，今后就专攻写字楼，你喜欢物流，就专攻仓库……

术业有专攻，你需要一个很结实的基础。

第二，尽快熟悉和掌握这个领域的数字化工具和科技手段

当你有了专业之后，还要学会利用好所在领域的数字化工具和科技手段。这就相当于，你是特种部队的战士，有了强劲的体格，你还得有枪、有望远镜来武装自己。

这样的话，即使你的公司要转型了，你也会变成一个能够适应未来竞争的从业者和管理者。

未来竞争很充分以后，每一个房地产行业的从业者都要变成高度专业化的数字战士。

当你既有专业，又能运用所有这些好的数字化、科技手段，你的职业发展才能适应未来的挑战，既能够创造个人的价值，又能给公司和企业创造价值。