这里即将上涨，务必尽快抄底！

原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

上周，我在微博里反复强调一句话：2022年楼市的宽松力度已经远远超过2020年。目前来看，正在向2015年的历史大宽松发展，且无限接近。

房地产周期卷土重来，刺激需求、涨价去库存正在重演。2022年，是救市大年，更是跨城投资大年！切莫错过！

1

2022是跨城投资大年

2022年初，最先开始回暖的是上海、北京、成都、郑州。但上海3月中旬开始遭遇疫情楼市暂停，北京3月小阳春明显但是4月开始已经降温，成都年后高热了两个月现在也在走下坡路，郑州第一个大尺度救市后热了一段时间又重归平静。目前从全国范围来看，楼市开始有回暖迹象的只有深圳和东莞，这两座城市4月份二手房成交量已经明显上涨，当然也有疫情后恢复的原因。

也就是说，目前全中国的楼市只有深圳、东莞有一些回温，其它城市一律躺平，半死不活。

5月16日，国家统计局公布的房地产相关数据如下：1-4月份，全国房地产开发投资同比下降2.7%；商品房销售面积同比下降20.9%；商品房销售额同比下降29.5%；全国房企土地购置面积同比下降46.5%；房地产开发企业到位资金同比下降23.6%。继2022年2月住户部门房贷首次减少459亿元之后，4月份住户房贷再次减少605亿元，这是自从2007年有数据以来的仅有的两次房贷减少。

以上数据啥意思呢？就是说房企从开发、销售、资金到拿地各方面的数据都在大幅下滑。而老百姓们今年开始更是破天荒创记录的还房贷多于贷房贷。

今年已经完成第一轮土拍的城市中，深圳、杭州热度尚可，广州、苏州不温不火，东莞、南京、天津、福州、济南、无锡等都是惨不忍睹。

房企为啥都不愿意拿地：一是因为资金链紧张，二是因为新房成交量始终没有起色，拿了地卖不掉，就得被套死。房企都精的很，行情没有来，老百姓都不买房，自己当然不会下血本拿地。

现在大家为啥都不愿意买房呢？原因有四：一、房价还没涨。买涨不买跌是刻在小白骨髓里的陋习，等看到涨再买就早已错过了最佳抄底时机。二、收入减少。疫情三年确实有行业收入减少，但同时也有行业收入暴增，自己买不起不代表别人买不起。三、怕开发商烂尾。从2021年中开始，很多知名房企暴雷，确实有期房烂尾风险。所以你要首选央企国企买。四、经济下滑、房价会崩。楼市，历来都是逆周期调节的工具。楼市和经济从来都是逆向而非同向行驶的。这点都看不明白，真的白吃那么多粮食了。

以上四点不买房的原因，看似合理，但在涨价面前会瞬间崩塌。房价不涨，你拒绝买房的理由有千千万，房价一涨，所有愚蠢的理由都会烟消云散。库存、收入、烂尾通通都是扯淡。

只有涨价才能去库存，这将是我们下阶段的必经之路。而涨价的充分必要条件就是刺激需求。

高层当然明白这个道理，现在救房企根本没有用，最为关键的是刺激老百姓出手买房。只有老百姓肯掏钱买房了，房企才能活下去！
楼市救起来了，有人笑有人哭；楼市救不起来，所有人全都得哭。如果你是领导，你如何选择？

我知道多数人都不希望房价涨，但是我要告诉你：房价不涨，对刚需是坏事！

因为楼市回暖越慢，救市力度就会越大，力度越大，房价反弹就越大。楼市必须救起来，这是政治任务，这是经济目标，不可能半途而废，不可能前功尽弃，一针不行，就两针，说到底就是剂量问题。

楼市迟迟不回暖，对无房户和纯刚需是坏事。如果刚需没钱不买房，如果改善置换换不动，救市救到最后就是彻底给楼市松绑，彻底让投资客和炒房客入场，刚需接不了盘，就让投资客接盘。当楼市没有门槛的时候，看似想救刚需客，其实便宜了投资客。

你想想，苏州一个月内放松了3次，南京放松了3次，东莞放松了2次，这些城市6个月社保就可以买 。外地人以前买杭州需要4年社保，现在只需要1年。要不是住建部拦着，南京5月20日二手房都彻底取消限购了，虽然政策一日游，但这就是趋势。门槛一个比一个低，尺度一个比一个大，谁没有底线谁就是赢家。

试想下，一座大城市，允许外地人随便买房，这难道不是鼓励投资吗！

4月29日的政治局会议以及一行两会的表态，已经充分肯定和鼓励各地尽可能最大程度的放松调控。今年截止到现在已经超过130个城市出台了各式各样的大尺度刺激政策。而高层的尺度也是越来越大。上周一周之内，央行两次降息：5月15日宣布首套房贷利率下限在LPR基础上减20个基点，5月20日又单独给5年期LPR房贷基准利率大幅下调15个基点，目前的4.45%已经是历史上最低的房贷利率了。接下来，松绑还会继续，尺度不敢想象。毫无疑问，我们已经开始重走刺激需求、涨价去库存的老路！

目前，二三线正在彻底放开，接下来就是一线松绑。4月份开始，深圳已经明显开始回暖，等6月份上海开始逐步解封后，深圳、上海将会迎来报复性回暖。到时候重复了无数遍的房地产轮动将会从一线开始，席卷到二线。

2022年，楼市宽松的力度已经远远超过2020年。目前来看，正在向2015年的历史大宽松发展，且无限接近。2022年，是救市大年，更是跨城投资大年！
但不是所有城市都有价值，更不是所有板块都值得投资。强二线都松绑了，傻子才会投资弱二线和三四线。当下，是强二线城市潜力板块的最佳抄底时机！
在强二线城市里，潜力大、总价低、不限购的城市，只有重庆，没有之一。但重庆之前的问题是外地人买房无法贷款。4月份重庆私下偷偷放开了外地人贷款，并且取消了认房认贷，限贷彻底松绑。这对于重庆楼市是重大利好。

我无数次的说过，放松调控到成交量和房价上涨会有2-3个月的过渡期。这段时间是扭转预期、多空博弈的时间，也是抄底楼市的最佳时机！

重庆的调控已经大幅松绑，抄底重庆的最佳时机已到。

2

强大的购房需求被严重压制

重庆的上一轮上涨是2016-2018年，之后3年横盘。2020年疫情之后全国开启小牛市，但重庆在强二线里上涨是最晚的，直到2021年4月才启动。

2021年4月，重庆第一次集中土拍，各大房企看好重庆后市疯狂抢地，平均溢价率43%，最高溢价率129.98%，震惊全国。地王频出唤醒了重庆人民的购房欲望，4月份重庆新房成交套数跃上2万套，5月份更是高达2.7万套，6月超过2万套。核心板块二手次新房惜售严重，一夜跳涨二三十万层出不穷。

但是从7月份开始新房二手房成交量就开始断崖下跌，首套利率上调超过6%，首付提高，放款周期超过半年，外地三无人员严禁贷款。众所周知，这些措施都是“三道红线”和“两道红线”的结果。全国掀起了一股楼市调控大潮。

一线和部分二线城市在2020年这一轮牛市中上涨都超过一年，只有重庆才刚刚启动3个月就被政策压制下来，强大的购买力根本没有完全释放。积压了3年的需求，仅仅释放3个月是完全不够的。

作为3200万人口的超大城市，重庆假如能像其它城市一样上涨一年，那房价绝对翻倍，让你高不可攀。

重庆正在等待下一个机遇，酝酿下一次爆发。

3

关于重庆的谎言

一、重庆库存太大，其实是天大的谎言！

在2011年以前，重庆住宅容积率基本都在3.0-4.0之间，塔楼遍地、超高层遍地。2018年发布的《重庆市城市规划管理技术规定》要求，住宅建筑容积率上限由3.5下降至2.5。

2022年4月15日公布的《重庆市城镇住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》明确：2020年底，重庆中心城区新供居住用地平均容积率下降0.69，已至1.56。

2021年重庆中心城区宅地平均容积率维持在1.6的水平，容积率在2.5以上地块占比不足一成。

从这十多年来住宅容积率的变化中，大家一定要明白，重庆买房，务必首选低密度住宅，比如小高层和洋房，因为这是将来改善群体最热衷的方向，超高层和塔楼将会逐渐被淘汰。

前不久，我专门深扒了重庆规自局官网上历年来的住宅土地供应量，从2010年到2022年呈断崖式下滑的趋势，2022年的宅地供应量只有2010年的1/3。重庆的宅地是越来越稀缺了，重庆中心城区即将进入寸土寸金的开发阶段。

从2010年开始，重庆就逐渐转变了住宅的天量开发模式，容积率从4下调至1.6，宅地供应从9万亩下调至3万亩。商品房早就从高库存逆转成了供不应求！

2022年4月克而瑞发布的30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期表显示：重庆库存量排名第18位，库存量是北京的55%，广州的59%，青岛的31%，成都的49%。去化周期只有14.1个月，低于北京的27.9个月，低于广州的20.5个月，低于青岛的30.6个月，低于成都的16.2个月。

完全可以看出来，重庆的库存量和去化周期非常健康，甚至优于一线城市北京和广州。

重庆新房库存量不大，那么，二手房库存量如何呢？

截止2022年3月底，重庆二手房挂牌量16万套，看似很多，排名全国第二，但是相比重庆3200多万人口来说，这个挂牌量不但不多，反而很低。

以二手房挂牌量除以常住人口计算出来的人均挂牌量来衡量，重庆的万人挂牌量只有50.5，非常低，属于供不应求的标准。

现在大家应该清楚了，其实，重庆的新房和二手房库存量都很小，完全处于供不应求的状态，如果再排除掉老破大、老破小、超高层、塔楼等劣质房产，重庆有价值有潜力的优质房产其实是非常稀缺的！

二、重庆房价不涨，是惊天谎言！

国家统计局最新发布的70个大中城市房价指数显示：重庆2022年3月同比去年，新房房价涨8.1%，排名全国第一，二手房价同比涨幅3.7%，排名全国第四。重庆新房已经连续三个月上涨超过8%。

大家都知道统计局的数据都是低估的，而真实的市场行情是：重庆4月二手房均价12712元/平，同比去年上涨8.23%。

重庆安居客

新房二手房价格年涨幅都超过8%，这个水平已经秒杀了绝大多数一二线城市。重庆的涨其实是分化的上涨，偷偷的上涨，用劣质房产的下跌掩盖优质房产的上涨，用郊县的下跌掩盖市区的上涨。

4

重庆房价的潜力

重庆房价为什么会低于成都？

由于库存消化问题，由于前任黄市长管理有方，导致2016年以前重庆房价根本没涨过，而成都房价却一直在涨。重庆错失了十年的房价上涨黄金期，所以重庆房价落后于成都。但是从2016年之后的两次房地产牛市，重庆一次都没有落下。2016-2018年重庆大涨，2021年4月，重庆起步较晚，小涨3个月就遭遇全国性的楼市调控被迫中断行情。

客观上讲，重庆房价对标的不该是成都，而应该是同为直辖市的天津。

2021年重庆GDP2.8万亿，2020-2021两年平均增速6.1%，而天津GDP1.6万亿，两年平均增速3.9%。

2021年末，各城市汇集资金（金融机构本外币存款）排名中，重庆排名第7，4.59万亿，增速7.1%，而天津排名第10，3.59万亿，增速5.2%。

七普数据显示：2020年末，重庆人口3205万人，十年增量320万人，年增长32万人，而天津人口1386万人，十年增量92.8万人，年增长只有9.2万人。

无论从经济发展，资金总量，还是人口增量各方面来说，天津全败，重庆全胜。

目前重庆二手均价1.3万/平，天津2.6万/平。未来最多5年，重庆主城九区房价追赶甚至比肩天津主城六区，将是合理且大概率事件。

2021年10月20日，高层印发了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》。成渝地区双城经济圈将是长三角、粤港澳大湾区、京津冀之后的中国第四增长级。纲要对重庆的定位目标是：

一、打造国家重要先进制造业中心、西部金融中心、西部国际综合交通枢纽和国际门户枢纽，增强国家中心城市国际影响力和区域带动力。

二、高标准建设西部（重庆）科学城、两江新区等，重塑“两江四岸”国际化山水都市风貌。

三、依托重庆高新区、重庆大学城等，夯实智能产业、生物医学发展基础，建设西部（重庆）科学城。

重庆是成渝双城经济圈的引领者、主导者，作为直辖市、国家中心城市、西部金融中心，重庆的潜力无法估量。

投资重庆，与重庆共同成长，将是你非常睿智的选择。

5

板块分析与选择

重庆面积非常大，是北京的5倍，上海的13倍。重庆有价值洼地，当然也有深坑和深渊。投资重庆务必要认真研判、理性抉择。

以上是重庆七普人口数据表，从2010-2020年十年来人口增量最多的top1是渝北区，增加了84.61万人，top2是沙坪坝区，增加了47.73万人。而渝北区和沙坪坝区恰恰就是重庆向北向西拓展的重点核心区域，更是重庆本地人最热衷的热门居住地。

每个城市都有重点发展的区域和方向，比如深圳向西、广州向东向南、成都向南，而重庆毫无疑问的就是向西向北。

投资重庆只有两个区域：西区和北区。西区是指西部（重庆）科学城，北区是指两江新区的南部板块，比如照母山、大竹林、礼嘉、悦来、蔡家、中央公园。

2003重庆开始向北发展，2010年两江新区获批，北区建设如火如荼。2020年开始最高领导亲自提出建设西部科学城，向西发展对接成都共建成渝双城经济圈。

简而言之，北区是旧观念，西区科学城是新热点，向北是旧概念，向西则是新思路！

一、西区

2020年1月3日，最高领导在中央财经委员会第六次会议上专题部署成渝地区双城经济圈建设，对成渝地区推进科技创新提出明确要求，指出要大力建设西部（重庆）科学城。

2022年2月，重庆市人民政府印发《关于支持西部（重庆）科学城高质量发展的意见》提出：到2025年，初步形成具有全国影响力的科技创新中心核心区功能，到2035年，全面建成具有全国影响力的科技创新中心核心区，成为具有国际影响力的科学城，引领重庆成为具有全国影响力的科技创新中心。

经过两年的建设，西部科学城建设已经成效显著。2021年西部（重庆）科学城核心区实现地区生产总值588.6亿元，与2020年同比增长12.9％，增速居全市第一。

目前，西部（重庆）科学城已汇集重庆大学等高校28所，获批全国首批国家应用数学中心，集聚国家重点实验室5个、市级以上研发机构278个。

科学城目前建设进度

目前西部科学城正在运营的地铁有2条，年内再通车一条，年内将开工2条，正在推进2条，2025年底前将有7条地铁通车运营。

我可以负责任的告诉大家，中国的科学城，没有房价不大涨的。上海张江科学城、深圳光明科学城、合肥滨湖科学城、杭州未来科技城，这些科学城在2020-2021年这波行情中，涨幅全部在50-100%。西部（重庆）科学城的潜力有多大，你可以想象！

那么，西部科学城的哪个板块更值得投资呢？

西部科学城的核心就是高新区直管区，也就是西永+大学城+金凤。而这三个板块中，西永是核心，价值最大。因为西永的产业极为强悍。

西永微电园是重庆电子信息产业最大的聚集地，是保税区，更是重庆自贸区的核心园区。对标的是上海张江、珠海横琴。2021年西永微电子产业园区实现工业产值2361亿元，占重庆10%，外贸进出口总额突破3369亿元，占重庆42%，居全国综保区第四、重庆第一。目前西永已聚集32家世界500强、入住了128家研发企业。

正因为西永的产业高端强悍，人均收入高，居住需求旺盛，所以近年来，西永商品房销量很大。铭腾机构监测数据显示，2021年重庆主城区商品住宅合计成交1971万方，排名第一的就是西部科学城的核心板块西永。2022年1月-3月20日，西永商品住宅已累计成交8.1万方，仍然位列主城第一。

二、北区

北区的照母山、大竹林、礼嘉建设已经很成熟，且房价较贵，未来增值空间不高。而再往北的悦来、蔡家、中央公园潜力可期，这其中，我更看好悦来。

悦来新城位于重庆两江新区核心区域，是集国际商务、会议展览、文化创意和休闲游憩于一体的“两江现代国际商务中心”，由会展城、生态城、智能城三个城市功能区组成。建成后不仅是重庆最宜居的大型聚居区之一，更是代表重庆未来发展的城市窗口。智能城是以仙桃数据谷为依托，汇集了大数据、云计算和跨境电子商务等新兴产业。截至2022年3月，仙桃数据谷累计注册企业1293家，入驻企业250家。会展城承接了重庆75%规模以上的各类展会，拉动全市消费额超3800亿元，聚集会展人流2500余万人。

大家可能听说中央公园热度很高，其实是因为楼盘太多，竞争激烈，营销内卷造成的。中央公园的缺陷是商品房库存量太大，而产业落地太少，有公园有房子就是没人。而悦来则是定位精准、产业强大，并且非常宜居。

选择大于努力，投资重庆，最重要的就是契合城市发展的大方向。只有踏上重庆向西向北的快车道，才能快速实现增值盈利。

毫无疑问，投资重庆首选西部科学城的西永，其次是北区的悦来、中央公园。

6

抄底重庆的最佳时机

当下，铺天盖地的救市已经来临，力度和规模已经接近于2015年。我可以负责任的说，2022年的房价涨幅一定会超过2020-2021年。各城市限购限贷的取消，注定了2022年将是跨城投资强二线的最佳窗口期，切莫错过。这波行情结束之后，未来你将高攀不起。

而强二线城市中，级别最高、需求最大、潜力无限、总价较低，不限购不限贷的城市，只有重庆。

重庆虽然不限购，但是限贷一直很严格，但是今年开始，重庆限贷逐步打开：

一、之前外地三无人员（无户籍、无工作、无企业）在重庆买房只能全款，不能贷款。4月份刚刚偷偷放开，但是仅限于部分银行，且银行只接受和渠道的大规模合作，不接受个人申请。这条政策没有文件，口头通知，啥时候再次收紧未知。

二、取消认房认贷，各银行只认贷不认房。在全国有一套房贷且已结清，在重庆买房就算首套，首套3成首付，利率4.25-4.45%；在全国有一套正在还的房贷，重庆买房算二套，首付4成，利率5.25%。

三、少数银行针对征信良好的客户，开始执行首套2成首付。

目前，我的团队已经和重庆当地的几家大银行完成了对接，疏通了各项环节，能为外地客户顺利办理按揭贷款，并且争取到最低首付和最低利率。

而且，我们在重庆最有价值的板块精选了优质楼盘，精装洋房总价170-230万，精装小高层总价130-160万。首套首付最低26万即可上车强二线重庆。

春节前我曾和团队一起考察过重庆两次，一次西区，一次北区。春节后本打算再去一次，顺便自己也买套房，结果碰到上海疫情，封闭在家。鉴于全国各地疫情散发，我督促团队已经搞定了重庆楼盘的全程线上签约买房程序。我自己上周刚刚网银转账付好定金完成了线上购买。

我曾无数次的说过，房产投资的核心就是顺势而为、竭尽所能。在这样一个宽松大年、投资大年，如果你无动于衷，将会追悔莫及。