国资房企，又一次抢跑！

注意了！

优秀央国企在非住宅赛道

也在形成差异化的领先竞争力

截至目前，全国22座集中供地城市，已有超过半数完成了2022年首轮土拍，土地市场整体表现冷热不均，国央企（包括城投等），仍然是拿地的绝对主力。

 对此，不少民营地产人心情复杂，甚至不少人认为，国资房企（包括城投等）也只不过是仗着融资便捷、成本低，逢低大肆抄底，赚差价罢了…… 这样的言论，颇有市场。

但如果当真，可能是被表象遮蔽了双眼。
因为，像万科、中海、华润、金地等在住宅开发业务上名列前茅的国央企，也在加大非住宅开发（运营）板块的投资。比如

• 万科在物流、长租公寓领域第一

• 中海是写字楼之王

• 华润在购物中心领域是王者

• 金地在产业园区板块上已崭露头角

……

新的细分市场赛道龙头日渐凸显，他们在未来3年几乎都在加速扩容和提质并行！

接下来，我们具体来看看。

part1

典型的国央企
都在布局非住宅板块

探索新发展模式 

长期看趋势是很清晰的，因为，我们现在走的很多路，国外成熟市场早已经历过——对房地产来说，当住宅市场满足之后，一定要转向商用不动产领域，二战后美国崛起的一大批开发商没这么干，最终，走向了没落。对此，国央企心里跟明镜一样。 

早在多年前，典型国央企就开始两手抓：一边继续开拓住宅市场；另一边，布局商用不动产领域，并且，在各种场合不厌其烦地说道。只是，住宅火热的时候，大家只看到住宅的部分。 

早在2011年，中海地产就明确对外发布了商业地产发展线路，2018年底提出「今天」、「明天」、「后天」三个业务层次。商业物业资产管理是「明天」的业务，被定义为房地产下半场持续增长的动力。 

而且，中海商务的商业运营理念确定为「统一业权、持有运营」。

中海认为，长期持有、业权统一、自主经营是商业地产的基本要素，中海并不将分割销售为主的项目算作商业地产。 

在2021年财报中，中海这样写道：本集团一如既往坚持稳步投资商业物业的战略，并依托商业物业经营构建生态型城市综合运营体系…… 

万科也较早就意识到，要保持良好增长，必须将视野扩宽，寻找具备长期潜力的新赛道，将公司定位为「城市配套服务商」，希望用十年左右时间，做好其他业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。 

有人说，做商业不动产可能确实是未来的趋势，但是，不赚钱啊。 

对此，万科在2021年报的致股东信中做了回答： 

如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。 

然而，「今天，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现……未来，经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。」 

即便短期看，最近几年，各大房企纷纷宣布转型城市运营商，而复合能力是做运营商最基本的能力。它已经不是做不做的问题，而是怎么做的问题。带购物中心的住宅，就是比没有的贵20%-50%，这方面，华润置地就是很典型的例子。 

保利发展在财报中也表示，「打造具有卓越竞争力的不动产生态平台」，是公司战略，将围绕「让美好生活更美好」的企业使命，公司将积极发展和培育不动产产业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业标杆。 

金地集团在2021年年报中表示：报告期内，公司顺应政策及行业趋势，积极发展持有型业务，探索住宅业务之外的新的发展模式。我们深刻认识到，只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。

part 2

不少国央企
已是细分领域的王者 

眼下，不少人在探讨，未来房地产行业会不会是国资的天下，这里的「房地产」所特指的是住宅领域，因为去年下半年以来，22个试点集中供地城市推出的地块，大部分被国资拿下。 

这属于中海地产所说的「今天」的业务，这个问题，我们在另一篇文章中谈论。现实的情况是，在「明天的业务」上，上面提到的众多国央企，也已经遥遥领先，甚至位列第一…… 

冠军1万科在物流和长租公寓领域第一 

截至2021年末，万纬物流管理可租赁面积1136万平方米，其中，冷链仓储138万平方米，位列行业第一。万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。 

万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%，在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已经具备较大的竞争优势。 

面向未来，万科雄心勃勃，对物流仓储，营业收入计划保持 35%以上的增长，不断提高项目经营效率和效益；对租赁住宅，继续巩固租赁住房「产策建造运营一条龙」的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，保持行业规模领先……2023 年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

 冠军2中海地产，则是「写字楼之王」 

截至2021年底，中海地产持有商业物业总建筑面积1098万平方米。其中，在营商业物业总建筑面积577万平方米，包括55栋写字楼、18家购物中心、12家星级酒店，14家长租公寓。 

写字楼总建筑面积347万平方米是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商，是妥妥的「写字楼之王」。 

中海地产还有在建及待建的商业物业总建筑面积521万平方米，将于十四五期间陆续入市。2022年，计划投入运营的项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，大部分是写字楼。

▲来源：中海地产年报

 2021年中海地产商业物业收入上升17.4% 至51.7亿元。

其中，写字楼租金收入为35.1亿元，同比上升10.7%。出租率、租金单价等核心经营性指标持续优化，资产价值不断提升。

早在2020年底， 中海地产投资性物业账面价值就达1408.79亿元，占总资产的17.10%，占净资产的42.91%。从2016年至今，公司投资性物业账面价值 平均增速在20%以上，高于公司总资产的增速，投资性物业占总资产比从2016年的11.74%提升至2020年的17.10%。 

凭借扎实的运营能力，中海还在拓展轻资产输出的模式，进一步扩大其优势，「写字楼之王」的护城河还会越来越深。

冠军3华润置地，重奢门店数量已第一

 如果论面积，华润置地的购物中心，在中国位列前几名。

但如果既论规模又论高端程度，那它就是第一。

 截至2021年末，其在营持有投资物业总建筑面积1380万平方米，租金收入174亿元；购物中心零售额按年增长45%至1072亿元，租金收入139亿元，按年增长38.1%，大幅优于市场平均水平。主要投资物业的合作品牌超过5000家，是中国重奢门店数量第一（合作重奢品牌80+），会员数量2070万。 

虽然很多人忧心忡忡：电商越来越发达，线下商业还有机会吗？这是明显的二元视角。线上消费和线下消费的场景是不一样的。华润在年报中表示，中国经济正在向消费拉动转型，随着居民收入稳步增长、消费结构不断升级，我们坚定且长期看好中国消费市场的增长潜力。 

2021年，华润置地持续加大对购物中心的投入，实现9座购物中心如期开业，新增获取购物中心项目12个。截至2021年底，在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。 

华润还在财报中表示，以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。本集团将进一步提升投资物业的开发及运营效率，确保租金 收入持续稳定增长，并持续提升其盈利能力。

此外，绿城在代建领域做到了第一，金地在产业园区领域，已经打造出了「科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展的金地产业模式」。 

part3

国央企
还在拓宽护城河 

前些年，跟一些房企老总交流，问他们对新业务怎么看？

有的表示会小步快跑，积极探索；有的表示不着急，等赛道起来之后，收购几家企业就可以介入了。对后一种说法，我们表示怀疑。 

正如万科在年报中所说的：对于新进领域，无论能力建设，还是商业模式的确立，都需要一个过程。万科通过八年时间，完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证，这个过程并不轻松。新的业务在实践之前，可行或不可行的边界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些学费…… 

万科是交了接近10年的学费，才逐渐开始见到回报！

公司多项业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。持后一种观点的等于说自己比万科能力还强。 

在前不久的保利2021业绩说明会上，对于投资者问及的行业排名目标，公司董事长刘平如此说道：「作为行业龙头，公司不简单追求规模上的排名，更多的是按既定战略，把握市场，保持企业持续健康发展。」 

别以为他们是唱高调，上面这些已经领跑的国央企，还在继续加大护城河。 

中海未来两至三年将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。当前，其在建及待建的购物中心项目达21个，在手项目全部入市后，购物中心建筑面积将较当前翻倍。

以中海系甲级写字楼、环宇系购物中心为核心引擎，以自由办公、长租公寓、酒店、物流地产及产业园、康养养老产业等多元业态为协同赋能，构建产业发展、生活消费等多元功能连接、要素均衡发展、形成生活互通互补的生态型城市综合运营体系，正加速构建。 

万科印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区，印力展现竞争力，在管面积位于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。 

华润生态圈要素型业务涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域，是目前屈指可数的能做片区开发的开发商。 

「变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化让人发现看得见的未来」。颜建国董事长曾在业绩交流会上特意引用德鲁克的这句名言。

万科说，我们的经营、服务业务不断走向成熟，意味着公司不动产综合发展能力趋于完备……面向房地产业正在进入的新发展阶段，万科已做好准备。 

民营房企的压力，远非没拿到地那么简单。

最后，大家对国资房企在非住宅细分赛道的抢跑和领先，你怎么看？欢迎留言告诉我们！