中央定调，超百万亿市场正式启动！

昨天（5月25日）下班后，「全国稳住经济大盘电视电话会议」的消息刷屏了。有人整理出的会议要点，也在各处飞速传播。

一片热闹声中，昨天的另一份文件——《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》）——似乎被「忽略」了。稳住经济大盘，启动新项目的增量投资固然重要，但盘活存量资产的意义同样巨大。

改革开放之后，经过几十年的高速发展，我国存量基础设施规模已超过100万亿（数据来自北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》），这里面不少资产并没有得到高效利用，这就像买了一堆衣服，却很少穿，不仅衣服的价值没得到充分利用，还占了家里很大的地方。

当然，「盘活存量资产」之前也一直在提，但这次很不一样。《意见》明确表示：对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度。适时将盘活存量资产、扩大有效投资有关工作开展情况作为国务院大督查的重点督查内容。研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。这是动真格了……

那怎么盘活呢？从整体上来看，需要三步走：盘清，盘活，资产证券化。过去已经有非常多的成功案例——虽然目前走到资产证券化的较少，但盘清是盘活的前提。尽管需要盘活的主要是国有资产，但民企也有非常多的机会。下面我们来详细剖析。

资产盘清，是最大的前提

稍微关注国资的人会发现，近两年——特别是今年，「加快实施国有企业数字化转型行动」在各种政府文件和领导讲话中频频出现。因为今年是国企改革三年行动收官之年，数字化是推动国企国资高质量发展的关键之一。

事实上，早在2020年，中央就对国有企业数字化转型做了系统性部署，国务院国资委印发《关于加快推进国有企业数字化转型工作的通知》（以下简称《通知》）。随后，上海、浙江，广东等先后发布数字化转型的意见。

《通知》给出了国企数字化转型的4个方向：产品创新数字化、生产运营智能化、用户服务敏捷化和产业体系生态化。都是很高段位才能达到的。这里，我们说说比较基础的作用——资产盘清。

我们知道，打牌的人肯定知道自己手里有什么牌。然而，运营国有资产的主体，搞不清自己手里有哪些「牌」的现象，却普遍存在。

比如，根据「镇沅发布」的报道，今年3月16日晚，镇沅召开国有资产清查、盘活工作推进会暨「两违」突出问题整改集中攻坚工作动员会，对国有资产清查、盘活工作和「两违」突出问题整改工作进行再动员、再部署。

县委副书记、县长尹雪兰在会上强调，要突出协调联动，切实加强对国有资产清查、盘活工作的组织领导，严格遵守清查工作纪律，各乡（镇）、有关部门不得拒绝国有资产清查、盘活工作，不得隐瞒不报或虚假填报清查数据，不得隐匿资产收益情况。……；严禁捏造、隐瞒债权债务等问题。

▲公众号镇沅发布

一个县尚且如此，由此可见盘清资产的难度之大。这里面，既有机制的原因，也有技术的缘故——目前大量的资产管理，仍然停留在excel甚至纸质化的水平。效果可想而知。盘清资产必须要用数字化的工具。

某国企老总告诉小明：近年来，我司的国有资产盘活取得巨大成效，很重要的一个原因是数字化——通过建设完善资产管理监督信息平台，将各项房产使用、闲置资产、出租出借等信息在系统中实时呈现并进行全流程管控，实现了规范化、动态化、可视化、数据化和一体化管理，从而强化了国企资产资源管理和统筹力度。

例如，公司商铺、写字楼出租率的问题，每年看起来都很高，但是租金收益却很差，为什么呢？因为出租率半年或一年才考核一次，只要当时在租就算。

通过系统将数据打通之后，商业的租金能够及时收缴了，调货更快了，商铺空了之后也能快速招商补位了。

所以，近几年，国资都在加大数字化的投入。因为效果太明显。比如，中黔金交作为阿里拍卖在贵州唯一的城市运营商和渠道服务商，通过阿里拍卖平台为省内各地方政府搭建「城市数字馆」，助力各地政府探索国有资产数字化处置新道路，推动各地国有资产盘活。凯里馆建立半年，就集中处置资产两批，实现资产处置成交金额约4000万元，其中第一批资产综合溢价率70.46%；第二批资产综合溢价率25%！跨省交易，不再罕见。

市场化原则下，盘活方式多样

民营企业也有大量的机会参与

盘清之后，知道自己手里有什么牌，盘活（出牌）的方式自然也就比较清晰了，实在经营不了的，可以出售；原来因为各自为政，没有形成合力的，进行整合；配置跟不上时代的，投入资金对其进行翻新升级；自身运营能力较弱的，可以引进专业的民营企业运营，甚至进行混改……

首先是出售

出售的，例子非常多，上面其实也提到过。主要是国资自己运营效率不高，或者为了减轻债务负担。比如，桂林市临桂区基础设施及智慧停车项目（一期），项目建设期2年，运营期20年，通过引入资产购置方将停车泊位20年运营权转让，资产购置方负责存量停车泊位的智慧化改造、运营，建立停车系统运行管理的信息化与智能化，既盘活了老资产实现停车资源的有效管理和利用，又为政府减轻了财政压力。

昨天发布的《意见》明确要求，严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务。这种方式在未来的资产盘活中，应该会占据较大的比例。

其次是整合

国资数量大，在早期增量市场巨大的时候，大家各干各的。当增量空间变小，业务类似就有竞争的问题；业务是上下游关系，协同不顺畅，也会带来效率损失。所以近几年，国央企合并的热度一直不减。

当然，除了合并，还有别的方式。比如，托管。2021年，在右江区国有资产管理中心的指导下，益众公司下属华创资产投资管理公司与百色市糖业烟酒公司、右江区粮食改制留守办签署托管协议。

▲来源：益众投资公司

托管之后，华创资产公司经过充分调研，根据企业实际情况，一企一策制定托管企业工作方案，比如开展清产核资工作，完成了资产确权，并办理不动产证（资产盘清），整合优化商铺等资产的管理，盘活商铺和仓库等资产……托管企业整体面貌得到改变，职工工作积极性提高，企业运营管理更细致、规范，资产质量和收入水平得到提升。

再次是提升

有些存量资产，只需要投入较少资金，就有希望活起来，则不需要转移产权，或合并。比如某地西影项目，就与承租方一起，共同将项目升级为一个集创业商业体、印象老街商业、主题电影和博物馆、青年公寓等为一体的商业中心。在保证经济效益的同时兼顾社会效益，使项目合作双方实现双赢。

最后是混改

当然，有些资产，政府或国企自身运营效率低，还可以跟专业民企一起干。今年4月15日国家发改委召开的专题新闻发布会上，就明确表示，鼓励民资参与盘活国有存量资产。

比如，由常高新集团与漫柏集团联合投资近2亿元共建的常高新·漫柏未来人才社区，将原有闲置的国有资产盘活，改造成3118间精装修公寓，面向无房新市民、青年人出租，成为集聚青年人才的「强磁场」，吸引青年人才到常州创新创业。

从破旧的公租房，基础配套设施老化、公区空间缺失、无专业物业管理……到市民仅需凭借身份证到公寓前台登记，录入基本信息，就可以快速办结入住手续，拎包入住……这个巨大转变，在短短几个月的时间就完成了。得益于漫柏集团专业的设计和运营，闲置的公租房华丽转身成为未来人才社区，亮相常州市新北区光伏产业园，成为常州市加快发展保障性租赁住房的一个典型代表。

▲来源：漫柏集团 

昨天的《意见》进一步明确：规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。优秀民营企业的机会很大。

基础设施REITs持续发力

先行者可获得巨大的优势

采用PPP模式，或引入保险、金融资产管理、股权投资基金机构，是盘活存量资产，是有效的方式之一。但是，更加有效的是自己能够发行公募REITs，自我造血。

昨天发布的意见里专门提到落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。REITs是接下来地方政府发展的融资模式中的重要一环，因为传统房地产开发退潮的大背景下，信贷模式无以为继，必须找到新的出路，REITs就是这条新路。

早在今年1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（2022年第3号）（以下简称「3号公告」），对基础设施REITs设立前、设立阶段相关税收政策作出了具体规定。解决了资产重组和股权转让两个环节的税负问题：

在企业所得税层面，对基础设施REITs设立前和设立阶段给予了免征和递延的税收优惠，显著降低底层资产剥离和置入基础设施REITs架构的税负成本。

美国REITs就是税收优惠下蓬勃发展起来的，这点至关重要。

扩募和扩容机制也在推进中——

3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》。要点就两个：一是研究制定基础设施REITs扩募规则，二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

当天，上交所和深交所均表示，正积极配合证监会，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场……

4月15日，沪、深交易所又发布征求意见稿，对基础设施基金的新购入基础设施项目的原则和条件、新购入基础设施项目的程序、信息管理与停复牌、基础设施基金扩募发售、自律监管等进行了规定。

同时，4月中旬，深圳市人才安居集团项目报送国家发改委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。从《通知》发布到落地，十分迅速。

考虑到现在保障性租赁住房的范畴已经扩大，只要当地政府部门认定就可以，这意味着，民营的租赁住房运营商也有机会分得一杯羹。

这些利好加持下，有先发优势的企业来说，护城河会越来越深。所以，进取的企业都很着急。前不久小明跟一大型国企老总交流，他开诚布公：「虽然我们有非常多地，但是，我们现在都不开发住宅了，住宅用地直接卖掉，专注科技园区的开发，并且加速盘整，让产业园区能够尽快地发行基础设施公募REITs，欢迎推荐靠谱的资管、运营人才给我，年薪百万」。

（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）

免责声明:

本页面部分素材来源于互联网，版权归原作者所有，本页面仅供学习、参考之用，如无意间侵犯了相关权利人的知识产权，在权利人书面通知且提供权属证明后，我们将第一时间删除相关素材。