【王老师探房】但凡邢台有楼盘能做到随便一条，都不至于被逼到拼价格

未来已来，房产领域唯一不变的就是变化本身一直在发生！

我们常说的产品五年一更新十年一换代，实际上随着新技术的逐步推广，这个速度是越来越快的，而疫情的出现又增加了一些新元素。今天想在这里跟大家简单探讨一下后疫情时代的产品方向问题。

我认为首先应该以智慧社区为底层核心，勇敢打出安全社区和健康社区的理念！

按照马洛斯理论，逐步满足人们更高层次的需求。硬件方面早就不是问题了，疫情唤醒了人们心中的渴望，这个时候推出这种产品可以说恰逢其时。买房子买的是什么？并不仅仅是一个居住空间，而是一种生活方式。当一个以安全为基础，融合智慧社区理念，有完善配套设施，有贴心物业服务，以生活为本的产品出现时，我会为之欢呼的。

这就对开发商提出了一些新要求，也给勇于创新的企业带来了新机遇。 

这些领先房企早就提出了各自的健康居住理念。这里有几个关键词：健康/绿色/智能/功能统合。这应该就是今后房地产项目产品进化方向了。

中国金茂的12大绿金科技系统早已名声在外，从“空气、阳光、温度、湿度、声音、水”6大维度，打造“衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁”5衡健康舒居体验。当然，这种高端产品目前不太具备普适性，比如以新风系统为例，在其他房企还在重点宣传自己的项目加装了某某品牌的新风设备时，金茂关注国家对新冠病毒的科研进度，得知：粒径在0.25μm-1.0μm间的颗粒，以及粒径在2.5μm-10μm的颗粒最有可能成为携带新冠病毒的宿主。他们的离子瀑技术立马就增加了新功能，实现了对最小颗粒直径0.0025μm的净化作用。

这些小房企学不来，但是有些东西其实还是可以努力实现的。比如，是否可以考虑以社区医疗服务为切入口建立全流程的O2O社区智慧健康服务平台，平时可以为社区居民提供疾病预防、慢病康复、健康养老等智慧健康服务，特殊时期这一类关键社区空间资源，在防灾防疫行动中的地位和作用，就完全凸显了出来。例如，这次疫情爆发后人们生病不敢去医院就医，担心交叉感染，就可以开设新冠状病毒免费线上义诊，还可以作为防疫社区指导中心和临时隔离点，通过发挥互联网健康诊疗优势,远程与中心医院联线，从专业上引导防疫工作。

5G和AI智能的发展已经可以做到回家全程无接触式刷脸，包括非接触式测体温，还可以利用APP程序实现电梯预约。这些东西花费并不会太多，但是在现在很有意义。 

还有在户型创新方面也有一些文章可以做的。比如，独立的衣帽间。疫情期间，我们希望一进家门就能将可能被污染的衣帽单独收纳甚至直接消毒，这时候如果能在入户处安置一个独立衣帽间里面设置一个紫外线消毒灯。这个是不是很贴心？ 

另外，就是那种进门就是公卫的户型，可以直接先洗手消毒然后再进入家里正式的活动空间等。在施工工艺上是不是可以考虑多用轻钢龙骨，多用整体浇筑，加大建筑模块化，这样可以减少室内承重墙和大柱子的使用，给内部空间留白，让业主有更多改动余地。

不同客户需求是不一样的，比如同样一百平米的房子，可能老人只是想要两个房间就够了，那就可以弄的很宽敞，而年轻人可能需要四个房间，小孩房间不用大但是必须要有。这种多变的户型结构选择权留给客户，这样可以满足各种各样客户对空间的需求。

还有人记得当年SARS期间香港淘大花园吗？最后的谜底居然是因为排气管的问题，导致了病毒通过粪便传播。所以，后期的卫生间排气管道密闭问题一定会提到一个新的高度，得到特别重视。

而解决方案就是运用模块排水系统。它改变了现有排水系统各个排水管分别与立管连接的方式，集中于模块内一点与立管相接，避免上下层管内污染空气传播；立管穿楼板节点防水构造，杜绝夹层积水、楼板渗漏。 

类似以上的细节，既是企业社会责任感的体现，也是商品本身很大的卖点。没有疫情，这些东西恐怕没人会当回事。

还有一些理念上的东西应该也有可能会被颠覆。通常我们喜欢把小区居住区稍微集中一些，而在门口等地留下大片地建气派的广场，疫情告诉我们不要过于集中，那么绿地和活动场地稍微分散一些会不会更好？比如两栋高层之间建个小型篮球场，把环绕小区的整体跑道改为几个小型便道？

随着城市越来越大，居住人口越来越多，个性化需求会凸显。比如，现在年轻人和老年人都有养宠物的喜好，而城市的高楼大厦实在是对宠物不够友好。专门的宠物友好型社区会不会出现？社区里可以建立专门的宠物医院和宠物活动场所和托养机构。 

思路一换天地宽，在产品创新领域其实是有很多可能性的，而后疫情时代真的是个契机。

如果在科技创新方面确实条件有限，何不在物业管理方面努力一下？物业管理应该也是产品力的重要一环。这一点，我对广西一哥彰泰是比较推崇的。

为了“深耕业主长久幸福”，彰泰物业坚持准军事化管理的基础之上做了很多非常严苛的运作管理规范。为强化和升级物业服务力，2020年彰泰物业推出了99个服务魔鬼细节：

比如在接到业主求援时，300秒内物业服务人员必须到达现场处理突发事件；在小区出入口重点关注1.2米以下儿童，不会让这样的小业主单独走出小区；要求“护卫小哥”们零点后秩序换上黑色便鞋巡逻，避免皮鞋声吵到业主；所有物业人员要求必须做到距离客户或业主3米之内时，须微笑问好；维修服务人员帮助业主维权屋内完毕离开前询问业主其他需求及是否有垃圾需带走，并轻声关门等细节服务；

此外，如果有业主结婚,只要提前和每栋楼的楼管报备,物业就会在入户的大门为结婚的业主搭建喜庆的气球拱门，并铺上红地毯，恭贺新婚。正是有了彰泰物业的不断“深耕业主长久幸福”追求魔鬼细节的理念和暖心的服务力，才不断赢得了市场的青睐、业主的口碑和彰泰物业品牌的提升。  

彰泰物业的服务力，还彰显在对社会公共事件的执行力上。2020年初疫情期间，彰泰物业1500余名员工几乎每日全员在岗，每日防疫消杀282座楼栋、电梯1301台、单元门近1000个，33个小区均设立“疫情防控检测点”，持续采购了90吨蔬果免费配送上门，累计为20多万业主派送30000份爱心助农果蔬。彰泰物业用实际行动，确保了小区的公共安全，并凭借在防疫工作中的出色表现，获得2020中国物业服务防疫满意度96.37分。 

售楼处的免费洗车服务

在准军事化管理的企业运转之下，彰泰集团给旗下公司的营销团队取了一个好听的名字叫“红魔军团”。在营销服务意识与服务力方面，要求“红魔军团”每一个置业顾问必须做到从迎宾接待开始就要懂得以礼相待并注重细节服务。

例如：从为客户端茶倒水，谈判签约，到业主接房，“红魔军团”的每一个营销人员要求拥有一定的居住文化与美学素养，针对自己的客户必须亲力亲为提供售前和售中服务。在彰泰集团旗下的每一个营销中心，供客户选择的高品质茶点饮品小吃就多达30余种，已被广西房地产业内誉为 “舌尖上的售楼部”。

洽谈桌上在客户没有拒绝或不知如何选择的情况下，洽谈桌上必须摆满美味地道的瓜果饮料和小吃，让每一位客户在轻松愉快的洽谈中感受来自彰泰的盛情与服务，这是彰泰集团“掌门人”黄海涛先生一直以来对营销中心的要求。 

售楼处的下午茶

在营销服务对象的细节方面，彰泰集团营销中心的“红魔军团”从关注婴幼儿到上学的小孩子，再到中青年人和老年人，可谓是认真服务到极致：看到客户怀抱婴幼儿的主动提供婴儿床或婴儿毯、为看房客户或陪同客户看房的女性朋友提供美甲服务、对眼力不好的老年人主动提供老花眼镜、为开车前来的客户免费洗车等等，收获看房之外的“意外惊喜”。

此外，还对外开通24小时在线客户热线，就客户处理、交付管理、房屋保养、工程维修、社区养护、客户满意度反馈等提供更好的人居生活体验。

也正是因为有了彰泰这样细致入微且极富特色的营销服务力的加持之下，使得彰泰在桂林那样一座四线城市一年也可以卖掉约12000套房子，市区市场占有率占近40%份额；

2020年经济大环境依然严峻的情况下，彰泰集团在整个广西房地产市场上继续上演“逆市飘红” ：2020年1-6月广西房地产企业销售金额TOP50中，彰泰以106.50亿元全口径金额、100亿元的权益金额再登“广西王”的宝座。

小区楼下电动车充电区 

贴心的垃圾分类指导 

精心护理的小区历久弥新

综上，我认为开发商首先要扭转的一个思路是从卖产品过度到卖服务上去。购房者买的是一套房一个居所，追求的其实是一种新的生活方式，只有找准了这个核心点，才能在产品设计和后续服务上契合。并且体贴入微的物业服务本身既能促进产品销售，也能让小区保值增值，这是开发商和消费者的双赢。

楼间距多少合适？

楼间距确实是越大越好，楼间距越大居住舒适性肯定是越好的。我今天给大家说说这个标准。

国家间距标准的比例是：楼高:间距＝1:1.2。意思就是说如果前面楼层高50米，那么楼间距应该最小60米。

国家日照标准是：2个以上居住空间冬至日底层满窗连续日照不低于1小时，大寒全天满足2小时日照时间。我们都知道大寒日是全年日照时间最短的一天，所以就以这天为参考了。

也就是说如果向南的房子，必须满足两个卧室连续满窗日照时间不低于一个小时才是合格的。这是前后距离，一般这个更关键一些。还有个左右距离，这个一般是多层与多层之间间距六米，多层与高层间距9米，高层与高层间距13米。这个左右距离一般都没问题。

楼间距如果太小，会再采光/通风/隐私保护/噪音污染这四个方面出现问题。如果大白天都需要开灯才能保证基本亮度，这样的房子是没有舒适性可言的。通风不用说了，两栋楼太近可能风都进不来。隐私保护不用解释了，至于噪音污染，那么近的距离可能对面打麻将吵架声音不想听都不行。另外，老一点小区可能还面临一个安全问题，万一失火消防车都进不来。

但是，这个楼间距的标准国家只是出台了一个指导性的规范，并没有给出很明确的数字，一般都是地方政府出台的具体规定，所以有比较大的地区差异，这一点在很多建筑类的规范里都是。这就导致了维权难。

如果真的不满足我们以上提的基本要求，怎么办？你可以去要求赔偿，但是通常这个额度都很低，可能就是几千块钱，相对我们房屋价值真的不值一提。因为采光权只是一种有限的权力，并不是一种绝对的无条件的权力。所以，我们有必要在购房的时候把这个问题弄清楚，不然可能真的只能哑巴吃黄连有苦说不出了。