5月环京房地产市场运行情况：多城市取消限购限售 新房市场呈现趋稳趋势

01政策环境

5月15日，央行调降首套房利率，中央首次明确传达“救市”信号，将引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策。在此背景下，河北众多城市加入到取消购房限制性措施队列中，并降低房贷利率，为满足居民家庭合理购房需求，刺激刚性和改善性需求，提升楼市购买力，缓解楼市库存压力，提振市场信心，有利于促进房地产市场健康良性发展。

1. 购房政策：

河北除承德外其余地市均已放开限购。

2. 金融政策：

1) 商业贷款比例下调：河北各地市除保定市区、承德外本月均调整商业贷款比例，首套20%，部分城市如石家庄、唐山、沧州等首套房贷利率降至4.25%且没有认房限制。

2) 公积金贷款：5月18日，沧州市出台了沧州狮城人才住房公积金优惠办法，公积金贷款最高可贷100万元。

3. 营商政策：

1) 秦皇岛：开启“交地即交证”模式，企业竞得土地，办理交地手续，当天即可领不动产权证，这是市资源规划局继“交房即交证”后。又一提升审批服务、优化营商环境的举措。

4. 人才政策：

1） 唐山：引进高校毕业生优惠政策公布，对于来唐的本硕博给予不同标准的生活补贴，租房补贴和一次性购房补贴。对于人才引进给予更多实际财政支持。

5、其他政策：

1） 邯郸：关于冀南新区是否属于主城区的问题，邯郸市人民政府也给出了相应的答复因邯郸冀南新区属于行政托管区，其托管乡镇均属主城区范围，所以，邯郸冀南新区属于邯郸市主城区范围。明确冀南新区属于主城区范围未来对房地产市场有一定的利好。

02土地市场

5月河北主要土地市场延续冷清态势。在整体市场低迷情况下加之疫情封控影响，供地及拿地均进入调整阶段，土地市场改变仍需时日。

1. 石家庄：5月土地市场依旧低迷，无成交；新增供应宅地2宗，位于新华区和长安区，总供面积6.15万㎡，可形成建面15.42万㎡，总起始金额9.84亿元。

2. 唐山：5月丰南供应宅1宗，路北区供应商办1宗，丰润区成交3宗住宅土地，以底价成交。

3. 廊坊：5月廊坊市区、燕郊、香河、大厂四个区域均无土地入市及成交。固安无新增供应，但有4宗地块参拍，其中2022-16、 2022-17、 2022CL-1号地块因到报名截止时间无人报名而流拍。

4. 保定：5月保定市区供应1宗商办土地，总建面11.07万㎡，位于南部汽车新城板块，南二环北、乐凯南大街东；成交6宗宅地，楼板价2296元/㎡。其中4宗位于北部低碳新城，另2宗分别位于东湖高铁板块和南部体育新城板块；除中铁建摘得北部低碳新城和东湖高铁板块两幅地外，其余均为本地房企拿地。高碑店供应2宗商办用地，总建面0.5万㎡，成交1宗商办用地，总建面0.32万㎡，成交均价1594元/㎡。

5. 雄安: 5月9日，中国雄安集团城市发展投资有限公司以10.4亿的价格摘取了北雄安新区XACR-2022-001宗地国有建设用地使用权，地块位于启动区东南部，属城镇住宅用地，土地面积11.6万平米，容积率≤1.94。

6. 张家口：5月张家口土地市场非常冷淡，全市无宅地成交，只有下花园1宗商办用地成交，建筑面积20993平米，楼板价614元/平米，折合82万元/亩。

7. 秦皇岛：5月成交2宗宅地，位于海港区北部杜庄片区，属于北部生态旅游区，均由秦皇岛兴桐房地产开发有限公司底价摘得，出让土地面积合计59393.85㎡，总出让金额约1.47亿，成交楼面价为1455元/㎡。本月2宗住宅地块成交，打破了秦皇岛连续3个月无宅地成交局面。

8. 沧州：今年沧州将重点放在城市更新方面，土储丰富但接盘企业少；5月17日沧州新华区供应三宗地块，其中两宗为白酒厂板块回迁安置用地、一宗为商务配套用地，总出让面积约170.2亩，起叫总价4.95亿元。本月成交地块全部全部位于任丘。

9. 邢台：5月邢台涉宅土地供应15宗，建面85.42万平米，面积环比上升、同比下滑；成交方面，成交涉宅用地12宗，总建筑面积55.89万平米，成交总金额8.4亿元，楼板价1503元/平米，溢价率6%，成交面积、成交楼板价的环比、同比均不同程度上涨。

10. 其他城市：5月邯郸供应2宗宅地，无成交。承德、衡水均无土地供应和成交。

03新房市场

5月受政策影响，整体市场呈现趋稳趋势，像石家庄、廊坊市区、张家口市区、秦皇岛等成交量有明显回升，但受疫情影响及政策的传导效应仍需时日，市场仍然在中低位水平。

1. 石家庄：5月住宅市场供求量持续回升，成交价格环比微降；自五一小长假开始楼市供货热度上升,19日楼市政策松绑降首付降利率，主城区成交量增长明显，市场信心增加，多个热点项目积极发声，5月19日汀香郡项目美学馆开放、5月20日保利天汇品牌展厅开放、5月20日中冶德贤御府启动认筹、5月21日大者安吉城市社区文化论坛，暨人文示范区开放、5月21日正华地产品牌展厅开放、5月21日荣鼎·奥莱|天泰公元样板间开放。预计六月市场供应规模将扩大，中冶德贤御府、保利锦上、荣鼎奥莱天泰公元、旭辉滨河江来、东胜未来云、永基汀香郡等新项目将入市，开启今年新盘入市潮。

2. 唐山：解封后面临社区静默，唐山市场5月仍维持中低位水平，住宅市场4个项目取得预售证，部分项目如万科公园大道三期105-148㎡户型洋房上新，13000元/㎡起，并辅助优惠活动。熙湖九里二期推出5000元线上订房，7天无理由退房，99折优惠，认购砸金蛋，新华联国花园·臻品新楼首开，首开折扣诱人，低总价，唐城改善红盘主推118、121㎡精致三房备受客户青睐，均取得不错成交效果。

3. 廊坊：5月市场迎来了限购取消、利率下调等利好，但市场并未迎来强势反弹，各区域市场分化严重，廊坊市区市场显著回暖，香河量增价跌，燕郊、大厂量跌价稳，固安量价双跌。廊坊市区当月合计供应455套（环比+417%），全市65个在售项目合计成交600套左右（环比+280%）。廊坊市区明显恢复上扬的原因有三：一是‘五一’节假日的加持，二是政策放宽，限购、首付、利率均利好楼市，三是各项目均努力把握疫情封控结束的这段宝贵的营销期，送车位、送精装、送家电等活动已成为市场主流；大厂仅有公园上城一个项目加推，去化约15套，因疫情到访率低，去化一般，均价10500元/平米。燕郊水榭花城推出特价房源，最低单价13500元/㎡。固安、香河两个区域均无新项目开盘及老项目加推。固安以石榴湖山春晓为代表的南城品质刚需盘在4月底推出大量降价新房源，取得了较好效果并延续至5月第一周，但受疫情持续影响及客群自限购以来对市场的抵触及观望情绪影响，固安域外客群销量几乎为零，均为本土刚需购房，整体去化1.1万㎡，环比下降46%，均价约9800元/㎡，环比下降3%。

4. 保定: 保定市区市场持续低迷导致市场以价换量，累计成交1.71万㎡，环比-47%，均价9764元/㎡，环比-12%。刚需项目以价换量情况频出，如爱情城价格直降200元/㎡，成交可观为本月保定市区销冠。 涿州市场量价环比4月份“量跌价稳”，涿州30余个在售项目成交量在180套左右（住宅150套左右，公寓30套左右），市场均价仍在8字头（住宅均价接近9000元/㎡，公寓均价不足5000元/㎡），市场去化保持艰难状态，房企已不求利润，只求回款。涞水县市场以价换量严重，但换量情况不理想。京南首府4月进行了一次特价促销调价，均价达到7500元/㎡，多为低层促销，目前特价房源基本售完，价格微调至7700元/㎡，但与上月成交套数增量较少；青山十里花开推出30套工抵房，均价为5500元/㎡，为此前成交价下浮1000元/㎡，目前主要成交均为工抵特价房源，整体均价下浮较大；城区待售项目澜山世家由于对于市场信心减弱以及受主城区碧桂园项目一期尾盘甩货降价影响，目前认购期已调整均价至6500元/㎡，相较之前7300元/㎡售价降低800元/㎡；碧桂园云璟项目目前在售房源较少，为迅速回款，五一节促销五一节促销部分尾房，低价清库存，1层房源均价6500元/㎡；整体城区市场表现遇冷，部分项目已经开始以20%首付以及首付分期为营销主打策略。

5. 张家口：5月张家口全市只有张家口市区受新政影响明显好转，成交量价与4月份基本持平，外生性市场为主的怀来、崇礼、下花园受北京疫情影响，售楼处基本处于关闭状态，成交挂零极为惨淡。张家口市区中粮祥云国际，积极开展线上营销推广如短视频、直播间等形式，在线下积极鼓励经纪人，带看客户，有50-200元红包，有积分（累计可兑换奖品）等营销活动；中泰城项目，五一期间推出迎礼每一颗情归故土的赤子之心活动，活动期间项目特价8088元/平米，两项目成为本月销售TOP2。

6. 承德：5月承德老盘加推明显增加，但多为少量多次推盘为主，本月中瑞鼎峰城继续加推25套，去化率约50%；交投绿城·云庐，加推20套去化率65%，推出送车位、特价房、低首付，提升销售；分析来看城市核心区、品牌口碑影响，对推盘去化有一定利好；承德市场以价换量，特价房等手段成为项目端常态化；产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。

7. 秦皇岛：5月秦皇岛开始进入传统旺季，结合上月废止“限购令”以及贷款政策调整，楼市供求量价小幅回升；当前疫情阴霾仍在，管控措施影响下，市场成交量价依在低位。市场成交主力仍海港区为主力。另北戴河新区蔚蓝海岸项目新拿预售证，旅馆用房136套。这是继上月打破秦皇岛连续3月无拿预售证项目局面后，北戴河新区再次拿下预售证。预计近期该批产品陆续入市后，将拉动区域市场成交量提升。

8. 沧州：本月沧州市场仍受疫情封控影响，虽然政策端在持续释放利好，但并未对市场产生过大刺激，供求处于低位徘徊，全市50余个在售项目全月去化300套左右。目前市场仅品质项目且能给到大力度优惠的项目能有所去化，但最高流速仍未超过20套/月；本地龙头房企天成的标杆项目玉玺台推出特价房源；碧桂园的狮城福地继续降价促销，部分产品成交已降至九千多（2021年9月份开盘在1.3-1.4万元/㎡）；颐和君悦府、荣盛和府等以品质标签入市的项目也难逃价格战，以价换量。

9. 邢台：随着部分区域的解封市场整体销量较上月有所上升，但个别区域受封控影响，销量依旧常态化躺平。多项目展开线上看房活动，但反响平平，不能有效拉动成交。月晟·天玺胤五一期间开盘，新项目首次开盘，去化率约25%，均价9500元/平米。

10. 邯郸：5月虽有五一假期，但成交量依旧低迷。5月上半月封控和管控管理仍旧是主要基调，尤其是邯郸成交最多的东部板块，全区封控管理持续到月底，售楼处持续关闭，虽然多个房企以线上订房的方式进行销售，但客户购房心理谨慎，成交量明显回收，城区单月成交面积低于2万平米。

11. 衡水：5月市场表现远不及预期难启回暖态势。“金三银四”成果不佳，五一期间同样没有回暖趋势。多数楼盘表示疫情导致客户群体出行受限，到访数量不佳，仅一些口碑较好的楼盘如河西区的中景·阅湾香颂月均到访量10组以上，依然不能与往年同期相比反复的疫情，影响客户出行及市场预期，从而影响市场表现。

04二手房市场

二手房市场挂牌量有所增加，但成交依旧不活跃，市场的刺激作用在疫情下还未及时在市场得到反映。

1、 石家庄：5月石家庄解除限购限售，二手房挂牌量上升，二手房存量上升，成交价格环比下降，房价处于上下震荡期，市场依旧处于观望阶段。

2、 唐山：5月唐山二手房成交均价10672元/㎡，环比下跌2.04%，市场热度将持续低位。

3、 燕郊：受疫情影响，燕郊二手房并不及预期，整个燕郊二手房在300套左右。成交价格较上月有下跌，主要原因为成交体现在一些冷门小区跟一些有硬伤的房子上面。

4、 保定：5月保定二手房挂牌均价9200元/㎡，环比下降0.71%，价格小幅下降。

5、 秦皇岛：5月秦皇岛二手房市场均价为10949元/平方米，环比上升1.0%。二手房市场价格环比持续下降后迎来首次回升。

05市场预判

1、 房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。2021年，房地产业增加值77561亿元，比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点，对GDP增长贡献率达到4.6%。受疫情影响，短期经济下行压力加剧，而在经济稳增长的政策大环境下，撑地产更显重要。

2、 政策层面应更加积极，通过财税刺激托市，积极支持多孩家庭、各类人才等购房消费。河北全境基本全面取消限购、限售等限制性措施和执行贷款优惠政策，但众多城市市场需求及购买力明显透支，市场回暖仍需在政策层面予以呵护，积极出台有利政策，以便于提振市场信心，刺激刚需以及改善性购房消费。如下调房地产交易税费，支持多孩家庭，各类人才等购房消费，给予购房补贴等。

3、 房企投资：河北重点城市土地市场依然不容乐观。不少城市在楼市、地市方面频频出台利好政策，融资端也有所放宽，但对于房企投资的刺激性作用并不显著，对于当下的房企来说，理性、谨慎是投资最重要的关键词。投资力度收紧，意味着曾经大面积铺开的投资策略不再适用，有限的资金必须用在更加安全、更加核心的土地资源上。过去两年中，许多房企已经执行了回归一二线城市的布局战略，聚焦高能级、聚焦核心城市的投资趋势在2022年还将延续，对于河北众多市场而言，市场仍在低位，市场层面销售、回款的情况将决定房企的投资力度。

备注：数据截止到2022年5月25日