地产下一个爆发点，已经出现！

加大保障性租赁住房供应，是国家“十四五”期间的一项重点工作。自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，相关利好是一波接着一波。

各地政府无论是在供应保障还是金融支持方面，扶持统统都给得很到位，对保障性租赁住房市场可谓倍加呵护。

虽然目前网上关于“保租房”政策解读的文章已经很多了，但这块市场打通了之后，跟普通房企到底有什么关系？除了安居集团、城投、国央企之外，其他房企能从中有啥收获？

今天小明就来探讨一下，保障性租赁住房市场起飞后，到底能给房企们带来什么机会？

各地扶持政策不断涌现
保租房市场通路大开

近半年来，中央与各地关于保障性租赁住房的扶持政策密集出台，具体实施办法涉及到保租房“投融监管退”的方方面面。

一、金融支持：保融资、保退出，钱不再是问题

过去房企不愿涉足保租房领域，疑虑主要集中在钱的问题上。相比起商品房开发与销售来说，想做好保障性租赁住房的运营和退出，难度要大得多。

以目前各地部门对保障房的建设要求来看，需要投入的成本并不低。但想做好保障性租赁住房的运营和退出，尽快拿回投资，难度是比较大的。

所以在近年的行业形势下，房企显然不愿把本就有限的资金，投入到产出预期不明朗、退出路径不清晰的物业当中去。

但现在，为了解决投钱和赚钱的问题，中央与地方政府针对性地出台了多项扶持政策，来打消市场主体的疑虑。

首先是融资支持。今年2月25号，中国银保监会、住房及城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。

意见要求各类银行保险机构加大对保租房领域的支持，全流程参与到保租房的建设、改造、运营与交易环节中去。

意见还提到，应尽可能广泛地为保租房项目提供各类金融产品服务，包括中长期信贷、投资、REITs、企业债、公司债，以及提供保险、担保等等……

这份综合性意见所提及的范畴可谓相当全面，不仅要求银行等机构全流程参与，还应该灵活采取各式工具，帮助保租房建设运营主体拓宽资金来源。
其次，中国人民银行、中国银保监会联合在2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》当中，明确了保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

相当于国家对于市场主体进入“保租房”领域，将采取特事特办的态度。在三条红线时代下，这样的例外处理会引起不少房企的关注，有利于调动房企进入保租房领域的积极性。

其三，保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs试点。

2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。

一旦REITs这条路走通，保租房开发运营商的投退路径，就能够得到进一步的明朗。相应地，市场主体对于进入这个市场的疑虑，也能够更大程度上被化解。

在金融支持方面，国家的态度就是为市场主体消疑虑、给资源、提动力。随着融资环境的改善与退出路径的明晰，保租房业务的商业逻辑，有机会在更多房企内得以成立。

二、供应保障：鼓励存量改造，加快项目认证
除了金融支持以外，在供应保障上，各地也相继出台具体措施。除了政府自己牵头筹集新建保租房以外，各地还在加大力度鼓励存量改造，希望发动市场的力量来增加保租房的供应。

今年以来已有天津、广州、厦门、长沙等多个重点城市发布政策，允许“非改住”，虽然各地目前放开“非改住”的范围稍有不同。

有些城市只允许职工宿舍、人才公寓类物业申请认定保租房；但另一些城市则对所有已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，都开放申请通道。

另一方面，为了推动保租房的市场化供应，多地都在加快保障性租赁住房项目的认定速度。

据克而瑞不完全统计，2021年底至今，已有13个地市发布已认定的保障性租赁住房房源，总量超过32万套（间）。

一方面放开存量“非改住”，另一方面加快项目认定速度。不难看出，各地在市场化、多渠道的保租房筹集上，兼具决心与行动。而对房企来说，这是一个盘活低流动性资产的最好机会。 过去，保租房这块市场属于地产行业的边缘地带。因为赚的全是辛苦钱，退出渠道选择不多，导致绝大多数房企都不愿意涉足。

但随着各地的扶持力度不断加大，如今保租房市场已经是通路大开的状态。市场主体参与保租房建设运营的商业模式，比过去已经清晰得多了。

存量盘活、资源沉淀房企在保租房市场中的机会很多

从政策上来看，各地俨然一副万事俱备、严阵以待的模样，就等市场主体们带着房源进场了。

而在市场这一边，不少房企的入局动作也随着政策落地开始加快。保租房市场通路打开之后，许多在存量物业变现问题上陷入僵局的房企，看到了一线生机。

一、做保租房，是盘活存量的绝佳办法
一系列关于保租房的利好政策中，对大部分房企能直接产生利好的，必属放开“非改住”这一条。

这些年来发达城市中的综合体项目、TOD项目、产业项目供应越来越多了，这也就意味着除了住宅、公寓产品之外，房企手中还多了大量的非住宅类物业。

增加非住物业的储备并非多数房企的本意，但冲着日益稀有的住宅指标，房企依然对综合体项目趋之若鹜。

本来这不是什么大问题，因为单单依靠卖项目里的住宅和公寓，就能够获得可观的现金流。至于商铺、写字楼之类的物业，大不了慢慢卖或者自持就好。

但随着住宅指标在许多综合体中的占比越来越低，变现能力弱的产品库存开始出现大量积压，房企头顶的资金压力、回现压力越来越大。

更别说在目前的调控形势下，手中握着大批量沉淀资金、变现困难的存量物业，对于一家普通房企来说有多致命了。

所以放开“非改住”，让那些被困在产业地产、商办地产里的房企们，有了一次解套的机会。那些卖三年都卖不完的商铺、招商5年都租不满的写字楼、有价无市的研发用房，一夜之间似乎都有了出路。

实际上，目前已经有保租房“非改住”的落地案例了。比如在5月23日，厦门的第一批“非改住”保障性租赁住房“万银如驿公寓”，就已经正式面世，提供773个房间。

这家安居控股集团旗下万银商业公司打造的公寓，是目前比较早将“非改住”政策成功落地的项目，引起业内广泛关注。

不少房企也已经展开了行动，比如华联控股。

5月18日，华联控股股份有限公司在公开会议中表示，其手中的“华联南山A区”城市更新项目将会进行更新计划方向的调整，由原来的“工改工”调整为“工改保”方向。

产业地产操盘难是业内共识。这几年许多入局产业地产的开发商，都切身感受到了产业导入、物业去化等方面的艰辛。

在保租房系列政策利好的密集落地期，像华联这样的开发商不在少数。他们都意识到了“工改保”中蕴藏的机会，或者至少在某些城市或地区来看，“工改保”比“工改工”的开发前景要更加明朗。

所以接下来我们也许会看到越来越多的房企，开始调整手中土地的更新方向，或者改造手中的存量物业，以期最大限度地利用政策窗口，做好存量资产的盘活。

此外，保租房市场的发展，还将是长租公寓市场焕发活力的机会。

5、6年前，长租公寓市场迅速蹿红又迅速冷却。大量房企试水后都不堪“重负”，决定退出这片市场。如今仍然留在长租市场，且真正做出规模的房企，并不太多。

但今年以来，长租公寓正在被加速纳入保租房的认定范畴内，这给长租公寓项目的投资运营带来了焕新的机会。

近期成功获得保租房认定的长租项目包括北京的首创繁星社区、浙江的安歆青年社区·启航店等，广州、上海、北京、南京等多个重点城市也已陆续发布关于保障性租赁住房项目认证办法。

可以想见在政策的加持下，长租公寓市场有望恢复一定热度。或者说，至少能帮助布局长租公寓的房企，获得进一步的发展。

二、融资渠道拓宽，退出路径增加
在众多金融支持下，房企入局保租房的另一显著益处，就是能够拓宽企业的融资渠道，并为存量资产寻求更多样的退出路径。

首先，一旦房企开展保租房业务，就有机会能拥有更丰富的融资方式。包括获得银行低息贷款、发行住房租赁专项公司债券等等。

前文已经提及，中央目前大力支持金融机构为保租房供应主体，提供多样化的融资渠道。只不过以前多数房企没有开展这项业务的意愿，自然也无法享受这样的融资福利。

但现在，许多房企都有了充足的理由去做保租房。那么这些多元化的融资渠道，也会同步向新踏入保租房领域的房企开启。

一直以来，发行住房租赁专项公司债都是多家头部房企开展长租业务的主要资金来源，最典型的就是龙湖。

早在2018年龙湖就发行过住房租赁专项公募债券，且在2021年龙湖还宣布下调债券后2年的票面利率至3.75%，融资成本也是相对低廉的。

而在今年年初，龙湖再次计划公开发行住房租赁专项公司债券，发行规模不超过50亿元。

根据募集说明书显示，本次债券募集资金在扣除发行费用后的款项，除了用于住房租赁项目业务之外，还将有15亿元的额度将被用于补充公司流动资金及偿还有息债务。

除了发行债券以外，银行贷款也将会在接下来的保租房市场上发挥重要作用。为响应中央号召，多地政府部门都与金融机构签订了合作协议，推动机构为保租房开发运营主体提供贷款支持。

厦门市住房保障和房屋管理局，前阵子就与12家金融机构签订了战略合作协议，在“十四五”期间将提供共计650亿元的中长期低息贷款，支持保障性租赁住房建设。

这些低成本的资金，对房企来说极其具有吸引力，而且很难不依靠政策支持去获取。最关键的是，这些贷款统统不纳入房地产贷款集中度管理！

因此在当下众多房企求稳求生存之际，有这样一个能够获取大量资金还不踩线的融资方式，真的极为宝贵。相信许多手中握有存量资产的房企，都在思考如何利用好这个机会。

其次，保障性租赁住房REITs落地在即，保租房项目的投退路径正在被踩实。

5月27日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，分别向上交所、深交所和证监会报送了申请材料，成为首批率先申报的2单保障性租赁住房REITs。

这意味着，保障性租赁住房项目的REITs退出途径，即将正式被打通。

一旦此类REITs成功发行，保租房的潜在市场参与主体的信心，就会再多加一层，相信许多房企都正在屏息等待这个关键节点。

只要融资与投退这一头一尾的事儿稳妥了，那么房企对于做保租房业务这件事，也就去除了最大的隐忧，可以大胆去把握机会了。

而且长远来看，如果能够成功落地几个保租房项目，也能一定程度上沉淀企业口碑，更有利于房企在各地开展政企合作，获取政府支持。

结  语

虽然全文说了这么多利好和机会，但我们不得不承认，保障性租赁住房绝非是暴利市场。房企并不会因为上了保租房发展的快车，就能够一下子摆脱行业困境。
但对于当下清库存、保险金任务极其沉重的房企们来说，快速盘活手中流动性较低的物业，打开融资渠道，是极其重要的。保租房市场的腾飞，虽不是救命神药，但绝对是一线生机。

正所谓上帝关上了一道门，就必然会开一扇窗。保障性租赁住房，兴许就是其中一扇。