复工复产后，上海楼市如何复苏？

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疫情爆发前后，上海楼市可谓是“冰火两重天”。

一季度商品住宅成交面积约266万平方米，高端住宅成交创新高，开盘即售罄的项目不在少数。4月全域管控后，线下销售全部暂停，且无新开盘，首轮土拍也因此而中止，楼市进入“速冻期”。

疫情后，上海房地产市场走向会发生什么变化？何时恢复至疫前水平？购房者购买力会给楼市带来哪些变化？这些都成了复工复产后市场关心的问题。

同样经历了封控的武汉，在政策纡困方面具有很强的参考意义。

在解除管控仅2个月，武汉楼市便强劲恢复至疫前水平。下半年累计成交1286万平方米，同比增5%。当然，这些变化最终还要得益于武汉疫后纾困政策发力。

上海楼市复苏之路，仍然存在较大不确定性。

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实际上，武汉疫后政策纾困方向和房地产市场变化，为上海接下来的走势提供了参考样本。

市场恢复离不开政策支撑，先来看武汉纡困政策。

整体来看，政策指向两方面：为房企解压纡困，包括降低预售要求、放宽预售资金监管、降低拿地门槛、允许在售项目较预售备案均价降价5%以内销售等；居民开需求源，主要包括进一步放开人才落户门槛，给予购房优惠，放松高端住宅限价，将精装修款并入购房合同等。

核心目的是，疏解房企开发成本和资金压力保疫后新房供应端稳定，放宽落户保疫后市场新增需求稳定。

多重政策精准纡困下，武汉楼市快速复苏，7月单月同比增4%增速由负转正，9月新增供应集中入市推动下半年成交规模同比增5%，全年累计同比降17%，较前3月降幅收窄44个百分点。

武汉楼市最大的变化是，疫情扩大购房者对住房面积的要求，改善需求持续释放。2020年，100-120平方米占比较2019年上升3个百分点至40%。2021年改善需求仍在释放，120-144平方米占比较2019年上升2个百分点至30%。

疫后，短期内房地产市场或许可以依靠政策纾困持稳，但疫情造成的城市市场停摆的空白期无法弥补，且影响是长远的，中长期来看下行趋势难以逆转。

以武汉为例，对整体市场而言，2020年受疫情影响全年成交规模1757万平方米，同比下降17%。2021年虽较2020年有所复苏，但年成交规模仍低于2015年-2019年五年均值，不足2000万平方米。

在售项目去化情况更是一路下行，从2019年起连续两年去化率大幅下跌，2020年为40%，2021年维持28%。

在武汉的房企年销售规模也呈现下降趋势。

2020年和2021年武汉全年累计成交面积TOP10在售项目总规模分别为193万平方米和243万平方米，低于此前4年250万平方米的门槛值。2020年碧桂园、恒大、旭辉等外来民营房企纷纷跌出销售规模TOP10。

疫情成为导火索，疫后武汉宏观经济和居民生活水平双双下行。2020年武汉全市GDP15616亿元，同比下降4.7%。2020年武汉城镇人均可支配收入50362元，同比下降2.6%。最直接的影响便是，刚需购房者置业计划延后甚至取消。

反观地市，疫情带来的负面影响较小，成交热度不降反升。武汉2020年涉宅用地成交建面同比上涨4.9%，创八年新高；2021年成交金额同比持平，微增0.4%。

那么，上海复苏之路会与“武汉路线”重合吗？

我们下来看疫情对上海的影响。

首先，降温是肯定的，但只要疫情在上半年能得到阶段性控制，短期繁荣供求规模变化对楼市影响只是暂时的，但如果疫情持续时间过长，对经济增长、居民就业产生负面影响，那随之而来的购房预期变化，对房地产市场影响才是最大的。

• 新房供应：2022年供应规模预期高位，下半年是推货重点

首先，供应总量层面，2021年全年上海涉宅用地成交量突破1500万平方米，其中已开工地块数达到35%。根据上海2019-2020年成交地块拿地到开工中位数51天，开工到开盘市场中位数303天进行合理推算，上海项目二、三、四季度入市占比分别达到了36%、27%和37%。也就是说，大多数项目会在二、四季度集中入市，整体下半年供应量占比相对较高。

从2021年整体涉宅用地成交环线分布来推断2022年新增供应区域结构，可以看出，涉宅用地外环以内成交占比已攀升至36%，其中内环至外环的占比由2020年的19%上升了10个百分点至2021年的29%，市中心内环内涉宅用地保持稀缺，中低档刚需或达7成以上。

• 新房成交：“先低后高”总量延迟释放，租赁或加速转为购买需求

疫情会造成短期楼市供求停摆，但积累的刚需和改善自住型需求会延后但不会消失。

从短期来看，疫后会迎来需求的稳步释放，不过值得引起高度关注的是，疫情对于经济、就业的打击会一定程度改变居民购房预期，进而造成购房信心不足，或将成为楼市有增转跌的导火线。

疫情对对实体经济的打击，继而带来公司倒闭、裁员潮、居民收入下降等一系列连锁反应，从而影响居民购房预期。

从近期上海公布的2022年一季度经济运行数据，可以明显看出疫情带来的负面影响逐渐显现。一季度上海市地区生产总值为10010.25亿元，按可比价格计算，比去年同期仅增长3.1%，增速比去年同期两年平均增速回落1.6个百分点。

与此同时，一季度上海市新增就业岗位19.26万个，比去年同期减少2.62万个。

• 购房偏好：五大新城等郊区板块吸引力上升，社区配套附加值凸显

微观层面，居民购房偏好将发生变化。

一方面疫情管控良好的板块诸如奉贤、青浦等五大新城规划利好板块对居民购房吸引力上升；另一方面购买力相对充裕的改善客群更加关注居住私密性和舒适性，对于多层、大平层、别墅等需求预期稳中有增，此外，社区物业、小区周边配套等也成为居民购房考量的重要指标之一。

值得注意的是，随着五大新城落户政策进一步放宽，疫后楼市机会或许会增加。

基于以上影响的分析，我们对上海楼市作出一些变化和预判：新房供求节奏打乱但不影响总量，地市有望高热维持。

具体来看：

• 政策层面或存在局部松动的可能，但是“四限”预计从严。

房地产作为整体经济压舱石，作为我国GDP最高的城市，上海疫后复苏就变得尤为重要，参考武汉疫后复工复产政策支持情况，疫后上海楼市调控政策大概率出现松动，具体体现在以下几点：

1. 金融环境保持宽松，房贷利率有进一步下调的可能。

根据CRIC监测，百城4月主流首套房贷利率为5.17%，很多城市房贷利率已经降低到4.9%以下，而上海5%的房贷利率仍有进一步调整的空间。但认房认贷，三价就低，这两个上海楼市信贷政策面的大杀器，目前依然很难看到松懈可能。

2.五大新城落户政策将进一步放松。

6月1日，上海市人力资源和社会保障局正式发布了相关政策具体优化内容，政策包括直接落户、居转户、留学回国人员落户、居住证积分等都有实质性的优化。

落户政策松动的确对吸引人才、支撑楼市需求增长起到了重要作用，2022年上海大疫之后，为了尽快恢复经济，政府真有可能出台一些松绑楼市的政策刺激市场，譬如继续放水落户，甚至因为疫情影响而减少的落户量，还会补偿性放宽。

• 2022年新房供应维稳，成交预期高位回落，房价理性回归分化加剧

上海2022年住宅市场供应端将维稳不变，价格预期将在土拍端及二手端限制下整体回归趋稳，而市场成交端在多方角力下将高位缓冲回落。

供应端，2022年上海预计还将保持8万套供货量。

需求端，预计高位缓冲回落，疫情对楼市的促进和阻碍作用并存。一方面，疫情影响下购房需求会延迟但不会消失，上海当前市场供需和强劲驱动，利好行情将得到延续。另一方面，疫情对刚需影响更为深远，特别是收入预期，进而也会影响其短期购房行为。值得引起高度关注的是，因二手房“三价就低”调控后降温明显，目前整体二手房市场基本筑底，势必会致客户基数缩水，同时新房倒挂效应减弱，因而也会倒逼部分投资客撤离，由此也会平抑部分市场热度。

价格端，土拍及二手端合力降低房价预期，基于新房供应平稳的前提下，后市新房供求矛盾或将趋向缓和，房价上涨动能减弱，不过不同区域不同产品还是存在显著的分化行情。

• 财政压力下，地市或将在下半年加速放量，全年有望较去年稳中有增

因首轮土拍延迟，或将改变2022年上海供地节奏，预计二、三季度也将迎来供地高峰期。此外，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中提到要适当增加2022年度建设用地计划。我们也建议，可以将原定今年的3次集中供地增至4次，尽快推出第二轮集中供地，让更多的开发商可以拿到地。主动调节各区域的供地节奏，一方面可以缓解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海稳定经济发展。

疫情对上海楼市势必会产生一定的“降温”作用，但随着疫情在上半年得到阶段性控制，整体楼市供求规模将会快速恢复。疫情更多影响的是供求节奏和居民购房偏好，但如果疫情持续时间过长，将影响经济增长、居民就业承压，购房预期改变，继而产生“多米诺”骨牌效应，对整体房地产的影响才是最值得警惕的。