四季度大概率全面回暖

没几天了，期待6月销售数据是一个“关键转折点”。

不过，同比下跌是肯定的，毕竟21上半年可能是行业历史销售高点，但环比应该更乐观一些。

需求疲软、信心不足是上半年楼市腰斩最大的症结。整体看，2022楼市上半年销售近乎腰斩是必然的。

虽然前期救市一直不断和高发，但老潘提醒的是，其救市力度其实不比2014年的二分之一，比如大家应该记得彼时首套房贷款利率可以打“7折”，而且当下疫情与房地产供需失衡格局比当初2013年的形势更严峻。

一句话，政策在严厉房住不炒大基调下还是有所保留。

但也必须动态看到，房地产救市力度和频度，也会根据5、6月销售等数据进行动态调整。

尤其上半年数据严峻，这也意味着下半年会开启更大救市力度，否则再不加大力度，稳楼市就是一句空话，所以三季度更大力度救市，更大因城施策的容忍空间，就是大概率事件。

在这样背景下，四季度大概率回暖就合乎各方面预期了。

当然前提还得疫情控制、地缘政治军事冲突和其他特大不确定性事件不突袭，否则四季度全面回暖，那就……

part1 销售还在继续下行

6月22日，穆迪下调了一家TOP级民营房企的发行人评级及其高级无抵押信用评级，并称“评级下调反应了该房企销售下滑和财务指标恶化以及其获得长期资金的渠道减弱”。

值得庆幸的是，投资人这次显得波澜不惊，市场方面也没有明显的波动，不过对楼市销售端还在继续下行却基本形成了共识。

我们看到：

• 一二线城市（尤其是核心或热点区域）的楼市回暖迹象非常明显

• 未爆雷的房企在有人口、有产业的城市适当降价后也仍旧能够去化

• 大部分三四五线城市的楼市则仍旧较难复苏。

以大湾区为例，分化也很典型。

比如深圳、广州、东莞核心区位的项目销售已基本恢复正常，高端盘的销售甚至异常火爆，其他区域则依旧观望情绪浓厚，偏远区位的市场甚至仍在下挫。

另外惠州、佛山、中山、珠海等城市除个别区域的新盘销售较为理想外，其他区域的楼市亦仍未复苏。

总的来说，截止当前，楼市的整体回暖仍未显现！

part2 不回暖，爆雷还会继续

尽管北上广深豪宅市场以及一二线城市一二手倒挂明显的楼盘格外火爆和抢手，但区域分化以及同区域内的产品分化还是相当明显。

市场方面认为，虽然近半个月以来金融机构已响应监管层号召大力松绑房地产贷款业务。比如越来越多的银行恢复了对中小房企甚至部分中高风险房企的贷款业务，但只要楼市销售端无法在整体上企稳回暖，房企的集中爆雷潮就不会结束。

尤其是重仓三四五线城市的民营房企，仍旧面临着爆雷的风险。

part3 政策工具箱将在第三季度继续释放

6月20日，郑州发布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，引发了市场极大的关注。

事实上，自2022年以来，类似于郑州采取房票安置办法的地方还有信阳、常熟、绍兴、宁波、温岭、鄂州、温州等15个城市，具体政策上也都大同小异，这个政策对盘活楼市、去库存也确实起到了积极的作用。

值得一提的是，郑州作为首个实施房票安置的省会城市，对于库存压力较大的城市极具示范效应。

市场方面预计，郑州的房票安置不计入限购套数并可享受额外奖励和税费减免，尽管细则仍有待完善，且房企也担忧房票兑付现金的周期问题，但这种政策工具起到的托底市场的效果绝对不可低估，准确地说是一定不要低估地方政府的救市决心。

6月22日，大大在金砖国家工商论坛开幕式上发表题为“把握时代潮流 缔造光明未来”的主旨演讲，主席在演讲中表示：

中国将加大宏观政策调节力度，采取更加有效的举措，努力实现全年经济社会发展目标，最大程度减少疫情影响”

鉴于房地产及其上下游产业对GDP的贡献达到了30%左右，我们认为，政策工具箱将在第三季度继续释放，以确保房地产行业企稳以及全年经济目标的实现！

所以对于房企来说，目前仅是黎明前的黑暗而已，曙光就在前面。

在认真搞经济这事上，永远不可低估的是中国政府的决心。

part4 四季度大概率回暖

近段时间，越来越多同行担忧美国面临的经济衰退和通胀问题以及美联储超预期加息可能对中国造成的压力和不利影响，尤其是全球经济下行、地缘政治冲突、疫情反复等因素可能对中国经济增长带来更大的挑战。

我们注意到，自从频繁踩雷中资房企的美元债以来，绝大部分外资都已撤出香港市场，另外美元历经几次加息之后，仅剩的几家坚持投资大陆房企或房地产项目的美元机构大幅提高了融资成本或收益要求。

让人意外的是，最近与外资合作的配资类业务中，沙特阿拉伯、卡塔尔等地的外资异常活跃（主要还是跟中国关系好的缘故），对房企拿地后的项目前融成本可以做到年化8%左右，并且很大程度上弥补了美元机构撤出大陆引起的外资缺口。

很多朋友问我们如何看待下半年的经济和楼市走向，简单来说，我们对中央的政治智慧和稳经济的决心还是抱着坚定的信心。

至于楼市，在稳经济、稳增长的目标下，政策工具箱将继续加大投放力度，至少楼市在第四季度大概率可以实现整体回暖。

当然，二十大召开在即，届时应该会有不少的政策惊喜。