6月环京房地产市场运行情况：政策进入宽松期，新房市场供销表现有所回暖

政策环境：从金融、拿地、购房、信贷等方面政策利好能出尽出，政策进入宽松期。

土地市场：延续低迷之势，政府在供地条件上做出改变以激活开发商拿地热情

新房市场：以价换量仍为主流，热点项目率先反应，供销表现有所回暖。 

01

政策环境

从金融、拿地、购房、信贷等方面政策利好能出尽出，政策进入宽松期。

1. 购房政策：河北全境解除限购、降低首付、降低利率等均已落地实施，从利率空间来看，仍有部分城市首套未到4.25%，仍有一定空间。

2. 人才政策

1）石家庄：继人才公寓、青年人才驿站等服务正式投入使用后，再推出“桑梓计划”和青年就业见习单位推进人才发展，一方面引导石家庄籍优秀人才返家乡、建家乡；另一方面提供就业见习单位，吸引高校和中职学校毕业生留在石家庄就业和生活。

2）秦皇岛：实施“人才安居工程”。以租赁型人才公寓作为主要载体，以产权型人才公寓、人才房租补助为补充，向在秦无房的各类人才提供安居服务。

3. 政策住房

1）石家庄：石家庄加快推进保障性租赁住房建设，多主体、多渠道构建租购并举的住房制度，其中正建设的高新区国际人才中心项目，建成后可以提供1044套专家、人才公寓作为保障性租赁住房，更好的解决人才住房需求、改善居住条件，同时也推动住房租赁市场发展打下基础。

2）保定：保定出台实施办法加快发展保障性租赁住房，“十四五”期间，全市计划建设筹集保障性租赁住房1.2万套。主要面向符合条件的新市民、青年人。

3）雄安：政府官网明确新区租赁细则，可在教育、医疗、就业等基本公共服务方面与居民享有同等待遇。

4）沧州：出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施办法》，十四五期间计划建设筹集保障性租赁住房5000套，其中今年新增2000套，2023年至2025年每年新增1000套，扩大保障性租赁住房供给，促进实现全体人民住有所居。

02

土地市场

土地市场延续低迷之势，政府在供地条件上做出改变，除降低地价外，还采用降低保证金、延期缴付或分期缴付土地出让价款，在用地规划中降低综合用地商办比例等形式激活开发商拿地热情。

1. 石家庄：宅地供应6宗，成交3宗。供应地块均位于环城四区，其中5宗纯住宅用地、1宗住宅商服用地，总供应土地面积29.93万㎡，可形成建面89.10万㎡，总起始金额14.44亿元；成交地块均位于主城区，总成交土地面积7.51万㎡，可形成建面15.94万㎡，总成交额13.52亿元，溢价率9%，其中地块编号[2022]008号地块为柏林庄城中村改造D地块成功出让，地块编号[2022]012号地块为新世纪花园项目成功补证，地块编号[2022]010号地块为华药华胜五车间地块因无人报名而流拍。

2. 唐山：土地供应3宗，其中高新区1宗，路南区2宗；成交2宗，路北区1宗，成交楼板价5044元/㎡，丰南区1 宗，成交楼板价为2250元/㎡，溢价率均较低。高新区新增1宗其他商服用地，该宗地具体位于老庄子镇机场快速路南侧、规划二路东侧，此宗地成交后将作为该区域必要的商业配套资源，丰富区域内市民的生活。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：成交16宗地块，但其中15宗均为临空经济区的配套设施用地，非市场行为，另有1宗为市区的定向酒店用地；目前虽仍有5宗涉宅地块挂牌中，但是鉴于廊坊市区目前已成交未入市的300余万方的涉宅用地库存的去化压力，房企反馈拿地积极性极低。

2) 燕郊：土地市场连续3个月无成交后本月成交1宗住宅用地，由众诚易达以3.12亿竞得，楼板价6115元/㎡。该地块占地3.39万㎡，总建面5.09万㎡，容积率1.5，位于北部科学城板块。

3) 香河：打破多月无土地供求局面。6月香河供应2宗商办用地，总建面4.17万㎡；成交总建面1.26万㎡，为1宗商办、1宗纯住宅用地；其中商办用地建面0.32万㎡，楼板价1522元/㎡，溢价率0.33%；住宅用地建面0.94万㎡，楼板价2951元/㎡，溢价率0.13%。

4) 大厂：本月供应2宗纯住宅用地，总建面16.27万㎡；成交3宗纯住宅用地，总建面17.09万㎡，成交总价5.91亿元，楼板价3459元/㎡，溢价率0.02%。其中两宗被福泰地产摘得，位于夏垫板块，临近目前在售的路劲阳光城和东方丽城，地块成交楼板价3500元/㎡左右，目前周边项目在售价格约1万元/㎡。

4. 保定：

1) 保定市区：2宗宅地供应，总出让面积90911.5㎡，约合136.37亩。其中2022-020号地块，面积约71.19亩，位于隆兴西路南、复兴西路北，曾于2022年5月10日流拍。保定北部1宗近22亩居住用地协议出让，位于马坊路北侧、光明街西侧、枫林路南侧，面积为14480.6平米，约21.7亩，土地用途为居住用地。由保定市华科房地产开发有限公司以6873万元获得。因公共利益或者城市规划需要政府要求企业搬迁的，经市、县政府批准，可以协议出让土地使用权。

2) 涞水：6月2日、6月4日分别供应1宗住宅土地，均位于涞水中心城区，总建面4.14万㎡。

3) 高碑店：供应1幅住宅土地4.3万㎡，成交1商办用地0.25万㎡，成交楼板价3406元/㎡。

5.张家口：全市成交5块住宅用地，其中下花园两块，位于县城板块和鸡鸣山板块，建筑面积分别为11.7万平米和2.4万平米，楼面价分别为908元/㎡和926元/㎡；怀来三块，但隶属于一个整体地块，建筑面积为2.6万平米，楼面价为1163元/㎡。

6.承德：市区供应和成交各1宗宅地，结束连续6个月无宅地供销。地块位于城区高新区板块，总建面49635㎡，容积率1.8，溢价率61%，楼板价5653元/㎡，由承德观承房地产开发有限公司摘得。该地块位于高新区，规划及配套较为明确，市场关注度相对较高，刚需刚改需求较为明显。

7. 秦皇岛：

1) 土地调整：6月17日，对2022年5月26日公开挂牌出让位于北戴河新区中心片区的一宗地块信息进行调整。宗地编号为130322804002GB01077，宗地面积为49505.31㎡。调整要点为：竞买保证金由12500万元下调为7000万元。允许分期缴付土地出让价款。地块位于北戴河新区周边片区，临近北戴河新区带状公园、圣蓝海洋世界，距离最近项目为阿那亚，均价约26000元/㎡。出让条件大幅放宽松，印证月初政府出台的各项帮助开发企业减轻资金压力政策的落地。

2) 土地成交：涉宅用地共成交7幅，海港区3幅（其中2宗为安置房用地）、开发区2幅、北戴河区2幅（均为经济适用住房用地）。涉宅用地划拨2幅，均位于山海关区。

8. 沧州：今年沧州将重点放在城市更新方面，土储丰富但接盘企业少，沧州纯住宅土地供应3宗，成交4宗。供应土地数量减少6宗，供应节奏不稳定。成交地块2宗在任丘，2宗在新华区，全部为底价成交，开发商入市热情一般。

9.邢台：涉宅土地供应15幅，建面102.15万平米，面积环比下降、同比上涨；成交方面，成交涉宅用地14幅，总建筑面积83.12万平米，成交总金额10.82亿元，楼板价1302元/平米，溢价率2.68%，成交面积环比涨48%，同比下降45%，成交楼板价环比下降、同比上涨。

10.邯郸：仅供应1宗住宅土地，该土地为邯出告字[2022]2号HD-2022-02-1，位于毛遂大街以西、联纺路以北，该土地需代建幼儿园和小学，无企业竞拍，处于流拍状态。

11.衡水：土地市场依然无成交，但推出一宗要求“交房即交证”地块，该地块位于水趣街以东、冀福路以南、学苑大街以西，起始单价为263万元/亩，起始总额18594.1万元。

03

新房市场

新房市场以价换量仍为主流，受政策利好、首付降低等影响，热点项目率先反应。供销表现有所回暖。 

1.石家庄：6月住宅市场供应规模扩大，成交规模环比拉升，价格维稳。当前房贷政策宽松叠加限制性购房松绑，市场观望情绪有所改善，带动成交规模上涨；供应端表现积极，截止目前当月共有14个项目加推，1个项目开盘。尤其618营销节点，房企和项目销售保持较高的积极性，推出限时特价房、总房款立减、抵现、送物业费等优惠政策，市场热度明显升温。6月17日汀香郡开盘，推出1#高层产品，共计92套（其中105㎡46套、110㎡46套），开盘当日认购23套，去化率25%，成交价格10500-10700元/㎡，精装交付，优惠政策：2万抵5万，享1%优惠，定房享3%优惠，7天内按时签约优惠4%，开盘当天内部认购减58888元。项目位于天山大街和洨河大道交口东北角，总占地近2000亩，共规划22个地块，此次首开推出四号地1号楼，取得预售后首开抢跑，抢占部分客户。项目引入石家庄外国语集团，配建两所小学一所中学，一站式学区教育吸引客群，但由于项目各项配套现状不完善，交付呈现效果有待商榷，加之取得预售当天顺销，较为仓促，去化率一般。当前在政策宽松利好下，市场成交加速，尤其表现在主城区，以刚改及改善产品提速最为明显，市场成交热点项目以品牌高价项目和本土低价项目为主，当下东胜未来云、花海十二城、福来喜园、保利天汇等新项目均处于蓄客阶段，未来三季度潜在供应量可观，住宅供求规模将进一步回升。

2. 唐山：6月唐山供应面积26.45万㎡，环比上涨13%。成交面积38.01万㎡，环比上涨65%，成交均价处于平稳状态。万科公园大道三期推出英才惠聚，最高享30万购房补贴，加之64套95-106㎡户型上新，单价14600元/㎡起，案场单日最高到访客户约48组，单日最高成交量达到10套；荣盛锦绣前程6#、12#新楼栋加推，共210套，案场来访上涨了30%，价格约8400元/㎡；万科未来城914#加推，85㎡/105㎡产品共68套加推，均价10500元/㎡，案场单日最高到访客户约35组；龙湖天境203#加推，共96套，均价13600元/㎡，单日最高成交量达到6套。正通天境凭借其各项配套齐全，高中低端生活服务全覆盖的优势，推出的102套住宅，50分钟全部售罄，成交效果显著。

3. 廊坊

1) 市区：虽延续5月份的高位流速，但同比去年仍下滑三分之一以上；进入6月后，各房企抓住限购取消、利率下调等利好，通过“端午”、“618”等节点进行营销，冲刺半年度的营销业绩，送车位、送精装、送家电、送物业费等活动已成为市场主流，然而目前客户观望情绪并未出现明显改善。全市65个在售项目合计成交650套左右，单项目月均流速在10套左右，与5月基本持平，同比2021年6月下滑36.5%。成交均价在1.1万元/㎡左右，近一年均在此价格低谷徘徊。目前市场存量在百万方左右，可售产品丰富，进入6月各项目集中力量进行相关营销，并未释放更多产品。营销手段维持现有力度及多样性，但因目前市场价格已到房企“底线”，各项目均在高赠送上发力，造成成交价“明涨实降”，同时对于现房及准现房的卖点更为强调。

2) 燕郊：市场主要以去库存为主，无新增供应，成交量较5月环比上涨。疫情形势好转，看房客户明显增多，各个项目都在积极备战“6.18”，推出相应的优惠政策和营销活动。三湘印象森林海尚城618推出暖心云房节，当日认购送家电。活动单日再破记录，热销17套，成交金额4570万元。燕郊豪宅项目“御东•君汇”亮相，预计下月开盘，该项目距离平谷线潮白大街站约700米，是稀缺的地铁楼盘。6月底营销中心盛大开放，目前进入排号阶段，均价28000元/㎡，主打高品质改善洋房，主力户型为105㎡-138㎡三房四房。随着新房市场优质项目的入市，燕郊楼市也将进入分化阶段。市场逐渐向改善型转变，地段好品质高的龙头房企的项目将更受购房者关注。

3) 香河：本月香河无新增供应，成交量较上月小幅上升，均价基本维持稳定，个别项目本月后将收回车位赠送优惠。各大开发商积极促销降库存增回款推端午活动、特价房活动。香河大爱城开启线上选房，现房即买即收，8500元/㎡起，疫情当前往返不便利，万元锁房可退可换。富力新城推出工抵房96折活动。荣盛水岸花语推出端午节活动：浓情端午盛惠粽享，限时5套特惠房，均价6900元/㎡。水岸花语释放清退房源，成交明显上涨。

4) 大厂：商品住宅无新增供应，成交量小幅增长，成交均价维持稳定。路劲公园上城项目推出特价房，包括高层和叠拼，高层均价约1.1-1.25万元/㎡，叠拼约1.8-2.1万元/㎡。

5)  固安：供求提升，价格持续下滑；本月新增供应3.2万㎡，环比上升52%，成交1.9万㎡，环比上升35%，成交均价环比下降3%。北城核心区重点项目金融街融府，本次拿证15#、16#楼合计140套，开盘16#楼共计72套，推出单价11100元/㎡并赠送车位，打破北城核心区房价13000元/㎡格局，去化良好，当天去45套，去化率62%。

4. 保定：

1) 市区: 本月无新增供应，累计成交4.72万㎡，环比下跌2%，均价10039元/㎡，环比持平，市场平稳运行。长城家园当月成交68套，均价6999元/㎡，为保定当月销冠，较上月减少13套，价格下调600元/㎡，主要为特价房促销。华远中国府推出核心景观位置，优质户型，价格上涨350元，成交19套，环比增加3套。

2) 涿州：去化处于上行恢复阶段，但仍不足去年的一半；6月份市场去化继续上行，环比5月“量升价稳”，全市30余个在售项目成交量在280套左右（住宅250套左右，公寓30套左右），住宅去化环比上涨67%。市场均价仍在8字头徘徊（住宅均价接近9000元/㎡，公寓均价不足5000元/㎡）。6月2日，老项目天伦湾推出新产品“凤麟府”，合计160套洋房及小高层，市场客户去化26套，去化率16%，虽然目前改善产品较刚需产品去化速度更快，但去化率仍处于较低水平。

3) 涞水：持续以价换量状态，但换量情况不理想。历经5月大幅调价特价房销售，整体市场信心受到减弱，区域购房热情明显降低。明星项目京南首府6月维持5月销售均价7700元/㎡，但项目整体去化速度放缓，与上月成交套数相比增量较少；青山十里花开上月推出30套工抵房，均价为5500元/㎡，与此前成交价相比下浮1000元/㎡，本月持续销售特价产品，采用渠道+场内自销方式，渠道点位7%-8%，整体均价下浮较大；城区待售项目澜山世家由于对于市场信心减弱以及受主城区碧桂园项目一期尾盘甩货降价影响，目前认购期已调整均价至6500元/㎡，相较之前7300元/㎡售价每平米降低800元；碧桂园云璟持续5月成交均价，持续低价清库存，1层房源均价6500元/㎡。

4) 高碑店：市场持续以价换量状态，经过5月小幅上涨后6月结构性回调，但成交情况不理想。万科·里程之光均价8000元/㎡，五一推出12套特价房，加额外2%优惠，目前持续销售推售特价房。绿城诚园均价7321元/㎡，近半年价格持续下跌，较2022年1月降价240元，降幅3.2%。

5.张家口：市区新房价格7879元/㎡，环比上月下跌0.06%，成交量环比下滑7.8%。其中张家口市区占全市成交的89%，区域成交量价与5月份基本持平，市区品牌房企项目仍然是市场成交的主力，保利中央公园凭借桥东区核心位置，良好的配套资源，加之本月又大幅促销，均价8800元/㎡，比上月价格降幅9.8%，一举夺得张家口月度销冠。重点区县如怀来、崇礼、下花园本月对北京的疫情政策有所调整，非疫情区的客户不受隔离政策影响，但目前效果甚微，怀来，下花园、崇礼大部分售楼处只有留守值班人员，成交方面，只有怀来有560平米的成交额，其余区域全部挂零。 

6.承德：市区已经7个月无新项目上市，老盘少量多批次推盘仍为常态；典型热销项目：朗园悦府、中瑞鼎峰城、碧桂园崇德府仍为主要加推及去化热点项目，其中朗园再次加推50套，去化约65%；中瑞鼎峰城持续加推25套，月度去化率约70%。从去化分析来看，城市核心区、品牌口碑对推盘去化有一定利好。项目层面，政策端宽松，对市场确实有利好刺激，项目推盘有所增加，不过价格环比仍基本持平。营销方面本月受疫情反复影响，整体市场没有较大调整。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡的三居仍为市场供销主力。

7.秦皇岛: 本月由于恰逢节假日，开发商积极降价优惠促销，因此成交量继续呈上浮态势，价格无明显涨幅。端午节及前后，皓顺·琨御、远洋·海璟宸章、皓月·天誉、金龙和玺、秦皇山水天城、海滨胜境、荣盛汤泉首岭等多个热销楼盘均推出了特价房源，吸引购房者的目光。例如：皓月·天誉项目，小高层产品原价9500元/㎡起，活动价格9300元/㎡左右起。海碧台项目端午特价房，一期均价2600元/㎡，特价房18000元/㎡。二期均价33000元/㎡，特价房28000元/㎡起。阿那亚时隔接近一年再次拿证，其中旅馆用房113套，商业7套。即将再次加推。

8.沧州：供应明显增加，共有6个项目供应，供应套数688套，供应面积74601㎡。6月份各项目维持大力度促销活动，市场去化有所恢复，全市30余个在售项目月度去化250余套，环比上涨1成左右，但同比下滑接近5成，同时成交均价相较去年6月份下降超过2000元/㎡。天成诚园三期售楼处开放，预计首开15#、19#号楼。碧桂园迎宾府推出特价房源，成交量增加。新城悦隽风华尾盘在售，推出清盘房源。各类营销活动虽达到“以价换量”的目的，但也引起了部分老业主的抗议，其中以荣盛项目最为“惨烈”，荣盛和府因近一年降价超过2成售楼处已遭到破坏，目前市场困局使得项目已不敢名义上大幅降价。

9. 邢台：经历了4月、5月疫情的严重影响后，本月伴随着端午假期的到来，邢台市房地产市场出现短暂“小阳春”，整体销量有明显回升，但部分区域与项目仍有“躺平”现象出现。本月商品房市场销量环比增长，同比下降，市场成交价格目前处于低位。截至目前本月无新加推项目。预计皓顺府月底加推，目前正在排卡蓄客，排卡享受5000元抵56000元。天一新城举办五重好礼活动，推出23套特价房源，车位最高优惠5000元，抗疫人员、民生服务类人员总房款额外优惠3000元等活动，项目现场到访量较高。

10.邯郸:各区域售楼处陆续解封，尤其东部板块恢复成交，成交量呈上涨趋势。如刚需盘新城公园尚府本月筹转购，单月成交过百；红星檀樾装修优惠促进成交，客户交1万定金，总价减3万，得价值10万装修房源，本月成交量持续向好。新城公园尚府本月认筹转认购，开发商垫首付，客户零首付购房掀起市场波澜，认购房源近百套。保利整体市场618年中大促，三盘联动，促进成交。目前市场以限定时间特价房以及额外折扣为主，加之刚需产品成交放量占比明显增加，拉低市场整体价格。

11.衡水：需求端持续低迷，1-5月市场市场不温不火，去化速度较慢，库存不断积压。供应端，6月衡水市区加推新盘数明显减少，但也有一些项目继续加推，如保利拉菲公馆加推11#，信和荣景园加推15#、16#等。需求端疫情影响渐散，端午假期花式促销，6月市场回暖态势显现。多数楼盘花样促销，以价换量，并收获不错效果，如保利·拉菲公馆及保利·时光印象除常规优惠外，还打出赠物业费（2年）及赠车位使用权的“福利包”，假期销量均破10套；当代悦城推出的假期一口价房源，假期销量36套等。

04

二手房市场

二手房市场挂牌量明显增加，但一二手倒挂，交易成本高导致市场成交依旧不活跃。 

1、石家庄：自5月石家庄购房首付比例和房贷利率调整之后，6月石家庄二手房挂牌量上升，二手房存量上升，带看量和成交量也顺势攀升，房价处于震荡期，二手房成交回暖，在政策利好带动下一些配套相对齐全的次新房成为二手房成交主力。

2、唐山:新政加速成交周期，咨询量明显增加。二手房成交均价10500元/㎡，环比下跌1.61%，全市日均成交较之前增长12.1%。

3、廊坊：

1)市区：流速快速恢复，市场分化加剧。目前廊坊市区挂牌在售二手房6000套左右，自5月份以来，成交流速已明显恢复，月度去化在120套左右，较三四月份的月均50套的流速有较快提升。从区域成交情况来看，广阳区是二手产品成交主力区域，换手率超过2%，反观受低总价新房影响较重的安次区，其换手率仅0.7%。

2)燕郊：二手房价格16491元/㎡，环比5月上涨1.2%。6月二手房挂牌量不断增加，成交量没有太大浮动，基本与上月持平。目前挂牌价格虽有上涨，但存在一定议价空间，多数购房者抱着捡漏心理。

3)固安: 受新房持续降价及众多品质回迁房低价入市影响，市场观望情绪浓厚，市场带看较少且成交率极低；市场表现不及新房，成交持续偏冷，价格环比下降6%。

4、 保定：

1) 市区：本月成交均价10292元/㎡，环比下降0.19%，保定二手房均价环比六个月下跌。

2) 涿州：挂牌量上涨，成交价下滑。目前涿州挂牌在售二手房8000套以上，且以每月300余套的速度持续上涨，反观去化月均不足百套，在高供应的压力下，成交均价已从年初的8字头降至7字头，且目前仍有继续下滑的趋势，二手房去化压力巨大。

5、张家口：市区6月二手房均价7461元/平方米，环比上月下跌0.32%，同比去年同期下跌7.84%。与新房市场价格下行相比，欠缺流动性，是张家口楼市更深的症结所在。现在新房市场价格近几年明显下降，一些板块甚至比周边二手房都低，这让一些二手房客户投向新房。二手房交易各种费用成本也较高，进一步降低了流动性。

6、秦皇岛：本月二手房成交均价10835元/㎡，环比下降1.0%。楼市整体下行背景下，市场信心不足，二手房今年持续低靡。随着房价的下行及政策的宽松，一手房已有回暖迹象，但二手房量价仍继续呈低靡态势。

7、沧州：挂牌价受区域分化影响加剧。目前运河区因整体区域规划和建设更新，且目前在售二手产品基本为次新，故挂牌价基本稳定在1.2万元/㎡左右，而新华区则因城市界面老旧，在售二手房房龄多在10年甚至20年以上，导致挂牌价格持续下滑，近一年已从9字头降至8字头，降幅在1成左右。

05

市场预判

1、政策预判：房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。购房层面：在目前信贷政策出尽情况下，不排除部分压力城市采取财税刺激、房票安置等必要政策措施，刺激居民购房消费。营商层面：或将落地一系列必要的纾困政策措施，以便改善企业资金面，促进市场良性循环。如：调降土地出让门槛、放松预售资金监管、放松预售及合理顺延交房等。

2、市场预判：回暖持续性仍有待观察，不同城市分化行情持续加剧，目前来看部分城市已见复苏征兆，来访量稳中有增，成交小幅放量，带动开盘去化率有所回升；另外一些需求全面透支城市，成交也难有起色，购买力见顶是核心问题。从房价看，房价将环比由跌转稳，预计房价水平三季度仍将处于历史低位。 

备注：数据截止到2022年6月25日