京东、顺丰跨界打劫地产，什么情况？

房地产就像座围城，里面的人不断走出去，外面的人一直想进来。这两年来一些房企不断在努力去地产化，但围城外却有许多其他企业正在摩拳擦掌，想要进来大展拳脚。

这些外来玩家依靠自身的独特优势，低调地渗入了地产行业，不知不觉就已经铺开了自己的地产版图，包括传统开发领域、房屋经纪领域。

而如今，连产业地产领域也迎来了不少“跨界巨头”，比如京东和顺丰。依托于强大的产业链基因与toC业务基础，这两家巨头正在跑步进入产业地产市场，来势汹汹。

小明今天将以这两家公司作为跨界典型案例，看看比起房企来说，他们做产业究竟强在哪里？

跨界玩家规模迅速扩张产业地产运作实力强劲

跨界进入地产领域的企业，似乎都比较低调，很少引起业内普遍关注。但在不知不觉间，这些企业的土储规模已经达到了产业巨头的级别，远远超出许多人的想象。

他们通常依托于母公司的资金实力，通过自主开发、收并购等方式，迅速吸纳大量土储。与此同时，他们基于自身独有的业务优势和经验，能够很快建立起产业服务输出的能力。

一、自主开发与收并购并行，迅速扩大资产规模

作为上市巨头公司，顺丰和京东的一个明显优势就在于，母公司具备强大的资金实力，在投融资突破方面绝不会比百强房企差。

也正是因为有这样充足的底气，所以他们跨界进入地产领域后，能够迅速扩大规模。而且这种扩张很大一部分是基于业务需要，所以并不像当下许多房企那样，忌惮重资产规模的增加。

根据京东物流2022年第一季度季报显示，其目前正在运营的仓储空间达到1400个，总仓储管理面积超过2500万方。

而京东旗下的“云系”数字经济园区，更是在全国布局了超过40个项目，增长速度已经赶超物流园。6月7日京东还与北京市平谷区签署了项目投资协议，计划在平谷建设5G综合智能产业园。

这些年基于自身电商业务的发展，京东旗下自主开发建设的产业园越来越多。此前曾有内部人士介绍，京东在全国拥有的土地已超过2万亩，体量相当惊人。

而顺丰也发展得很快，目前其于内地已落成、或在短期内会落成的总土储接近900万方，以自主开发的物流仓储项目为主。

除了自己亲自下场做开发以外，他们也热衷于开展收并购，以期迅速补全自身在优秀硬件设施储备方面的不足。

据京东公告披露，其旗下子集团京东产发对港交所上市公司“中国物流资产控股有限公司”的全面收购要约已接近完成。

这是一家专注于物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理业务的老牌企业。完成对其的收购之后，京东手中的仓储规模将获得大幅提升。未来京东产发很可能继续通过收并购的发展持续扩张，并实现IPO。

二、依托自身业务经验，快速培植产服优势

对于一般的产业地产开发商来说，操盘产业地产的最难点当属产业服务、企业服务。因为传统开发商强项在于重资产开发与销售，他们天然缺乏产业链服务意识，也不具备长周期服务的经验。

然而这一点，却恰恰是跨界而来的巨头公司们的强项。

作为物流与电商领域的巨头，京东与顺丰这种企业在物流产业链上，早已形成了极其细致的管理体系。

长期的业务沉淀，使他们拥有比任何开发商都丰富的供应链管理经验、物流仓储管理经验以及小商家服务经验。

因此，在大举实施重资产开发或收购的同时，他们也能够快速建立起完善的产业服务体系，为第三方客户的业务链条赋能。这能在短期内培养园区用户的粘性，轻松做到多数产业园开发商求而不得的事。

拿传统物流地产巨头普洛斯作对比，我们能清晰地分辨出跨界巨头的优势。普洛斯总体是以物流园开发为主的发展模式，提供仓储空间是核心。

但顺丰、京东等企业不仅提供空间，还可依托自身完善的产业链配套，提供涵盖仓储、特殊仓储、分拣、特种运输等在内的全物流产业链服务。

4月20日，京东物流还与腾讯智慧零售合作，推出了“京腾云仓商家版”产品。这套产品打通了全国云仓托管，与京东旗下全国1800个物流云仓对接，协助中小商家更轻松地入驻，并提供一站式的物流增值服务。

这是京东在轻资产服务输出上的一次标志性举措，不得不说物流巨头在跨界做产业园时，在全产业链服务能力上，对绝大多数房企都属于降维打击。

而这项优势也为京东物流带来了亮眼的经营成果。早在2017年京东物流独立之时，其就制定了“五年收入规模过千亿、外部客户收入占比过半”的战略目标，而在2021年这个目标就提前完成了。

据统计，京东物流2021年总收入达1047亿元，其中外部客户收入达591亿元，占总收入比例高达56.5%。其仅用不到5年时间，就摆脱了对母公司的依赖，实现自主外拓和造血，实力强劲。

三、积极参与资本运作，建立完善的投退机制

地产开发毕竟属于重资产业务，对资金的长时间挤占，是每个入局玩家都必须面对的挑战。在这方面，跨界企业也在积极向普洛斯等老牌开发商学习，通过资本运作的方式来解决资金的周转问题。

顺丰的方案是直接成立自己的房地产投资信托基金——顺丰房托。2021年5月顺丰房托于香港上市，成为香港首支以物流地产为主的REITs。

上市之时顺丰房托的底层资产主要有3项物业，分别位于香港、佛山与芜湖。今年顺丰房托正在持续开展收并购，增加资产规模。

截至去年年底，顺丰房托报的告显示其已实现收益约2.44亿港元，较2021年5月5日发售通函中的预测，高出了3.3%，业绩不俗。

而京东自2019年起，已经接连发行了三支物流地产基金。而这三支基金的运作模式基本是一样的：

京东产发设立和管理基金，并将发售基金获取的资金，用于向京东集团购买物流资产；其后京东集团将物流空间进行回租、使用，并再次分租给京东物流及其他第三方客户使用。

这样一来，京东产发既能获得投资开发后的退出收益，又能赚取基金管理费收入与长期投资收益，构建起了一套资本运作的闭环。
结合规模扩张、产服输出与资本运作这三个方面来看，这些跨界产业巨头虽然入局不久，但已经在产业地产的投融管退全运作链条上，迅速孵化出了适合自身长期发展的良性模式。

即使他们并非专业开发商，但从资产运营全局来看，他们比许多房企都做得更加出彩。

跨界巨头与房企相比，强项更多但有些优势却是把双刃剑

从前文来看，虽然这些跨界巨头相对掉，但却是在产业地产方面做得风生水起。这种猛烈势头背后，有内部的优势在赋能，也有外部市场的因素在支撑。

一、疫情推动电商腾飞，物流地产需求大增
京东、顺丰等企业之所以能在数年内把产业地产、物流园资产规模做到这么大，背后离不开电商市场的腾飞。而电商业务的快速发展背后，又是持续三年的疫情在发生作用。

疫情之下人们的出行购物与娱乐频繁受限，反向推动着电商网购的需求。随之而来的，就是全国商家对于物流服务和仓储空间需求的暴增。

据中国物流与采购联合会统计，2021年中国社会物流总额达335.2万亿元，物流需求规模刷新过往记录，是“十三五”初期的1.5倍。

另据各官方部门统计数据显示，2021年全国网上零售额13.1万亿元，较2012年增长9倍；跨境电商进出口额5年增长了近10倍。

在此趋势下，顺丰、京东等公司从这一波行情中走到台前，就一点也不奇怪了。

二、专业的事由专业的人来做，产品才会好用

许多产业地产开发商做项目，大多数做的是标准厂房、标准物流园。即使他们知道未来可能会有客户需要非标空间，但非实体企业出身的开发商，几乎不可能提前预测客户具体的需求和硬件参数。

但这正是跨界巨头的优势。他们拥有多年的业务经验沉淀，对于物流园、数字产业园应该如何建设规划，厂房参数应如何设置，智能化系统应该如何配备等等所有细节都十分清楚。

他们甚至自己就会主动投入大量成本进行硬件研发，开发更多不同的效率工具，建立行业标准。

比如顺丰旗下的物流园，基本都会配备自动分拣系统、智能化分拨中心与全供应链服务体系。这些具有很强针对性地硬件配套，能够显著提高用户的货品存储、分拣与出库效率。

又比如京东建立的冷链物流网络。其在全国运营了超过100个专门针对生鲜、冷冻食品的温控冷链仓库，以及接近30个专门针对药品与医疗器械的专用仓库，能够服务于有特殊仓储需求的客户。前不久，华北地区的京东智能产业园还为宝马量身打造的超6万平米区域配送中心。

另一方面，京东还自主开发了各式仓储机器人，能自动、高速、精确的完成分拣出库工作，实现仓库空间的智能化运营。

其实一直以来，产业园内的产品是否好用、硬件是否符合经营需求、软性服务是否能够帮助企业提效，这些都是锁定园区客户入驻意愿，并长期维持用户粘性的关键因素。

但很可惜，这些都是传统开发商极难兼顾的。戳这里，了解不动产投建营一体化平台

三、以全产业链配套赋能园区，优势难以复制

相对于传统园区来说，跨界巨头最强横的优势，当属于覆盖全产业链的服务能力。

目前，京东集团已经实现了轻重资产的相互融合。京东产发专注于园区不动产的开发、收购及运营管理，而京东物流则为集团与第三方客户提供精细化的物流服务与一站式的供应链解决方案。

刚开始京东在不动产开发上做得并不够充分，这也是相比普洛斯等物流巨头的劣势。但近年来通过京东产发业务的大力拓展，基本已经补足了不动产方面的规模储备。

而与京东物流业务特点之间的结合，使得京东具备了未来追赶甚至超越普洛斯的潜力。因为绝大多开发商只能做到前者，即不动产开发运营，但后者几乎不可能去做。

四、依托母集团业务，园区经营具有强力保障

普通开发商做产业园区，天天愁怎么招商、去哪里寻找龙头企业客户，但跨界巨头则可以直接跳过这一步。只要园区落成，立刻租给母集团使用，基本不需要孵化期，就能够实现极高的出租率。

这也是京东、顺丰旗下园区抗风险能力极强的最重要原因。有电商和快速主业充足的业务量保底，他们的产业园一般都“出道即巅峰”，对其他产业园来说又是一次降维打击。

顺丰房托上市之前，母公司顺丰控股就已经与旗下物业续签了五年的租期，为顺丰房托的底层资产提供了稳固的经营基础。

据统计，目前顺丰房托旗下物业的租赁面积中，有8成是被顺丰控股拿走，为顺丰房托贡献了76.6%的收益。

但这项优势却是一把双刃剑。对母公司业务依赖度太高，对物业的市场化进程、利润成长性都会有影响。

相比顺丰房托的租户单一化，普洛斯的经营健康程度就好得多。其租户结构多样，关联方仅占5.7%，市场化程度是非常高的。这也许是未来京东、顺丰等跨界玩家需要努力的方向。

结  语

自这两年地产行情不明朗以来，房企被“外行”跨界打劫的现象越来越频繁了。喜达屋跨界做地产、珠宝公司跨界做房产经纪等等新闻层出不穷……

可偏偏人家入行入得晚，活儿干得却比自己漂亮，个中酸爽滋味房企现在应该很清楚。这个现状给所有房企都敲响了警钟，战略布局和业务能力都很单一的房企，会在越来越多的领域内被跨界新手比下去。

未来，房企必须加强综合开发与城市运营能力，并积极推动对外界的合作。通过多种组合方式来夯实长板，补足短板，才有可能在与外行的竞争中生存下来。

来源：明源不动产研究院，原作者表示感谢！