很多房企，陷入了越管越乱的怪圈

房地产行业躺赢的红利时代已经结束，房企被逼向精细化、精益化管理要效益。还把过去成功模式生搬硬套，在过去的土地红利、金融红利时代，拿到地借到钱就赢了，现在却行不通了。

房地产行业的游戏规则完全改变了，大部分房企老板焦虑了、彷徨了。于是几乎所有的地产企业都在变更，组织架构变革、管理方法变革，然而暴雷的企业却一个接一个，即便尚未暴雷的企业也是管理越来越混乱。

问题到底处在哪了呢？公司管理是否顺畅涉及到的因素很多，就房地产行业来说，资金、投资、销售、成本、质量等等不一而足，但我们观察管理混乱的公司会有一个管理共性，即违背了“管理生态”（管理生态失衡）。
所谓管理生态不是指的论资排辈、潜规则之类的，要说清楚“管理生态”我们可以借鉴一下丛林法则，我们知道，丛林中有很多动物和植物，这些动物和植物单看的话是一个个的个体，但他们之间是有严密分工的，植物有喜光的参天大树，有茂密的灌木，还有背阴的地被，他们各自有各自的位置。同样的，动物有食肉动物，有食草动物还有昆虫及微生物，这些生物之间是相互依存的，谁的存在都离不开其他动植物的存在，一旦有哪个物种灭绝了，很可能造成整个丛林生态的崩塌。
对于地产企业乃至所有企业的管理也是如此，销售离不开产品，产品离不开实施，实施离不开供方，供方离不开成本。
而是很多公司之所以出现管理混乱的情况，就是因为普遍忽略了业务及导向之间的内在关联。

01

业务管理层面

业务管理层面因未考虑管理生态而带来的混乱很多企业都有，业务层面的管理生态失衡又可以分为横向失衡与纵向失衡两种。
1. 横向管理生态失衡
有一类房企，或者出于规模不大或者出于对项目操作层面的不信任，会采用职能强管控的模式，也即项目上的大事小事都要集团批准后方可实施，也就是我们常说的职能管控型。
这种管理模式的优势在于能够集中集团更高水平的管理（有时候也未必）来解决项目问题，起到管理集约的目的，同时也可以规避项目操作带来的各种风险，然而实际情况却是各个职能各自为战，职能更多的站在职能的角度考虑问题，而不会过多的考虑项目的经营。
是不是经常看到某件事几个相关职能争的面红耳赤，谁也说服不了谁，最后的决策肯定是PK的胜利者的主张，这样的决策很难保证项目的真正利益，只是保证了职能的利益最大化。今天营销胜利就按照营销的意见，明天设计胜利就按设计的意见，后天工程胜利就按工程的意见，公司的管理不乱才怪。
2. 纵向管理生态失衡
除了职能间横向的生态失衡，还有纵向的生态失衡，所谓纵向的生态失衡是各个管理层级之间的管理失衡。
集团专业能力更强，全局性更好，信息更多，所以应该以集团意见为准？
地方是实操主体，更接近炮火，所以应该让听得见炮火的人决策？
这两种说法貌似都没有毛病，但在日常操作过程中却经常因为集团与地方的意见不一致造成很多分歧，集团认为地方公司管理粗放，地方公司又觉得集团官僚，日积月累矛盾重重，每次开会都是剑拔弩张，刀光剑影，公司管理能好才怪。
3. 如何调理？
管理有生态是因为各种管理动作之间有着千丝万缕的关系，没有哪个管理能离开其他的管理而单独生存。
营销离不开工程的建造，工程的建造离不开设计的图纸，设计的图纸又离不开招采找来的设计单位等等，至于成本就更不用说了，成本就是管理、统筹大家要花的钱
但如何协同呢，其实答案很简单，就是大运营。
家里几个小朋友都想玩一个玩具，不可能把玩具拆开分给几个小朋友，争执不下于是找家长，这时候最有效的方式就是家长站出来分配，小明玩十分钟，小红再玩十分钟，结果几个小朋友不再争吵，而是各自玩着各自的游戏。
大运营就像地产企业中出现问题需要站出来的家长，各个业务职能出于各自的立场提出需求是很正确的，如果他们都不能坚守各自职能的底线，公司的经营从何而来，当各个职能的底线出现矛盾时，大运营这个家长就需要来做裁判。
比如说营销需要加配置，导致成本增加，营销主张增加，成本反对增加，他们都是站在各自的立场上发表意见，其实谁都没错，这时候大运营就应该进行调停。
“小成（本）啊，你看，小营（销）虽然增加配置导致成本增加，但是他们的售价也会相应增加，最终项目利润率是提高的，这次就按照小营的意见来吧”。
“小营啊，配置增加是可以的，可以增加品质，提高项目的竞争力，但是咱丑话说在前面啊，你的售价也要提高，保证利润不减少哦”。
于是营销和成本都开开心心的接受了这个结果。
这就是大运营的价值，拉通了管理生态，让生态活起来，同样的，当纵向的管理生态出现失衡时也要进行协调。
大运营的作用也不仅仅是做为一个和事佬，其更大的价值是统筹好整个生态，提前筹划好公司各个职能的工作，以销定产、以产定投、以投定融等等。
在这个三天两天放二踢脚（暴雷）的环境下，有一家民营房企依然稳健发展，这家企业就是龙湖，而龙湖经营中最突出的特点就是强大的运营体系，大运营统管各经营业务职能，能够很好的从经营层面协同好各个职能；同时每个分公司的运营总都是城市总的板凳梯队。大运营的管理体现了经营的本质。企业经营不好才怪！
很多公司也在推大运营，但效果不佳，根本原因在于三点戳这里，了解云资管
首先是授权不够

大运营要起到平衡管理生态的目的，必须有足够的授权，不然谁都不听运营的自然起不到作用。
其次是对运营的误解
不少企业认为运营就是管计划和管考核的，这两点也的确是大运营的工作，但只是其中的一部分，大运营的价值在于平衡管理生态，拉通业务职能，协调上下管理层级。
还有另外一种误解，认为营销最直观的是把房子卖出去了，设计最直观的是图纸成果，工程最直观的是把房子建起来了，成本最直观的是做了多少预结算，但运营好像没有什么实质的成果，所以很多公司对运营很不认可，认为他们不做实事，可有可无，这是何等错误的认识，要知道各职能业务相对单一，相对简单，难就难在让各个职能能够协调起来，共同发力，而这就是运营的工作成果。
最后是对运营缺乏耐心

由于市场严峻也好，由于浮躁也好，很多公司对运营的容忍度低的令人发指，不论自己公司的底子多薄，运营提出管理方案，恨不得头天提了第二天公司就有翻天覆地的变化，短期内看不到成果就觉得运营团队不行，要么换人要么放弃大运营，大运营成功与否，不仅取决于大运营团队的能力，也要有公司其他职能的能力做为辅助才行，多给大运营一点耐性吧。

02

管理导向层面

问大家一个问题“公司制定的规章制度、绩效考核”的目的是什么？
对，是为了明确公司的要求，告诉业务执行者，哪些能做，哪些不能做，该怎么做。
这是什么呢？这就是管理导向，即通过制定规章制度、绩效考核让大家知道管理导向。
不论是规章制度还是绩效考核的核心目的是让经营者向对的方向前进，最终达到经营的目的。
举个形象的例子，游牧民族每年都会带着大量的牛羊进行迁徙，为了把牛羊群规制整齐，牧民们会挥动手里的皮鞭把脱离牛羊群的牛羊赶回去，会驱赶头牛、头羊往目的地进发，其根本目的在于让牛羊群走正确的路，最终安全的到达目的地。
牧民手里的皮鞭就如同我们常用的规章制度、绩效考核，是一种明确管理导向的手段，而不是为了管而管为了考核而考核。
然而，现在很多公司却走偏了。
管理及考核的出发点没放在经营目标，而是放在了单纯的管理和考核，很多管理部门以抓了多少违规，开了多少罚单为荣，这就像牧民挥动皮鞭的目的不是为了规整队伍，向着目的地进发，而是单纯为了鞭笞牛羊，最终的结果必然是一群遍体鳞伤的牛羊死在半途。
举个实例，某集团审计对一地区公司成本部进行了通报批评，对相关责任人进行了降薪、扣款甚至开除的处分，原因是该地区公司成本部未按照制度要求时间内完成项目的结算；为什么没完成呢？是因为公司资金紧张，结算完意味着大量的资金支出，对公司的经营带来巨大的压力，所以经过地区公司的商讨，决定暂缓部分结算。
地区公司申诉无效，审计意见很明确，地区公司未按照制度要求办理。是否影响经营，与我无关。
头羊偏离既定的路线，很可能是它感知到原来路线上有野狼，而牧人不分青红皂白的一顿鞭笞，的确羊群又回到老路上，但很可能被野狼吃的一干二净。
这个例子真实的体现了管理导向层面的管理失衡带来的困扰和恶果。
笔者曾给一家地产企业做管理咨询，刚入驻企业时发现企业员工普遍的佛系，“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”体现的淋漓尽致，起初对于这种状态感到非常的不解，心想怪不得公司老板那么着急，这些员工职业素养也太差了。
但随着时间的推移，慢慢的理解了这些佛系员工，该公司审计异常强势，为了自己的业绩发了大量的审计报告，很多人为此背了处分甚至被开除，原本审计的设置是为了规避管理风险，但这样的一波操作导致员工人人自危，原本很多人还有工作热情，愿意为公司的经营献计献策，但在这种环境下宁愿少做，甚至不做，不做至少无过呀。
做考核、做审计的时候要思考清楚，不然会影响经营，损失真金白银。
我的一位朋友在一家地产企业供职，为了进一步提高管理水平，成本部、设计部、工程部等多个部门自发的组建了成本优化小组，系统的梳理公司的在建项目，制定了成本优化计划，没有任何奖金。
原本大家只是单纯的想把公司的成本降低，把设计水平、施工水平提升，且第一年就优化了近1个亿，然而该公司的老板对优化成果表示怀疑，而绩效考核部门又各种刁难，结果这些原本很有热情的同事纷纷泄了气，“成本优化公司也没有要求，更没奖金，完全是我们自发的行动，而且也真金白银的省下了钱，到头还受到各种的质疑”。
如果因此就把成本优化专项工作放弃，最终受损的是谁呢？之所以让大家泄气的原因还是管理导向的错误。
所以规章制度也好，绩效考核也罢，都要好好思考一下目的是干嘛，如果传递了错误的管理导向，再想调整回来是非常困难的。

小结

房地产企业的管理是非常复杂的，涉及上下游大量的资源。
同时房地产企业的管理又没有那么难，只要紧抓经营目标就不会走偏。
但现实中管理生态失衡的企业相当的多。
企业管理生态只有平衡了，企业才能如丛林般的欣欣向荣，如果依然想不清楚其中的关联，没有着手去营造自身的管理生态，那么终究会被时代和行业抛弃。

文章来源:有得管理分享汇