房企要打破旧框架了

今天我们为什么还要投资房地产？今天我们还要不要投资房地产？今天，不做房地产，我们还能做什么？这三个问题，我将其称之为涉及房地产现在和未来的“三个根本性问题”。这涉及到我们是否要继续在这个行业发展下去，还是我们就此打住，换新的赛道。

肯定有同行说，这个问题还要思考吗？我们在很多大会小会，在很多企业家，在很多专家那里，都可以看到有关房地产是支柱行业，有关房地产是重要的产业等等的各种证明，比如占GDP的比重，占地方财政收入的比重，占税收的比重，关联了多少个行业，每年的市场规模，以及城市化的进程等等，我们都可以看出房地产的未来可期，房地产依然是一个值得做的大行业。

我也相信以上所有的这些观点，但我们不能止步于此。

从短期的角度看，支撑我们这个行业的很多论点都在，但从中长期角度看呢，可能就不一定。

所以，要思考这三个根本性问题，我们不仅需要短期的行业认知，我们更需要对这个行业趋势，变化的未来认知。

运用房地产的大历史观

建立认知框架

我在以前的专栏中，以前的场合，曾经提到房地产需要建立大历史观的观点。这个借鉴黄仁宇先生的大历史观的研究方法一样，我们在房地产行业不仅需要埋头拉车，我们更需要在广阔的框架中建立自己的认知框架，这个认知框架就是房地产的大历史观。

所谓房地产的大历史观，我的观点就是从纵向来看，我们应该从房地产的过去去思考现在和未来，从横向来看，就是将房地产放进更宏大的经济基本面中，放进更多的行业类别中去思考其角色，地位和作用。

1、不仅关注住宅开发的行业，更要关注更多的和经济相关的行业。

对于我们在这个行业的很多人来说，房地产就是我们的全部。从微观层面，从个体层面确实是这样的，但是我们更要注意到，房地产始终是众多行业中的一个，当我们站在房地产更高的位置去审视我们自己的这个行业，我们就能知道，在国家不同层面，房地产的权重是不同的，在不同行业眼里，房地产是不同的，说到底，我们仅仅是很多行业中的一个行业而已。

2、不仅要关注现在，更要从过去中学习，形成未来判断的逻辑。

我们房地产的过去是一个宝库，行业政策的变迁，市场环境的改变，以及企业的兴衰，都可以从过去找到答案。

我们的很多房企，都是在过去8年左右时间发展起来的，所以他们对于这个行业的过去没有太多深刻的认识。我们的很多房企，总裁和高管都已经是年轻人，有些房企都已经是二代接班，他们也普遍对于房地产的过去没有认识。

因为没有认识，他们在建立时机的概念，时机的把握，对于风险和机会的平衡等方面就面临着很大的挑战。

从过去出发，我们就能很好的知道现在处于什么样的阶段，企业处于什么样的状态，更重要的是，我们能从过去出发，到现在，到未来的逻辑的建立。

房地产发展到现在，对于未来的清晰描述越来越难。但即使是这样，我们不应该放弃对未来路径的探索，因为只有知道未来，我们才有可能知道今天应该做什么，才能真正建立长期主义，才能知道经过10年的努力，我会成为什么样的企业。

而未来藏在哪里？我觉得就在过去的经验教训里，在现在的所有变化中。现在我们仍然觉得房地产发展的主要论点都在，但是其实这些论点都在发生变化，只是这些变化对于当下的房地产的影响不是那么剧烈，不是那么明显，但现在这些变化的日积月累，就会在未来很大程度的改变这个行业。

3、要关注外部的变化。

从去年下半年到现在，我的感觉是：

一是房地产的关注度确实在降低。这句话肯定我们的同行会不认可，我们看到的，人们普遍认为只有房地产才能救现在的经济下滑，我们也看到了各地的财政很吃紧，希望通过房地产来救市，等等，这看起来我们房地产还是十分关注，十分重要的。

从这次五道口的论坛，我的明显感觉，是人们谈论最多的不是房地产，各大商业杂志所排出的排行榜，排在前面的也不是房地产。

从国家领导人所提出的“国之大者”，里面直接和房地产相关的几乎没有，虽然可能间接上也可能和房地产有关系。

二是房地产和“国之大者”行业的融合度太低。我在以前的专栏中，在不同的场合都提到“国之大者”，我们的“国之大者”，主要是双碳、高科技产业、乡村振兴、科技创新、数字经济、新型基础设施等等，这些新的行业，房地产行业的关注度其实不高，融合度就更不高了。

我们这个行业由于是一个大的行业，而且行业价值链也比较长，发展空间比较大，所以，我们不太关注外面发生的变化，尤其是看起来和我们无关的行业发生的变化，但到现在，不关注是不行的。

不仅仅是关注，还要融合，还要想办法参与进去。我们的同行肯定会说，那可以啊，我们用这些产业概念去勾地吧。即使是勾地，你会发现，越来越多的城市管理者会告诉你，要来投资欢迎，要通过这个去拿地很难谈。

建立思考投资房地产

逻辑的认知框架

我觉得当下的房地产，以及未来的房地产，确实需要对外部以及内部建立新的、更深层次、更系统、更全面的认知框架了，认知框架应该有以下几个部分：

1、外部的认知框架。

包括了理解宏观经济和政策，行业政策、区域、资本、行业、市场等宏观和中观层面的分析、研究和思考。

要建立外部的认知框架，我觉得是一个系统的，庞大的工程。本文以对我们房地产行业影响最大，也是房地产行业最关注的政策为例，来探讨如何建立外部的认识框架。

说到政策，肯定我们的同行会说，房地产就是受政策影响最大的行业，我们对于政策的运用已经很熟悉了。果真如此吗？我觉得并不十分尽然。

原因在于，我们虽然可能经过了很多次房地产的宏观调控，但是不同时代，政策出台的背景，内在的逻辑是不一样的。我们作为房地产的从业者，我们是否能够清晰的知道政策的结果导向是什么？我所指的结果导向，不是短时期对于市场涨跌的反应，而是这些政策最后要将中国的房地产引向结果的反应，这才是对于我们这个行业发展有至关重要意义的。

比如，最近出台的建立统一大市场的文件，这些文件在网上引起了很多的讨论，我也认真的学习了，但其实我最想知道的是这些文件出台对于行业的影响和评价，但是我没有看到过任何一篇文章讲到这些。这再次说明，我们在对政策的专业理解上还是有很大差距的。而如果不能很好的理解政策，我们就很难制定房企自身的战略。

一个好的政策解读和分析的文章，我觉得至少有这样一些角度：

-对于这些政策有相关背景，特定历史条件的链接和分析；

-更多的运用专业知识来进行分析，特别是制度经济学，政策经济学，以及其他相关专业知识的专业分析；

就像这次五道口的论坛，朱民院长和诺贝尔经济学奖获得者斯宾塞教授用刘易斯拐点为基础对于宏观经济的解读就体现了足够的专业性。

-政策对于一些行业的影响有可行性的研究或者影响力的评价；

-行业如何应对有专业的见解等。

用这些维度，我们去理解政策，就会更深入，也更有针对性，对企业也会有真正的帮助。

而且，房地产由于涉及到不同的职能部门，每个部门，每个城市可能都有不同的政策，我们作为房地产行业人员，需要加强对这些政策形成体系化的理解，意味着我们对于政策的认知具有一定的合成能力，而这些显然还是有差距的。

还有，我们对于政策理解的高度也存在很大的差距。这次，五道口的论坛，我听着这些顶尖的专家、学者的演讲，我的很强烈的感受是，他们对于政策的理解，形势的理解，国内外环境的理解，行业的理解是具有一定的高度的，而且他们对于这些因素之间的关联，以及如何影响的逻辑是十分清晰的。

这和我们行业的很多会议形成了很鲜明的对比。疫情封在家里，我听过在线的好几个行业的会议，我们行业内的很多会议有分析，有数据，有总结，但是我们缺少的是高度，缺少的是洞察力，缺少的是原创的，独特的价值。

我们强调高度，并不是要我们行业，要我们企业务虚，我们这个行业恰恰是太务实了，在过去行业发展规律的熏陶下，人们都想通过高周转模式下快速发展，快速做大规模，所以，人们普遍关注短期，关注眼前，不太关注那些具有高度，方向性的，全局性的问题和挑战。所以，强调高度恰恰是对于我们现状的补充，修正和调整。

2、新赛道的认知框架。

房企无论你愿不愿意，都在面临新赛道，第二曲线的转型和升级的问题，而房地产发展到今天，我认为在这些新赛道的认识上是不够深入的，不够系统的，也不够闭环，不够成熟的。最直接的例子，就是大量的项目出现了各种各样的问题。

新赛道和第二曲线包括的内容和产业很多，比如物业、社区服务、商业、酒店、文旅、养老、产业园、城市更新，和这些相关的还有很多的细分领域，比如代建、轻资产、资产管理等。甚至很多和房地产，和空间完全无关的其他行业类型，比如高科技行业，智能制造行业，绿色双碳行业，新能源行业等。

有的同行可能会说，我自己企业小，没必要研究这么多，房地产开发，尤其是住宅开发行业可以让我干一辈子，我为啥要研究这些和我不相关的行业？

我的观点是，很多企业都会面对第二曲线，和新赛道的问题。比如我前段时间参加的物业管理的年会，我就觉得，要做好物业，特别是将物业做成一个产业，其实并不容易，当这些物业公司都开始跟你说我要做增值服务，似乎看起来物业公司的边界越来越模糊，这些问题并不简单，在考虑你物业公司的边界的时候，是需要你有商业管理的经验，酒店管理的经验，资产管理的经验等等，否则，但从物业的角度，你会觉得你似乎都可以做，凡是和空间相关找到的，和社区相关的，你都可以做，可是事实上是这样的吗？这些问题的回答，就是需要你对很多行业有一定的认知，否则，你是很难真正明白的。

更进一步来看，我们建立这样的认知框架，并不是说你一定就会去转型和升级，有的时候，当我们真正将这些相关行业看清楚后，反而会对我们现在在做的事情，住宅开发有更清醒的认识，但是当你不了解这些认知的时候，你可能还没有清晰的认知，比如，有些小房企十分热衷于勾地，十分热衷于并购，当你真正有了解后，你就会知道住宅开发的主业该如何做更好。

3、认识自己的认知框架。

如何认识自己，这并不简单。很多房企觉得自己企业都发展几十年了，没有人比自己更清楚企业的现状。这句话是有道理的，但是，有的时候，局内人很难真正看清楚自己，尤其是对于自己的优势和劣势，对于自己的擅长和不足，很难有冷静的，理性的，清晰的认知，这个时候需要有人帮助企业内部看清自己。

从每个个人的角度，认识自己是一辈子的事情，对于自己的企业的认知，其实也是一样的。研究很多企业的兴衰，我们发现为什么企业很难一直保持成功？为什么企业很难长久，这里面原因固然有很多，但其中重要的就是对自己的认知。过去成功的，可能是你未来成功的障碍，现在不成功的，并不代表你未来不可以成功，一切取决于自己。

建立认知框架，并不是简单的追求对或者错，我们在分析很多观点，文章，人们的分享，以及行为的时候，不要简单的用对错的二元划分来进行认知和判断。因为一个人的认知，一个企业的认知可能有高低，但绝对的对或者错是仁者见仁智者见智的事情。

而且，人们很容易陷入到自己总是认为是对的，别人总是错的误区，所以我们在建立认知框架的时候，最重要的不是一个观点是否对错，而是要看这些观点背后的逻辑是否能够自圆其说，是否有道理，这些才是我们值得学习的。

我们从小就被教育要找标准答案，所以这就造成了我们只看答案是否正确，在企业经营过程中，也容易出这样的问题，我们去学习一个观点，学习一种行为，学习一个企业，都很容易去照搬，结果最后发现学来学去，都没用，最后还是自己的有用。

这其实并不是学习本身的错，而是学习的重点，角度出了问题，我们要学的是其背后的背景，条件制约，逻辑和商业模式，而不是只是一个结果。

这就给我们建立认知框架有很重要的提醒，我们不能总从表面去学习，去认识，更不要只从结果去学习，不要建立简单的对错观，而是深入问题的背后，去看其本质和实质，这样的认知框架才能真正深入，持续的建立起来。戳这里，了解云资管

确立研究组织体系和团队

在建立认知框架的基础上，我们十分重要的就是确立研究体系和团队。

1、房企内部的体系和团队。

研究体系和团队的建立，首先是企业内部的体系和团队。大多数的房企，普遍内部没有类似研究院的设置，也没有首席战略官的设置，在这种情况下，一个变通的办法就是设立专门的工作小组，哪怕1-2人，专门来组织开展相关的研究工作。

这是十分必要的，在当下房企普遍压缩成本，裁员，组织优化的现实下，我们仍然希望房企在这块上要持续用力，持续发力，让这个小组真正成为引领企业未来的工作小组，成为未来研究的枢纽和发动机。

当然，房企有的时候发现你很难找到相应的人来胜任，这时候考验的是管理层，老板识人用人的能力，这样的人才在哪个公司都是稀缺的，即使是在大的房企，真正能够胜任的也不多的。

但是，我们在选人的时候，要考虑这个人才的可塑性，学习的能力，自我更新迭代的能力，他是否对于新的知识，新的世界，对于学习如饥似渴。就像那天晚上有4000万人次去看崔健的演唱会，很多人边看边感慨，怀念上世界的80年代，而我觉得，如果说上世纪80年代是对于理想的追求，对于知识的如饥似渴，那么，我们其实可以一直保持这样的如饥似渴，我们作为老板，作为管理层的任务就是去公司内部找到这样的人，找到那种专注力，那种投入工作，忘我的状态，找到对学习，对知识如饥似渴的那种状态，找到拥有好奇心，拥有对新的事务抱有兴趣的人。

找到这样的人，当然不是叫他一个人，或者2-3个人就可以完全做完这样的分析和研究。有的企业总觉得这样的研究很空，没必要花太多的钱，他们最好是自己研究，出个报告就可以了。

房企中省小钱，亏大钱的事情太多了，尤其是涉及到这些根本性问题的研究上面。这个人，以及这个小组最主要的工作，是他们能够找到建立认知框架的底层逻辑，找到外部的专家，第三方机构，并且能够领导内外部的资源从而完成这项工作，他更多的是组织者，但是他要能对话，和相关的专家，相关的专业，相关的行业能够对话，能够连接，不要说外行话，做外行事。

要找到这样的人，最重要的还是企业老板要有认知上的跃迁。人们通常都说，你是什么样的老板，就会有什么样的企业文化，就会找什么样的人。所以，房地产做到现在，再要回头说老板的认知，这并不是一种倒退。这恰恰说明了老板认知的重要性，在当前和未来房地产形势中，在我们国内这样特点的房地产治理结构中。有关老板如何提高认知，如何找人用人，我在前面的文章中都有提及，感兴趣的朋友可以去看以前的文章。

2、外部的专家和团队。

要完成对投资房地产逻辑的重新建构，没有外部的力量的参与，我觉得是不可能完成的。这似乎成为一种悖论，因为我们这个行业的感觉是，对这个行业已经太熟悉了，根本没有什么第三方的专家能够有我们自己更清楚自己的行业了。这固然是一部分的事实。但越是这样，我们越要警醒自己，也许我们熟悉的仅仅是一小部分，更重要的是，我们熟悉的部分是基于我们熟悉的领域所感到的熟悉，而站在大地产观的角度，站在更宏观的背景的角度，其实我们并不清楚房地产的中长期趋势，而这些中长期趋势才是真正决定这个行业的未来。

当然，客观事实是，找到真正对企业有帮助的专家并不容易。行业内的大多数专家，包括第三方机构，他们可能对某个部分很熟，比如对住宅房地产开发领域很熟，有的机构熟悉市场，有的机构熟悉运营，有的机构熟悉战略，有的机构熟悉数字化，等等，大部分专家都习惯站在战术的角度，站在策略的角度去帮助企业，但要重新思考投资这个行业的逻辑，仅仅从战术层面，从策略层面是不够的。

因此，我们在组织外部的力量的时候，应该找到那些有独特价值，洞察力，有逻辑，有水平的专家和第三方机构，不一定仅仅从我们行业内去找，可以从那些智库，大学，专业的咨询机构等各方面去找，找到合适自己的外部专家和团队。

在这点上，我觉得我们行业的很多上下游企业都有可能比我们做得好。那天，我们有个候选人是做低压电器的，他就告诉我们，他们学习华为，每年都和很多外部机构合作，不断推进他们的战略和策略，不断改进组织和系统。

形成思考的方法论

推进研究成果的落地

当我们房企的内外部力量都已经整合好的时候，这个时候就可以开展这方面工作的研究了。这个研究工作该怎么进行呢？

1、内部的不断探讨，不断迭代。

只要老板是爱学习，爱思考的，企业文化就会琢磨和研究，房企可以从老板开始，到高管团队，到研究小组一起，利用周末时间，非工作日时间，不断进行头脑风暴，在讨论中形成不断的认知和共识。

2、请专家和智库一起探讨。

房企内部在进行探讨的同时，可以有意识的，不间断的请各种专家到公司进行不同范围的大小交流。

很多房企在他规模不大的时候，他们是非常注重学习的，他们经常请各种专家到公司内部进行研讨，无论是季度会，或者年度会，或者战略研讨等等，他们会和各种专业力量形成高频次的，多角度的，多层级的互动和链接。

3、要走出去做更多的调查研究。

重新思考投资房地产的逻辑，这是房地产根本性，全局性的问题，要真正形成这个问题思考的逻辑，房企也好，第三方机构也好，智库也好，不能因为我们觉得过去很熟悉这个行业，就认为我们必然熟悉这个行业的现在和未来，恰恰相反，我觉得，现在很多的观点是是似而非的，也有很多观点是有争议的，这都说明我们对于未来的逻辑没有想清楚。

因此，我们有必要从当年房地产进行市场化改革开始时的初心和勇气，真正将自己放下来，将自己归零，重新出发去学习，去思考。

房地产会如何走向，也许我们可以重新再去看看美国，看看欧洲，看看新加坡，日本，看看我们自己的香港，看看他们的政策是如何演变的，看看他们的企业是如何发展的，看看有哪些政策是有借鉴意义的，看看有哪些路径是可以学习的。

走出去的学习，不是简单的游学，更不是简单的参观，而是真正去深入学习他们的政策，路径背后的形成背景，约束条件，逻辑自洽，还有商业模式的闭环等等。这样的学习研究，是要花时间，花精力的，是要有足够的深度，足够的广度，这样的走出去，才能真正有效果。

4、发挥好行业和各种机构的整合研究功能。

我觉得，房地产行业的相关机构或者协会，可以组织房企一起进行考察，一起研究。当年，我们在进行改革开放的过程中，我们有很多的专业力量深入到美国等西方国家进行深入的学习和调研，这样的风气和精神不能丢。在当下房地产低迷，迫切需要找到方向的时候，这种学习，调研是十分有必要的。

作为房企个体来说，除了自己做研究之外，自己找专家一起研究之外，完全可以参与到一些第三方机构整合的研究中来。特别是对于一些规模不是很大的房企，要真正形成有价值的成果，而不是简单的一份报告，是需要时间和财力上的投入的，这样的研究，一个企业很难承担。

这个时候，很多第三方机构完全可以联合不同的房企共同推进这项工作。很多的第三方机构，他们有第三者的视角，也有基础的研究团队，但是他们没有很大的财力，从而无法有效的组织起行业内外领先的专家，教授，智库，从而有效的开展这样的工作。这时候应该形成第三方机构和几个房企共同的研究主体，从而形成优势互补，达到大家都想要的结果。

另外，很多中小房企还有一种方式，就是本地若干个房企作为联合研究主体，大家共同出资，共同组建内外部团队，共同形成研究方案，从而让研究能够落地。

思考和研究的目标

以上可以看出，对于未来投资房地产逻辑的思考，是十分必要的，但也是需要花费大量的时间，精力和财力才能真正达到效果的。我们要继续问的是，我们为什么要花如此大的力气去做这样的思考和研究？

我觉得，这样的思考和研究，至少有以下方面的意义：

1、更好的认清现在的主业，住宅房地产开发。

要不要投？怎么投？这两个问题其实互相影响，也互相论证。每个企业不同，所以，我无法给出标准答案，这需要根据每个房企不同的情况，做出不同的判断。

但在你做出判断之前，不妨多问问自己几个为什么？有的人肯定会说，我早就想清楚了，我相信你们是想清楚了，但是从行动上看，不像。因为，如果你真的想清楚了，你就应该大胆的谋划，大胆的行动。即使你现在困难，也要为了未来而努力做准备，但是我看到的一些房企并非如此。

即使我们经过认真的思考和研究，仍然觉得在自己的主业方面有很大的发展机会，这样的思考和研究仍然是十分有意义的。因为，如果我们要想让自己的主业有未来，我们需要将企业的战略、组织、体系、城市布局、运营、数字化、品牌、产品、营销等各个方面进行深入的迭代，而建立在思考和研究基础上的变革将变得更加有效，这将是典型的前期花了小钱而在后期，尤其是企业中长期发展上赋予了很强大的底气和动力所在的必要工作。

2、更好的认清和房地产相关产业的规律。

房地产的特性决定了他和很多产业的关联，而我们在思考和研究基础上，已经对这些相关产业做出了思考和研究，这是非常有必要的必修课。

和房地产相关的产业，比如代建、轻资产、物业、商业管理、酒店管理、文旅、产业园、健康康养、资产管理等等领域，我们经常看到的一些是似而非的观点，如果任由这些观点来指导企业的实践，你会发现很多企业不可持续。过去10年间，这方面的例子不少。

而随着产业的发展，新的细分领域不断出来，比如长租公寓，保障性租赁住房等等，这些领域如何介入，如何可持续，这些问题都在研究中可以找到答案。

更重要的是，通过思考和研究，我们要打通住宅开发和其他相关产业的协同发展。如果我们要进入到这些相关行业，我们一定要深思熟虑如何协同，如何形成闭环。比如，一些企业既想做住宅开发，又想持有很多的资产，如何协同，如何闭环，这些问题都值得去思考和研究。

3、为房企的转型和升级打下坚实的基础。

任何的转型，我相信都不是一夜之间的事情，任何的转型和升级都是长期积累的过程。比如有些小房企，他们想做文旅，但是事实上他们在文旅行业没有任何的积累，他们总觉得可以通过文旅去拿到便宜的地，他们并不知道真实的投资要求，也并不知道这其中的难题和挑战，一旦开始做了，他们发现没有钱，没有团队，没有产品，没有运营能力。

而要将这些没有变成有，是需要很长时间的积累的，我们开始这样有关房企未来罗的思考和研究，就是要找到即使我们要转型，我们知道怎么做，路径是什么，资源是什么，这样的发展，才能实现稳健和可持续。

如果你要完全脱离，跨出和房地产相关的行业，比如你要进入高科技行业，或者你要去做股权投资，其难度和挑战就更大，那我们如何准备，如何进入，如何布局，这都需要去思考和研究。

这些转型和升级，很难说你哪天可以派上用场，但是你一直保持思考和研究的习惯，不断深入进化，迭代自己的认知，你在这些行业的学习曲线才能建立，你才能在风浪面前心中有数，从容的实现自己的目标。

房企和任何企业一样，你的学习力，思考力，研究力其实是走向未来最重要的能力基础，思考未来投资房地产的逻辑，正在在这些能力的基础上，不断进化和迭代。有了这些能力，你才能面对不同行业，不同阶段，不同外部环境下，能够带领企业不断战胜各种挑战，才能使企业拥有可持续的未来。

来源：明源不动产研究院