土地停拍？房企“退出”？石家庄2022上半年土地成交数据出炉

2022上半年石家庄土地市场仍旧是一片冷清。在整体市场低迷情况下加之疫情封控影响，土地市场延续低迷态势，成交规模较去年同期大幅下降，流拍增加，成交多为托底或底价取得，供地及拿地均进入调整阶段，土地市场改变仍需时日。企业端来看，上半年以来企业仍然保持谨慎的拿地态势，楼市销售普遍承压、资金链紧张，加之市场库存的去化压力大，房企拿地积极性普遍不高，品牌房企拿地节奏明显放缓，国企、央企出手拿地引领城市更新。

上半年成交土地29宗，共计185.34万㎡

据CRIC环京投资决策系统统计，2022年上半年石家庄各区域共38宗地块挂牌（包括住宅用地及商业用地），共供应269.19平方米，同比2021年上半年上涨44.7%；其中29宗地成功出让，成交总面积185.34万平方米，同比2021年上半年减少了21.8%；成交总价63.28亿元，同比减少38.4%；成交楼面价3405元/平方米，环比下跌21.2%。2022年上半年石家庄土地市场整体上延续了2021年以来的低迷态势，但与去年同期相比，土地市场虽然在整体供应规模上有所增加，但成交规模却有明显降幅，流拍量增加，房企拿地积极性进一步降低，土地市场愈发冷清。

从月度走势来看，受年初疫情散发蔓延等因素影响，1、2月土拍成交“挂零”，土地市场陷入冰点。3月土拍市场回暖，热度有所提升，石家庄主城区3宗地块成功出让，包括一宗商服用地以及两宗宅地，均位于桥西区。4月主城区无成交，环城仅鹿泉区成交2宗商服用地，位于高铁商务区地块，系停拍再入市地块。5月土地市场依旧低迷，宅地无成交，仅裕华区和桥西区各成交一宗商服用地；新增供应宅地2宗，位于新华区和长安区，总供建面15.42万㎡。6月份土地市场复苏，供应及成交量有明显增加，土地供应9宗，成交12宗。土地用途方面，成交地块中有9宗地块包含住宅用地，涉及柏林庄改造等，新世纪花园等2项目补证。

桥西区成交面积最多 新四区占比扩大

分城区来看，桥西区、鹿泉区2022上半年分别成交7宗地块，在各城区中成交数量最多，其中桥西区成交面积52.17万平方米、成交金额22.71亿元，荣登榜首。其次是鹿泉区，成交面积35.71万平方米、成交金额6.28亿元。栾城区今年上半年也有5宗土地成功出让，共成交32.22万平方米，成交金额7.42亿元。可以看到，石家庄的土地市场格局有所变化，主城区成交数量减少，周边四区占比增加。这也符合石家庄“二环以内做减法，二环以外做乘法”的城市更新升级原则。

长安区楼板价最高  城投4.63亿竞得高铁商务区“地王”

从成交楼板价来看，主城区与周边四区相比，价格差异较大。主城四区宅地价格成交楼板价在4500元/平方米以上，周边四区成交楼板价则不到3000元/平方米。长安区以5895元/平方米的楼板价领先其他各区县，新华区以5338元/平方米的楼板价位列第二，仅次于长安区。今年上半年这两个区域都有优质地块出让，作为核心区域，成交单价也一直领先去其他区域。鹿泉区虽然成交的土地数量最多，但大部分为商业用地，宅地仅有3宗且全部以底价成交，宅地成交楼板价仅为2624元/平方米。栾城区宅地成交楼板价为2388元/平方米，位列最后。

2022上半年全市楼板价地王为桥西区〔2022〕005号地块，该地块位于桥西区新客站板块，邻近高铁站石家庄站以及地铁站石家庄站，地理位置优越，交通便利。土地用途为住宅、教育，总建面约49958㎡，容积率≤2.0，绿地率≥35%，出让年限为70、50年，起始价为45000万元（1200.96万元/亩）。该地块最终由石家庄市城投城市更新有限公司以46300万元摘得，成交楼面价约9268元/㎡。溢价率为2.9%。周边在售的项目有保利阅云台、万科紫院、龙湖天璞等，以高端改善盘为主，销售均价在16000元/㎡-21000元/㎡左右。

纯住宅用地成交占比减少 商业用地拍出高溢价率

各类型土地成交方面，纯住宅用地成交占比减少。共16宗地成交，总建筑面积94.89万平方米，占比49.77%，同比去年同期下跌22个百分点，成交总金额33.76亿元。平均楼板价3558元/平方米。纯商业用地共13宗，总建筑面积71.2万平方米，占比39.89%，成交总金额18.55亿元，平均楼板价2605元/平方米。住宅商服综合用地3宗，总建筑面积19.75万平方米，占比达10.34%，成交总金额10.97亿元，平均楼板价5556元/平方米。

溢价率方面，在29宗出让的土地中，仅有14宗地溢价成交，其中，仅有6宗宅地溢价成交，且基本以低溢价成交，其他宅地均以底价成交。最高溢价率仅为2.88%，为城投拿下的高铁商务区地块。高溢价率普遍存在于商业用地中，最高溢价率为57%，为石家庄同佑房地产公司拿下的裕华区南二环煤机街地块。整体来看，上半年出让地块均无竞价情况出现，大多数地块以底价成交，高溢价土地难以出现。受房地产市场下行、销售承压等多种因素影响，石家庄土地市场热度已经褪去，房企拿地更加谨慎和理性。

停拍流拍地块多，品牌房企拿地放缓

2022年上半年，石家庄土地市场共38宗地挂牌，有8宗地块停拍，1宗地块流拍，占比超过二成，这其中包括其中包括尖岭改造、华药改造等优质地块地块。在所有区域中，正定县（正定新区）停流拍土地宗数最多，为4宗。

停拍流拍地块频现，优质地块“无人认领”的背后是品牌房企明显放缓了在石家庄的拿地节奏，拿地积极性较低。2022上半年年全国性品牌房企在石拿地寥寥，仅拿下2宗地建筑面积约24.35万平方米，拿地房企只有保利、金地两家，均以底价成交，与前几年的争相进驻形成鲜明对比。

本土房企托举拿地  国企引领城市更新

从拿地的房企来看，品牌房企拿地身影逐渐消失的时候，本土小型房企以及国/央企则屡屡出手。周边四区的地块多由本土小型房企拿下，如河北玖拓房地产开发有限公司、石家庄守创房地产公司、河北悦玺世嘉房地产开发有限公司等。石家庄市属国企持续发力，石家庄市城投城市更新有限公司相继拿下了拿下了赵三街片区改造地块、高铁商务区重磅地块，关注度颇高的城市更新地块均被国企毫无悬念收入囊中。2022上半年石家庄市城投城市更新有限公司共拿地5宗，总建筑面积56.3万平方米，占全部成交建筑面积的30.3%；总拿地金额为23.3亿元，占全部出让金额比例的36.8%，成为拿地最多、拿地金额最高的房企。