目前，房地产最大的风险是项目烂尾！

60S要点速读：

1、从去年开始我坚定地转型去研究宏观，因为接下来房地产是最大的宏观。目前房地产最大的风险是项目烂尾的风险。有些违约的房企已经没有能力去处置项目，也没有能力继续建设项目，所以我们的首要任务是充分化解房地产的风险。

2、新市民需要房子，政府需要提供保障性租赁房，又有资金，开发商有未售房源和未交付的项目，这三者完全可以有很好的结合。

3、未来房地产的新模式一定是围绕新市民的，解决了新市民的问题，房地产的新模式也就形成了，房地产市场才有未来。我相信这相当于二次房改。这种政策的创新，充分围绕人的需求，立足和满足人的需求，而同时也能化解经济的潜在风险，也同时又找到了新的经济增长点。

正文：

我的职业生涯与房地产相关的有十几年，但从去年开始我坚定地转型去研究宏观，因为接下来房地产是最大的宏观。

今天我想讲三点学习心得：

01

新市民很重要，新市民需要住房

改革开放四十年，中国释放了四大潜力：工业化、市场化、城镇化和国际化。城镇化最重要，大量农村剩余劳动力进入城市，成为扩大国内需求的主要依托，城镇化派生的投资和消费需求，是拉动经济增长的主要动力。

什么是新市民？2021年，中国常住人口城镇化率是64.7%，户籍人口城镇化率46.7%，这18个点的缺口就是新市民。他们在统计中已经属于常住城镇人口，在城镇居住，但还没有户口或刚拿户口不足两三年，目前这一群体大概有3亿多人。

这些新市民有很多实际的需求，比如就业创业，租房买房，孩子上学，医疗、养老......如果能够解决这些需求，不仅可以解决新市民的困难，也能提供中国经济新的增长引擎。

城市需要新市民，发展需要新市民。

去年，习近平总书记在《扎实推进共同富裕》中指出，“完善住房供应和保障体系，坚持‘房住不炒’定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题”。

习近平总书记已经指明了大方向，接下来就是要重点解决好新市民的住房问题。新市民的衣食住行，最重要的就是住，在城里有住的地方，就能在城里扎根，就能在城里稳定的消费，所以新市民很重要、新市民需要住房。

02

政府需要提供更多的保障性租赁房

今年政府有240万套保障性租赁房筹建目标，这个筹集计划看着比较多，但对于3亿新市民远远不能满足需求。

就是这240万套，也存在很大的筹集难度。比如新建，利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设、利用企事业单位自有闲置土地建设、利用国有建设用地建设。各地也都单列了租赁住房用地计划，有些新建普通商品住房，有的要求配建保障性租赁住房。但是建房子跟生产铅笔、橡皮不一样，土地不可能马上供出来，有一些现实的制约。政府需要给新市民提供房源，但政府现在房源不足，面对实实在在的民生需求，不能一蹴而就。

但是政府有什么？今年稳增长把专项债放到很重要的位置。截止到7月6日，新增专项债发行规模已经有3.41万亿，但是专项债的使用比较困难。因为专项债对项目要求高，对项目有现金流的诉求，有收益的诉求。所以，政府是专项债缺少合适的投放项目，住房保障上缺少对保障性租赁房的供给。

03

房地产风险亟待化解

过去二十年，高杠杆、高周转的经营模式的确推动了房地产业超高速发展，我们用二三十年走完了发达国家一百年的路，取得的成绩非常显著，但是也带来了一些债务风险。

目前房地产最大的风险是项目烂尾的风险。有些违约的房企已经没有能力去处置项目，也没有能力继续建设项目。所以接下来，我们的首要任务是充分化解房地产的风险。

那么，我们研究清楚了新市民、政府、房企的诉求之后，我们发现，新市民需要房子，政府需要提供保障性租赁房，又有资金，开发商有未售房源和未交付的项目，这三者完全可以有很好的结合。这些问题、矛盾，有政策可以去解决。最近有些地方政府也有一些探索。

6月22号，湖北省住建厅发布了《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，提出，可购买商品住房，作为保障性租赁住房或共有产权住房，可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目，作为保障性租赁住房或共有产权住房，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。我认为这个文件非常领先、非常创新，将来完全可以把化解房地产的风险和解决新市民需求有机结合起来。

因为未来房地产的新模式一定是围绕新市民的，解决了新市民的问题，房地产的新模式也就形成了，房地产市场才有未来。我相信这相当于二次房改。这种政策的创新，充分围绕人的需求，立足和满足人的需求，而同时也能化解经济的潜在风险，也同时又找到了新的经济增长点。

文章来源:网易研究局