租赁住房，将是城投的天下？

今天，来聊一下保障性租赁住房。

和产业园侧重“谋发展”不同，租赁住房侧重“求生存”，整体更贴近民生，政策性和保障性的属性自然更强一些。

这与城投们兼具政策和市场的属性比较契合，事实上，城投们也正在成为这个领域的主力。

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保障住房要补课

各地政府都有达标压力

如前文所述，保障性住房体系是双轨制中的一轨，之前商品房为代表的另外一轨突飞猛进，两者不平衡，带来了一系列的社会问题。而现在，尤其是在2021年把它提升到国家政策层面，就意味着肯定要做，大家都要补课。

下面引用下2021和2022的数据。

按照22个重点城市的用地计划，2021年计划供应租赁住宅用地2123万㎡，占比宅地供应计划的11%，占比商品房用地供应计划的15%，这算是基本线，京沪比重最高：上海租赁住宅用地占比商品房用地42%，北京租赁用地占比39%。

但是任务完成情况并不理想，只有北京算是全部完成了，其他的城市还都在拼命奔赴的路上。如果以60分作为及格线的话，杭州、上海、合肥、成都、宁波都算过关。

但总体各个城市在租赁住房建设方面的政策压力普遍偏大，是必然的。前段时间长沙成都等很多地方都推出了“居民把自己房子转租赁住房可以解放房票”的政策，部分也是因为需要完成既定的考核目标。

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纯租赁比例提高

体现出政策导向的深刻变化

另外一个值得关注的现象，是纯租赁住房用地的比例提高（达到了四成左右），而竞配建、竞自持，属于过渡性措施，所占的比例在下降。

之前把租赁住房与住宅商品房地块捆绑销售，即在集中供地中，如果地价触及了设定的标准，就转入配件和自持租赁住房的PK。

但精明的开发商会千方百计把这部分成本摊到房价里，而且商品房和保障房相邻甚至共享一个院子，引发了非常多的社会争议...

按照克而瑞的数据，上海、武汉、南京等地，净租赁住房用地占到了80%以上的较高比例，也体现出当地政府在保障性租赁住房这一块的思路，不再是零敲碎打的见缝插针，也不是继续做依赖于住宅商品房的搭头。

纯租赁住房用地的比例提高，意味着保障性租赁住房正在逐渐成为一个独立的产品体系，不再是捆绑搭便车的配角...而是可以成片规划，真正用心去营造良好的社区配套与氛围。为国央企量身打造的存量资产管理解决方案

03

城投国资是主流

这个趋势估计会持续下去

2021年全年，纳入监测的22个重点城市推向市场的租赁住房，有50%被各地城投获得，其次是民企的25%和国企的18%。

这还是全年平均的数字，考虑到很多民企上半年还算活跃但下半年就安静了，可以关注下2021下半年的数据：

城投平台拿走了61%，央国企拿走了22%...

所以，说城投会逐渐掌控租赁住房的半壁江山甚至更多，并不夸张。

在下面几个城市里，租赁住房相关资源向城投平台集中的趋势，更加明显。

城投积极涌入租赁住房市场，这里面固然有部分是因为面临租赁住房补课的指标压力，但是由于租赁住房兼具一定的政策性/保障属性，客观上也确实需要城投们的参与，可以作为市场衡准的工具，避免供需节奏和租金出现大范围的波动。

04

融资渠道增多

公募REITs也已打通

由政策性大旗在上，金融机构对于租赁住房这一块的支持总体还是积极宽松，一是工具多，比如公司债券、小公募，ABS、类REITs，尤其是住房租赁专项公司债券（要求投向租赁住房业务的资金不低于70%）。

二是更支持，比如央行、银保监会特意说明，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

当然，最吸引眼球的，还是要属公募REITs啦。其实，长租公寓/租赁住房由于不是我关注的重点，咱们之前只是浅尝辄止聊过一些。

咱们之前聊过抢在第一批申报和发行租赁住房REITs的深圳和厦门，据说红土创新深圳人才安居REIT从2022年5月27日正式申报到7月22日通过，仅仅历时45天；中金厦门这单也差不多是50天左右。

这和其他基础设施REITs动不动就半年一年的节奏相比，确实属于超高速，在中国目前的稳增长政策导向之下，走绿色通道也可以理解。

05

小结

天降大任于城投

扯远了，还是回归到咱们城投的话题。

产业园和租赁住房，关乎大众的安居乐业，关乎城市的竞争力，都有战略性和政策性的属性，而天降大任于城投，无论是主动或者被动，都在成为这两类资产的主力玩家。

无论是传统基础设施，还是产业园区和租赁住房为代表的新经济基建，从前端投资到后端REITs，资产证券化的路子已经越来越清晰，而且道路宽广，没有哪家可以专有独享。

我一直不太喜欢针对企业所有制扯来扯去，但是对于这两个本来就有政策属性的细分领域，城投崛起是实实在在已经发展并且还会持续的现实，从业者只能顺应时势、寻找机会。

下次，咱们可以聊一下城投们在产业并购等其他方向上的证券化努力，当然，所有努力都是朝着同一个目标：使用工具，调动资源，造福地方。

聊完之后，你再回过头看看淡马锡的模板，想想土地财政与证券化，可能会有更多体会。