【王老师探房】太行路沿线的两个曾经的高端盘，到底翻车了没有

有一些楼盘的出现就是区域楼市的一个标志。对于太行路来说标志不外乎月晟天玺台和绿城诚园，这篇我想简单聊聊他俩。

说起月晟天玺台，我跟他算是缘分不浅了。我从09年初入住上院每天就眼巴巴的盼着对面玻璃厂赶紧改造了，后来听说要开发了，起初我是很高兴的。大概在17年初，开始交意向金了，销售给我说均价七千，我美滋滋的交了钱等着了。

等了大概一两个月，我感觉事情不对了，因为那时候石家庄市场已经很火爆了，这把火我知道应该马上要烧到邢台来了。后来问了销售一次，支支吾吾的不说价格了，我肯定了七千是没指望了，毫不犹豫退了定金买了另外一个项目洋房。 

说到这里，并不是想彰显我的先见之明，而是想告诉大家市场的一点客观规律。有些市场是独立存在的，他们是引领者，比如深圳和北京等，他们的资金量和城市能级决定了他们可以单独推动一波行情，而大部分城市只能是追随者。

具体说到邢台，只能跟着石家庄郑州等这种周边大城市的脚步走，当你发现周边大城市行情火爆的时候就不要傻等了。

所以，我很果断就买了其他项目，事后证明高层卖到了一万。而很多买房者经常抱着一种侥幸心理，觉得多年不涨肯定也不会涨。市场不是任你打的落水狗，它是弹簧，每一次缩回去只是为了下一次反弹的时候更有力！ 

我这几年一直在全国各地跑市场调研也没更多关注这个项目了。最近，因为要做邢台楼市的整体调研才又关注了它。不看不知道，一看吓一跳！网上铺天盖地各种负面信息。不过后来想想也很好理解的。 

为什么最初排卡价是七千？那说明老板最初的心理预期就是七千多最多八千的样子，不然不会放出来这个价格。

按照地价和当年邢台普遍行情来算估计成本也就五千多点，那么七千多预期价格也不低了，毕竟当年普遍价格也就是五千多，17年初没几个人敢预期高层一万的。

所以，成本控制在这里了，你说要想完全满足你高端的预期是不可能的，稍微了解点工程的人都知道，项目整体升级不是一件容易的事。你按照一万的预期去对标那当然失落了。

这事怪开发商吗？也怪，也不怪，开发商看到市场火爆了就钓足了大家的胃口，但是开发商毕竟是商人这种多年不见的行情他低价卖那不是傻？

其他项目当年也是这么玩的，本来准备卖四五千的一下子七千八千都敢卖了，但是人家定位就是刚需，购房者本身没那么高心理预期，也就无所谓失落了。这应该就是去年闹得凶的原因了。 

是不是真的如此？我还是去售楼部看了看，并且去小区内部大致看了。说实话项目整体外观还是有亮点的，那些中国传统元素和现代风格的外立面居然融合的如此和谐，我挺喜欢这种感觉，让人看着很安心又很潮。

洋房户型也不错，特别是一楼那个院子很气派，做出了大宅院的那种感觉。洋房区我觉得最大的问题还是进门的入户大厅看着不够气派，如果大厅进门那面墙能够哪怕后退多一米感觉都会好很多。 

另外就是洋房如果层内高度再稍微高点就好了，160以上房子层内高（含楼板）做不到3.3米也不要低于3.2米。其他问题倒是没怎么见到，整体感觉洋房还是不错的，至于说值不值一万四这个价格那就看消费者自己了，毕竟价格是市场说了算。

意见最大的是高层区，销售好像不是太乐意带我去高层，我也没勉强，所以到底整改没我不好说。

我基本看明白了，很多维权的核心其实未必是房子本身质量问题，而是一种你给我允诺的是“北影校花”现在给我的是北航“班花”，北航班花未必长得差，但是容颜怎比北影校花！

综上，这个项目整体还是不错的，从外观设计也能看到开发商还是用心了，但是因为初次做开发可能经验不足，又通过“过度”营销把大家胃口钓太高了导致后面出现尴尬。

目前情况下降价是不太可能的，一方面老业主估计更要翻天了，另一方面月晟一直是这条路的“王者”所以他的价格不能动，欲戴王冠必承其重，这导致了他没法灵活变动价格，除非附近出现价格更高者能让他卸下包袱！

最现实的做法还是把能改的改一下，物业一定要做好，其他硬件方面多做一些补偿吧。

不过，这毕竟是月晟集团第一个产品，有遗憾也还是有些亮点的，期待守敬路上的月晟天玺胤能给我们一些惊喜！

接下来说说绿城诚园吧，毕竟他俩是太行路上一对好CP。

这个项目给我的第一印象就是清清爽爽很飒！ 

小区一共28栋楼，看起来不少，不过布局很合理，前低后高，楼栋之间占位很讲究，后期入住以后应该在通风采光等方面不会差。

外立面统一的风格，窗墙比偏高，这很容易给人好感。并且对空调外挂机等位置也设计得很合理，隐藏得很好。所以，我说这个项目给我第一印象就是那种清清爽爽很飒得感觉！

绿城几乎是以一己之力把杭州楼市水平拉到全国前列了，无绿城不杭州！而诚园作为他的中高端系列，是可圈可点的。

关于他的一些“传说”比如大榕树挂牌而已等等，这个事其实要这么理解，挂牌不挂牌不重要，开发商之间合作很正常。重要的是是不是完全是按照绿城诚园系列标准严格打造，以及后期物业管理服务是不是绿城物业。

严格按照绿城标准打造成就了这个项目，不过也带来了一些水土不服。比如，他引以为傲的园林景观，春夏去看一定美翻了，但是冬天就是枯树落叶为主了，是不是能结合北方情况改一改，比如花树适当用点腊梅和迎春花之类的，这样可以延长整个园林的鲜花期。

还有就是户型设计上，洋房层高能不能再高点？3米层高在杭州肯定是够了，但是你要考虑到北方有地暖，又要装新风系统等，多点本地化改造会不会更好？然后，你这个洋房不便宜了能不能考虑一下电梯双开？

南方的户型拿过来北方硬套很容易水土不服的，对面领世城邦也是套的绿城早期桂花系列户型，也面临一些水土不服的问题。

绿城另外一个卖点就是物业服务了，我拿到小册子都惊呆了，真的是一个细！不过收费很迷，高层2.5洋房2.6，我问了问为什么这样，这差一毛钱是为什么？反正我不懂，销售小哥也不明白。

关于绿城诚园其他一些基本项目信息我就不多介绍了，感兴趣的自己过去看或者网络上到处都是。

综上，绿城诚园这个项目整体上是很好的改善盘，挺适合中产阶层的。说实话没啥大毛病。而且绿城诚园没有“王者包袱”价格完全是顺应市场的，洋房从最高13000元一直到了现在的一万元上下，很灵活。如果你喜欢这个位置，能接受这个价格和后期物业费偏高一点这件事，是可以考虑入手的。

关于南北方房子的一些差异：

要说清楚南北方房子的差异，首先你要明白南北方的气候差异。北方干燥冷，南方湿润温暖，所以北方房子应该更注重采光而南方房子首要是通风去潮。这就导致了北方房子一楼带院的加价卖还得抢，而南方很多地方房子一楼直接镂空了做成活动空间，因为一楼太潮湿了没法住人。

因为地球周转的问题，各地最佳朝向也是不同的，南方夏季太阳几乎是直射地面，而北方是有一定角度的。这就导致了朝向问题不同的问题，北方更讲究坐北朝南，还是因为光照问题；而南方房子朝向可以随意一些，因为有太多的阳光可以浪费了。

这就导致了南北方不同的布局，南方豪宅可以围绕湖景展开做成一个扇形，比如我给大家讲过的侨鑫汇悦台，因为景观更重要；而北方一般不会这么做。

南北方的差异很多，开发商再引进的时候请注意调整一下布局和户型设计。