可能要做最坏的打算

2022年难，2023年可能更难

国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃表示

“2022年将是艰难的，但2023年可能会更艰难”。

老潘说

昨天政治局开会，今天地产股“一片绿且深绿”！

阳光城几乎跌停，下跌9.84%，官方示范民营房企代表，龙湖也下跌5.76%，碧桂园跌4.42%，旭辉跌3.18%。

保交楼，稳地产，压实地方政府责任，用足用好政策工具箱……总结下来，比较常规，没新鲜，这对本来寄希望中央在下半年（特别是3季度）出台更有力救市政策的地产人而言，有些失望。外加对疫情严控导向的再次“重申”，所以今日地产股几乎全面下跌就在情理之中了！

会中每个主题词前缀分别是1个“保”字，1个“稳”字，1个“压”字……逆向思考也反向说明了当下楼市问题之严峻和高压。但显然，政治局会议定调下半年是保项目，稳行业，但没有保企业的任何只言片语，这也反过来表明，中央对问题房企出清是继续默许的。

也就是在7月19日，李克强也最新表示：“宏观政策既精准有力又合理适度，不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”。

但眼下的7月，8月，房企尤其是民营房企却面临着“最痛”的时刻。

一则绝大多数民营房企再融资继续从严，输血无望；二则7月，8月是债务高峰月，预计第二波违约爆雷将到来，而违约爆雷，又势必加剧潜在购房者的内心担忧，继而不愿买房。三则6月销售环比虽说回暖，但这是行业惯例，不能过分定义赞歌“回暖”。事实上，7月首周销售下滑，第二周突发“断贷潮”消息又让新购房者内心紧张，继续影响7月第2周、第3周的销售……这样分析下来，预计7月销售数据又将不理想。

不仅仅是上半年房地产销售整体下滑近30%，目前预计2022年全年下滑20%到30%。同时，更关键的是2022年房地产整体投资拿地在收缩，比如第一批次集中拿地总量下降50%，这也意味着开发规模乃至开发贷现金流会继续收缩，加上2022年的债务纷纷展期到2023年很大一部分，叠加23年债务的自然到期，最终2023年房企现金流可能比2022年更加紧张。

所以都说2022年难，其实2023年或许更难！

事实上，全球也一样，就在本月，国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃表示：“2022年将是艰难的，但2023年可能会更艰难”。

今天老潘分享一下西政资本对下半年的判断《可能得做最坏的打算》，观点醒目刺激，但不妨参考！因为我们对房地产10万亿+的行业还是长期乐观，但短期看当下，还是值得谨慎，甚至不排除做坏的打算，最终让自己能在坏的情形下依旧安全活下去。

事实上，当下对大多民营房企而言，还是“多谈危，少谈机”，毕竟弯道超车和大发展已经不合时宜，也不太现实。

正如前些天作为“地产民企最后一道安全防线”的龙湖也表示：“眼下，别想着什么弯道超车，最重要的是保持安全头寸和现金应对波动。”

《可能得做最坏的打算》

今天谈一下本周让地产人比较困惑的一些事情。

本周一外媒REDD Asia报道国家将设立房地产基金以及发行棚改专项债一事，市场上这两天出现了很多不同的声音：

一是境内官方媒体至今都未有关于上述事件的正式报导，包括7月28日政治局会议也只字未提，因此上述事件的真实性仍有待确证（比如有可能高层只是有讨论过而已）；

二是即便上述事项真的存在实施可能性，因落地层面存在很多细节和难题，且落地周期不太确定，因此估计也不能抱太大的期望，尤其是3000亿左右的基金规模可发挥作用的空间比较有限，另外是发行棚改专项债也面临规模和发挥作用空间的局限性问题。

同样的，7月28日，英国金融时报称，“中国央行准备为陷入停滞的地产项目提供至多1万亿元人民币（1,481.9亿美元）贷款，试图重振陷入债务困境的地产行业”，但迄今为止，也未见境内任何官方媒体的正式报导。

我们注意到，越来越多的同行开始对房地产行业救市的利好政策或利好消息感觉麻木（尤其是外媒报道的类似消息），不过有一点却已基本形成共识：那就是国家当前要解决的是“保交房”问题，政策层面更多是针对项目层面的纾困，也即不存在对房企进行整体救助的计划，房地产行业也需继续完成市场化出清。

因此，我们对接下来可能继续出台的救市政策还是要保持谨慎的乐观，或者说我们对市场企稳回暖的期待，需要更理性一些。

受停贷潮事件的影响，楼市近两周的销售数据出现了很大幅度的下滑，市场信心再次面临重大的挑战。

克尔瑞统计的数据来看，我们保守估计今年楼市销售金额和销售面积会下滑20%左右，新开工面积的降幅预计在30%以上，开发投资额的降幅则预计在10%左右。

从目前房地产的政策和市场走向看，我们很担心明后年会继续下滑。

财政部公布的2022年上半年财政收支情况数据显示，国有土地使用权出让收入为23622亿元，比去年同期下降了31.4%，按全年土地出让金收入下滑30%进行测算，总量将降低2万亿，这个缺口在中短期内肯定无法找到同量级的进项。

对地方政府来说，在土地财政难以为继的情况下，目前主要是两个选择，一是继续通过滚债的方式搞基建，先解决就业等短期问题，长期的运营和收益问题通过时间来消化；二是加大产业的投资培育，比如合肥的模式，立足长远的经济和就业问题的解决。

自7月份以来，我们对城投非标业务变得谨慎了许多。我们认为，在楼市继续下行，土地出让收入无法继续支撑地方财政的情况下，借新还旧的基建模式可能面临越来越大的风险。

我们最近一直在往产业投资的方向摸索，按我们的判断，越来越多的地方政府会从基建投资的老路转向产业投资方向，虽然阵痛期会更长，但从国家战略角度看应该也是经济转型的应有之意。

至于地产投资业务，我们认为产业勾地和不良投资的方向仍旧有一定的空间，这也是我们目前重点的业务拓展方向。

总之，对房地产行业回暖的预期可能还得降低一些，大家也可能得做最坏的打算。

因为7月28日中央政治局会议上提到“对疫情防控和经济社会发展的关系，要综合看、系统看、长远看，特别是要从政治上看、算政治账”。

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