民营房企有盼头了

昨天，地产股大涨。截至收盘，龙湖、旭辉、碧桂园、时代中国等内房股涨幅超过9%，还有部分A股房企涨停。

据境外媒体消息透露，中国监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持。而且上周初，监管已经与几家开发商开会通知了这一决定，其中包括龙湖、金地、碧桂园和旭辉控股等。

对此，龙湖方面回应界面新闻称，监管计划给予积极支持，目前正在沟通中。

除了这个好消息，还有一个消息可能被很多人忽略了。那就是8月15日央行“降息”。

8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF操作(含对8月16日MLF到期的续作)和20亿元7天逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.00%，较此前利率均下调10bp。

这次MLF调降为LPR利率下行打开空间，为房地产托底意味明显。

事实上，房企资金问题一向受到市场关注。而今年以来，行业能明显感受到，国资加快了下场救火的节奏，并已逐渐形成了四种核心纾困模式。这些模式的切入点有大有小，既有基于单个项目层面的小范围合作，也有直接入股改制的大动作。

面对国资积极下场的信号，民营房企们或许能在下半年迎来更多转机。明源君今天就来理一理，当下房企们都获得了什么样的帮助？

提供流动性支持

为房企腾出喘息的空间

目前为遇险房企纾困，最直接的一种方式就是提供流动性支持。

具体操作上主要就两种，要么直接给予借款，帮房企把现金流给续上；要么同意债务展期，把房企现金流那条水管上越卡越紧的铁环暂时松掉，让其能够获得喘息之机，抓紧重整业务。

前几日就刚有房企在其市级城投股东处，获得了一笔十余亿规模的借款。有了来自国有股东的直接借款，能在当下给到房企最直接的流动性支持，用于稳业务、解危机。

另一方面，这一年来让遇险房企忙得最多的事情，大概就属争取债务展期了。

但如果贷款来自于国资股企业，那当下争取债务展期会相对要容易一些。富力此前就曾获得广州城投同意，对其一笔40亿元的贷款展期六个月。

对于多数民营房企来说，争取国资股东的现金流注入和债务展期，本质上是以时间换空间，力保中短期内的流动性。

特别是那些去年业绩降幅不大，销售端基本盘还算稳定的房企，在短期内的流动性支持下还是有望迅速扭转局面的。

在项目层面开展收并购

全面接盘项目开发

在项目层面展开收并购，也是国企目前最多见的纾困模式。

一方面遇险房企能够借此快速地、规模化地缩表回血；另一方面，国资接盘项目后，也能迅速消除楼盘的烂尾风险，或将资产进行重新盘活、释放价值，给市场建立信心，稳定社会基本面。戳这里，了解国企资产管理解决方案

比如央企中信集团旗下的中信城开，从数月前就开始不断从佳兆业手中收购位于深圳的多个优质开发项目。截至目前，中信城开已从佳兆业手里并购了4个开发项目，总货值规模高达约500亿元。

这些项目目前已分别更名为中信东角头项目、中信城开·金沙湾、中信城开·红树湾、中信城开大厦。其中中信城开·红树湾住宅项目推进迅速，已经在7月正式开盘。

实际上，中信是佳兆业的主要债权人之一。早在2016年佳兆业面临经营危机时，中信就已经在为其提供纾困资金，并努力帮助佳兆业修复与政府的关系。

今年，中信为保债权并履行作为央企保交楼、稳民生的责任，也迅速调动了中信银行、中信城开共同介入，接手大量佳兆业的核心资产，确保了这些项目的顺利落地。

深圳另一个出险项目半岛城邦，也等到了央企招商蛇口的全面介入。

半岛城邦本是深圳蛇口区域的老牌网红豪宅，但在5月份其开发商却突然发通告称“已深陷财务危机、没有持续经营能力”，要求全体员工立即待岗6个月。

就在前几天，半岛城邦项目终于引援成功。招商蛇口旗下深圳招商房地产有限公司，宣布与半岛城邦项目公司签署来战略合作协议，上方共同保证半岛城邦第五期的正常开发。

招商蛇口介入后，除了保障项目复工以外，还将为这个昔日神盘提供债务重组、股权重组、代建、代销售、代运营等多个方面的支持，相当于在项目的整个运作层面做到全面的接盘。

这类直接在项目层面进行接盘纾困的做法，对于业主群体来说是很实际的一种利好，也是地产国央企履行社会责任、响应中央号召的最直接做法。

国资直接入股

对出险房企进行体制“混改”

现在许多出险房企的问题，还是比较严峻的。债务规模大、涉及范围广、经营问题严重，必须通过复合化的渠道来求援。

近期有不少国企直接入股出险房企的案例。在这些案例中，出险房企通过转让部分股权的方式，引入可靠的国资股东，甚至成为最大股东。

这样的联姻一旦成功，房企就能迅速获取国资的信誉背书，相当于民企混改成了半个国企；而且还能得到资金与融资方面的帮助，在更长远的时间维度上化解自身危机，是当下出险房企最理想的化债模式之一。戳这里，了解国企资产管理解决方案

而这种模式中的典型，就是刚刚“混改”完毕的河南建业。7月21日，建业地产正式发布公告，称恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司已经签订股份转让协议，转让自身29.01%的股份。

至此，河南铁建投对建业的入股尘埃落定。而这次混改也为建业上半年的业绩表现，带来了一波春风。2022年上半年，虽然行情依旧低迷，但建业无论是在销售额还是交付量上，都稳中有升。

通过国资的增信，建业未来在销售端和融资端，将能够获得巨大助力。相信这次混改的成功，也会成为其他出险房企的一次重要的借鉴样本。

此前更早完成国资股东引进的，还有华南城。数月前，华南城成功引入了深圳特区建发集团作为战投。5月17日，双方举办了股票交割仪式，特建发正式成为了华南城的单一最大股东，持股占比约29.28%。

随后的7月中旬，华南城再次发布公告，称其间接全资附属公司第一亚太集团有限公司，已经向特建发集团转让其50%股权，而且收购是以现金支付，直接为华南城出入了12.57亿元的现金。

不得不说，这一次的战投引入，为华南城带来了太多的助益。

比如有了特建发的担保，华南城的票据延期及契约修改推进地比较顺利，已有4只高级票据获得了多数持有人的支持，同意到期日延期，改善了自身的流动性问题。

另一方面，特建发在业务转型、项目合作方面，也一直在为华南城“牵线搭桥”，为其接下来的发展挖掘到了许多优质的机会。

特建发是由深圳市国资委全资持股的国有企业，也是深圳市的基础设施投资建设运营平台，主营业务就包括产业园区开发建设运营、PPP项目实施等。

其业务特性，与华南城自身的主业特征是相近互补的。因此特建发的入驻，为华南城注入了深厚的产业资源，双方完全可以实现业务协同。可以说，这是一次让双方都能够满意的合作。

有了这两单成功撮合的混改案例，不少房企都开始行动起来了，相信未来会有更多这样的民企混改案例出现。

国资牵头成立并购基金

对出险房企集中纾困

去年年底开始，监管层就密集发声，鼓励金融开展地产相关的并购贷款业务，许多房企也都积极在与AMC机构开展洽谈。不过，初期AMC的介入还是十分谨慎，实际落地的收购案例并不多。

但今年国家进一步提高了对房企纾困的重视程度，近几个月来，多地国资开始积极牵头来做这件事，联合AMC建立纾困基金。

比如郑州地产集团，就在上个月联合了本地AMC河南资管，设立来郑州地产纾困基金；浙江省房协也与浙商资产携手，成立来规模达100亿的地产并购重组专项资金。

截至目前，全国已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地，出现了国资联合AMC设立纾困基金的案例，未来也完全有可能出现国家层面设立的相关基金。

当下国家与地方都已经在积极牵头，相信未来以基金模式来对房企进行广泛救助，会成为主流。

结 语

去年地产行业初历震荡之时，业内外还多少抱着一种淡定看戏的态度。但时至今日，地产行业震荡所带来的广泛负面影响与后果，已经出乎许多人的意料。

救市行动，已经到了不得懈怠的关头，各地国资都在想办法。而接下来，国资救助房企的力度只会更大，相信出险房企在今年会获得更多机会。

来源：明源不动产研究院，对原作者表示感谢！