【王老师探房】限贷令真的能让楼市“翻天”？

前几天，有个深圳朋友跟我说想找家熟悉点的银行贷款，问到我了。我没多想就把一位认识的客户经理推荐给他了，没想到这事被打回来了。我挺纳闷，因为按照以前的市场惯例年初都是额度比较高，放款相对容易的，而我这个朋友本身资质还算不错。

惊诧之余，仔细去找了一下原因。原来，2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

该通知将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。这个时间看起来很紧迫，前一天出通知，第二天就全面实施！

并且，这次是从两个方面都出台了规定：房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比都不能超出规定额度。所以，很多银行把以前按年控制放贷规模变成了按月控制。

那么，房地产贷款的“上限”在哪里？

具体来说，分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限，我们先把新规的内容大概罗列一下让大家了解一下。

第一档为：六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

第二档为：农发银行、中信、招行、浦发、兴业/深圳发展等17家中型银行，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。

最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

规定明显是按照银行抗风险能力划的线，大型股份银行，条件最宽松，城商行或县城村镇小银行的条件最严。

前有房企“三条红线”，后有银行如此详尽的窗口指导，可以说是史无前例。要知道，以前的监管大都是模糊的“政策性”指导，或者是突击检查抓典型，以求杀鸡儆猴，并不会如此精准。

比如从2003年开始强调的楼盘必须具备“四证”才能贷款，后面陆陆续续的一些指导也都是一些临时性要求，从未给市场带来如此强的震撼！

草蛇灰线，伏脉千里。为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”？

其实答案也简单：央行要提前预防金融市场里的“灰犀牛”。

所谓灰犀牛就是说，太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。金融机构里最大的一头灰犀牛就是不断膨胀的房地产信贷规模！防止出现那种“大而不能到”从而绑架整个金融体系的现象出现！

我之前说过，信贷之于房地产市场的重要性犹如水之于禾苗。没有水禾苗肯定死，水太多禾苗也会淹死；同样，没有足够的信贷支持房地产市场很难发展起来，但是过多的资金也会让这个市场泡沫过大最后害死全行业！必须控制在一个相对合理的水平，保持适当的泡沫才是最好的，这就是平衡的艺术。

央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续 26个月回落，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8个百分点。

尽管增速在回落，但是增量一直为正，金融市场已经有一些被房地产市场绑架的迹象了。可以说，这头灰犀牛离我们越来越近了！

而房产行业整个圈子里，不管是个人住房抵押贷款还是企业融资，最终的出资人都是银行，如果房价持续上涨银行抵押资产越来越优质（因为抵押品价格更高了），土地也能卖更高价，房企利润越来越高，个人资产也越来越多，皆大欢喜；

但是这个循环不能一直持续下去，房价不可能无限制的一直提高，一旦大幅下跌最终银行手里就是一堆烂账了，国家金融体系可能整体崩盘。所以，必须尽早出手制止这头灰犀牛的出现。

不过，我翻了翻数据，貌似情况没有那么糟糕，更多应该是监管机构的未雨绸缪。按照国盛证券的数据：

第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。

第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。

第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

很多大银行额度都没用完，而超出的银行也并不多，并且可以用两到四年时间来缓冲过度，基本上银行手稍微紧一点就达标了。

更重要一点是这个放贷额度并非一直不变的。随着货币继续放水，总额度是逐年变大的，那么给房地产行业的额度也必然变大，分母变大了嘛。 

大家从图中可以看到，货币增量对GDP增长刺激作用越来越弱，随着经济体量变大这是必然规律，发达经济体利率已经趋近于零了。我国慢慢也会这样，利率逐步走低是一个不可逆的趋势。要完成2035年GDP或者人均收入翻两番的目标，我们的货币增量必须大幅度增加。所以即使今后严格按照这个指标放贷，房地产行业的货币投放量还是不会小。

所以，我认为之前天量货币投放量不会再有了，房价一年翻番那种情况很难出现了；但是也无需过度担心，毕竟总量还是会不断增加的，只要有源源不断的“活水”进来，房地产市场还是能保持一定活跃度的。毕竟最终目的只是控制，而不是完全舍弃这个市场！