1-7月住宅特征：一二线刚需刚改受冲击明显，改善产品销售占比提升 | 7月住宅产品月报

本月要点概览

一、住宅产品结构特征· 

从成交套数占比变化上看，较2022年1-6月相比，1-7月30城代表城市中有18个城市120平以下刚需刚改型产品成交套数占比有所下降，其中一二线城市中，此面积段下降的城市为14个。

· 从热点城市成交结构看，2022年1-7月深圳90平以下产品成交套数同比下降58.3%，90-200平产品同比下降16.0%。

1-7月苏州90平以下产品成交套数同比下降54.4%，90-200平产品同比下降37.7%。1-7月佛山90平以下产品成交套数同比下降29.5%，90-200平产品同比下降43.2%。

二、房企产品动态· 

7月6日，“你好，新生活”联发集团2022新厦门风生活方式发布盛典于厦门鼓浪屿举行，联发提出“NEW AMOY DECO”新厦门装饰风，筑就全新生活方式。

· 7月14日，建发房产2022新产品发布会于成都启幕，现场推出全新新中式产品类型“山水唐风”，产品从大唐建筑、山水之中凝练出新，提出“刚柔朱青”的匠造理念。

三、房企产品系解析

目前，中海地产形成了以“里系”、“阅系”、“印系”、“府系”、“天钻系”、“悦燃系”、“拾光系”、“藏峰系”等为核心的产品系列，全面覆盖客户需求，为客户创造高品质人居环境。

四、产品设计亮点

· 建筑设计：湖州万科中城汇项目在立面风格上采用明朗的水平线条和落地玻璃等元素，三段式立面形式结构，突出公建化建筑形象。

· 园林设计：重庆龙湖·天曜昱府项目融入东方人文意境，打造中式韵味的归家礼序，利用空间收放聚拢，搭配丰富植被营造一处一景的森居特点。

· 户型设计：嘉兴华润静安府邸项目125平米户型“3+1”朝南开间格局，约5.3米宽厅，客厅和次卧外接约8.4米跑道式阳台，形成洄游动线。· 精装设计：北京东叁金茂府项目采用十二大科技系统，为业主营造健康舒适生活空间。

五、优秀项目解析

上海象屿招商蟠龙府项目建筑面积约13万方，容积率2.33，车位配比1:1，规划1007套小高层住宅，精装交付。景观打造轻奢酒店概念主题园林，社区配置下沉式篮球场、乒乓球等运动休闲场地，满足全生命周期社交需求。137平四室两厅户型四开间朝南，动静分区，南向三卧室均设观景飘窗，空间利用率高。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，较2022年1-6月相比，1-7月30城代表城市中有18个城市120平以下刚需刚改型产品成交套数占比有所下降，其中一二线城市中，此面积段下降的城市为14个。

图：2022年1-7月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比数据来源：中指数据CREIS（点击查看）中指产品：https://m.cih-index.com/products

2、热点城市结构特征

（1）深圳1-7月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-7月深圳90平以下刚需型产品成交5421套，同比下降58.3%，成交套数占比为28.3%，较2021年同期下降16.6个百分点。90-200平产品成交13323套，同比下降16.0%，成交套数占比较2021年同期上升14.6个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比40.8%，较2021年同期下降19.0个百分点，中高总价段及高总价段产品成交套数占比分别上升6.7及12.4个百分点。

图：深圳商品住宅成交面积结构
图：深圳商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据

（2）苏州1-7月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-7月苏州90平以下刚需型产品成交2309套，同比下降54.4%，成交套数占比下降至7.6%。90-200平刚改、改善型产品成交27014套，同比下降37.7%，成交套数占比88.6%，较2021年同期提升2.1个百分点。200平以上大户型成交1166套，同比下降31.1%，成交套数占比提升至3.8%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比43.5%，较2021年同期提升2.5个百分点，250-600万产品成交套数占比50.6%，较2021年同期下降4.5个百分点。

图：苏州商品住宅成交面积结构
图：苏州商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS

（3）佛山1-7月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-7月佛山90平以下产品成交8735套，同比下降29.5%，成交套数占比提升至21.7%。90-200平刚改、改善型产品成交30825套，同比下降43.2%，成交套数占比76.5%，较2021年同期下降3.2个百分点。200平以上大户型产品成交716套，同比下降49.2%，成交套数占比下降至1.8%。

从成交总价结构看，150万以下产品成交套数占比41.3%，较去年同期提升2.5个百分点。150-300万产品成交套数占比下降3.7个百分点。500万以上产品成交套数占比提升1.1个百分点。

图：佛山商品住宅成交面积结构
图：佛山商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS

房企产品动态

1、“你好，新生活”联发集团新厦门风生活方式发布会

7月6日，“你好，新生活”联发集团2022新厦门风生活方式发布盛典于鼓浪屿举行。联发以鼓浪屿多元建筑为原型，采用现代工艺工法打造红砖、花砖、拱券、穹顶、彩玻、柱式等产品符号，提出“NEW AMOY DECO” 新厦门装饰风，筑就全新生活方式。

图：联发集团发布会现场

2、建发房产全新产品类型“山水唐风”亮相成都

7月14日，建发房产2022新产品发布会于成都启幕，现场推出全新新中式产品类型“山水唐风”，产品从大唐建筑、山水之中凝练出新，提出“刚柔朱青”的匠造理念。

“山水唐风”类型代表作品观唐映月项目择址成都天府新区，南北地块行列式布局，筑造全T2板式建筑，从立面材料到造型，以及朱漆勾金的多样化色彩设计，兼具唐风韵味。

图：建发房产发布会现场

房企产品系解析

目前，中海地产形成了以“里系”、“阅系”、“印系”、“府系”、“天钻系”、“悦燃系”、“拾光系”、“藏峰系”等为核心的产品系列，全面覆盖客户需求，为客户创造高品质人居环境。

表：中海地产主要产品系
天钻系代表项目：太原中海天钻

项目区位及配套

项目位于太原市万柏林区，依托长风街、滨河快速路等立体交通，可以快速畅达全城，且紧邻长风商务区，五大文化场馆环伺其中（省图书馆、美术馆、大剧院、市博物馆等），距万象城约2公里，距河东长风亲贤等大型商圈约2.5公里，区位及配套优越。

185㎡户型设计亮点

阔绰宽厅：南向三面宽，多功能大采光宽厅，视野开阔，且可根据需求进行空间改造；餐客一体：LDK餐厨客一体化设计，L型厨房，烹饪动线合理，空间利用率高；套房设计：三卧室套房设计，主卧配有步入式衣帽间及独立浴室，私密性强；收纳空间：入口双开门玄关柜，厨房设有独立家政间，收纳空间充足。

图：太原中海天钻项目建筑立面效果图

产品设计亮点

1、建筑设计：现代立面风格，经典三段式结构

湖州万科中城汇：立面风格采用水平线条及落地玻璃等元素，以铝合金水平线条结合“L”型竖向立框，搭建了横向和竖向的三段式立面结构，突出公建化的建筑形象。

图：湖州万科中城汇项目建筑立面效果图

2、园林设计：融入东方人文意境，打造中式韵味归家礼序

重庆龙湖·天曜昱府：利用空间收放聚拢，并搭配丰富植被营造一处一景的森居特点。突破常规归家体验，融入东方人文意境，打造中式韵味的归家礼序，通过传统园林框景手法营造庭院景深幽静的意境。

图：重庆龙湖·天曜昱府项目园林景观图

3、户型设计：125平户型“3+1”朝南开间格局，配有8.4米跑道式阳台

嘉兴华润静安府邸：125平户型“3+1”朝南开间格局，约5.3米宽厅，客厅和次卧外接约8.4米跑道式阳台，形成洄游动线，厨房与餐厅进行玻璃隔断，通透明亮，南向约26平主卧套房设计，配有步入式衣帽间及独立明卫。

图：嘉兴华润静安府邸项目125平户型图

4、精装设计：十二大科技系统，打造健康人居环境

北京东叁金茂府：采用十二大科技系统，从“空气，温度、湿度、阳光、声音、水”等生命元素出发，引入纳米级离子瀑空气过滤技术，采用纳米级健康标准，为业主营造健康舒适生活空间。

优秀项目解读

象屿招商蟠龙府项目位于上海青浦区，由招商蛇口、象屿地产、海鸿集团国企央企联袂打造开发。项目建筑面积约13万方，容积率2.33，绿化率35%，车位配比1:1，规划1007套小高层住宅，精装交付。

图：象屿招商蟠龙府项目区位图

项目东至蟠龙路，西至45-06A地块，南至徐泾港，北至夏渭泾，规划14栋17F小高层住宅产品，共1007户，车位1005个，车位比1:1。项目楼栋采取兵营式排布方案，保证整体采光效果，主力户型为80平、95平、104平、141平两居至四居产品。

图：象屿招商蟠龙府项目鸟瞰图

项目采用现代简约风格，建筑外立面为米白色真石漆和香槟色质感涂料搭配，局部采用米白色仿石铝板点缀。项目采用高效能建筑外围护结构、新风机等设备，打造低能耗建筑，外墙保温一体化设计，有效维持室内温度。

图：象屿招商蟠龙府建筑效果图

园林景观方面，项目打造轻奢酒店概念主题园林，三进式门厅，涵盖了星级酒店式的社区入口大堂、中央水景、阳光草坪、跌水廊架、休闲卡座吧台以及宠物乐园，社区配置轻氧健身、下沉式篮球场、乒乓球等运动场地，满足业主全生命周期社交需求。

图：象屿招商蟠龙府园林效果图

137平四室两厅两卫户型四开间朝南，采光充足，视野开阔。布局上动静分区，卧室分布在动区两侧，互不干扰。南向三卧室均设观景飘窗，主卧套房设计，配有衣帽间及独立明卫。厨房、餐厅、客厅、阳台一体化多洄游动线设计，空间利用率高。

图：象屿招商蟠龙府项目137平四室两厅两卫