佳源地产沈老板的一番真心话

当下房企，活着就是胜利！

有大佬说，黎明前的黑暗“最黑”，房企要熬过“天最黑”时刻！

出险房企陷入流动性危机，开源节流融资皆乏力，唯有寻求债务展期，目的在于“用时间换空间”，等待黎明后一举翻身！

但问题是，黎明，到底还要多久？谁也说不清楚。

对此，万科、龙湖、绿城、碧桂园、旭辉最近都在表态与打气——“下半年楼市正在筑底”，这很暖人，但问题是——这个底有多长？谁也说不清楚。

有人说，看20大振奋经济基本面的政策出台。因为唯有经济基本面活力恢复起来，让老百姓对未来有信心，才会敢于出手买房，这样带动楼市回暖，最终出现 “一个回暖解千愁”的皆大欢喜局面。

也有人更悲观，不到2023年中，甚至2023年底，房地产不要谈“黎明”、谈“天亮”。

的确，老潘提醒的是，这一轮调控走到今天，整个楼市的问题已发生“质变”！

• 今天的房企问题，已不是单个企业的问题，而是整个“行业”的问题。

• 今天的地产洗牌，已不是开发商洗牌，而是整个地产上下游50多个行业生态大洗牌的问题，钢铁，家具，装修，家电、物业等都在大洗牌。

• 今天的破局问题，已不能单看地产，而要看整个经济基本面恢复与信心问题！

• 今天的自救问题，已经不是“强力开源，死磕节流、不拿地、保交楼，救项目”等单个问题，而是整个系统性问题，是生态受损问题。

单独房企自身，已很难快速“自救”成功。

没有哪个机构愿意做雷锋，大家也都是“择优录取”，都是不见肉来不出手。AMC很难救助众多出险房企，并购也是精挑细选半天就是不出手，保交楼只是保民生但不保“行业回暖”，出售优质资产其实面对整个高额债务也是杯水车薪只能救一时，虽解决短期问题但也让企业丧失优质筹码在未来估值不值一提……

今天，房地产的大局问题，核心“解铃还须系铃人”。

毕竟中国地产问题，热也政策，冷也政策，所谓房企群体行为，只能加剧市场波动和周期振幅，但改变不了楼市的宏观走向！

值得提醒的是，眼下的房地产，如果市场下行继续恶化，资产价格下跌，那么未来出险房企就不是“流动性风险”问题，而是“资不抵债”更大的问题。

而当下，出险房企还能积极自救者，都是不放弃，都在希望以时间换空间，因为一旦躺平信用丧失后，未来即使黎明来时也无力回天了。

未来3年，房地产“剩者为王”。

民企不易

活下去就是胜利！

就在最近，被誉为浙系房企四小龙（祥生、中梁、德信、佳源）之一的佳源地产的掌舵人、总裁等高层，表达了与投资人诚意沟通，希望展期以时间换空间，不放弃，不抛弃，谈了一些积极自救和展期的真心话。

来源：路数

佳源国际实控人沈天晴的心里话

我面对大家，感到内心悲凉。

我1959年出生，1978年开始做企业，没有遇到过像今天一样的情况。
公司经过反复讨论，才推出展期方案，目的是公平对待减少投资人损失，让大家享有企业经营之下应有的收益。
企业绝不躺平。希望通过大家的努力，用时间换空间，赢得稳健发展的机会。我一整个职业生涯坚守诚心、信心和决心。能走到现在，都是大家支持的结果。
地产行业出现大变局，虽然不是大危机，但是剧变是肯定的。

去年这一年发生的情况，是佳源成立近28年来前所未有的。

• 一是模式变了。地产过去几十年高周转的模式变了。高周转不行，管理模式要变化。

• 二是市场变了。销售下降40-50%，各种因素叠加下，消费者信心不行。

• 三是信任变了。面对困境，躺平企业变多，外界对房企信任度下降。




• 佳源会坚持对大家负责态度，做到不躺平。

在过程中，确实非常艰难和煎熬，但是佳源这公司底子还不错，也积累了经验和应对办法。在这样艰难环境下，在苦苦支撑。
作为企业，要有社会责任感和使命感。
企业是我的生命，企业如果不好了，我的命也没有了。在这种情况下，希望企业能活下去。
佳源正在改变管理模式，从过去的三级管控到二级管控。这个月会落地，未来以项目为主进行管理。
未来希望跟投资人一起，用时间换空间。

未来中国的地产市场会平稳，中央的调控不是打压房价，不是让房价大起大落，而是推进健康发展。通过此番调整，市场未来更稳健。
公司对行业充满信心。要活下去，适应时代发展，跟大家一起时间换空间。希望投资人给佳源机会。
目前大家都看到佳源现在股啊、债啊（跌得）都这么惨，还行不行？其实这时候决心和信心很重要。当然也来自于大家的关心和信心。
目前地方政府也很帮佳源。在浙江有其他大的房企在躺平。但政府要求佳源活下去。希望投资者给佳源机会。
这次交换，是给大家未来，给大家信心。

希望大家也在过程中监督佳源，也希望大家能来看看佳源的项目，看看佳源的情况，未来一起交流。

part2  CEO沈宏杰讲话部分

董事长刚说，行业遭遇了过去几十年来的剧变。

剧变之下，佳源做了什么？

在去年头部房企暴雷后，公司定了3个基调：保刚兑，守底线、不躺平。

当时认为，用一年左右时间消化，到今年6月市场会有起色。

公司坚守底线，兑付了本金+利息共计5.4亿美金。积极筹措运营资金。
虽然今年6月，市场有所回暖，但很快又被停贷潮打乱，市场信心再次跌落。
这次地产调整的周期超出去年的判断，也超出大家的判断，短时间内行业流动性问题还会持续。
对此，管理层认真分析了自身。
公司从去年下半年开始不再新拿地，以盘活存量资产为主方向。目前土储1700万平，能支撑未来2-3年的开发。公司土储51%在长三角，20%在大湾区，都是高度发达地区。
去年头部房企暴雷后，公司项目层面遭遇“恒大式监管”。从区县—市—省层层监控，项目的资金最多用于区县一级不同项目内统筹使用，无法调出区县级市以外，也无法调到总部做集中统筹调度。
原来一条河，河水在流，所经之处都有水。但上游突然筑起大坝，有些地方充盈，有些地方干涸，流动性问题就出现了。
管理层讨论后推出这次的方案，延期2.25年。

目的是在不补充土储情况下，让所有的项目可交付，公司能从容调回资金，解决总部的债务问题。公司有信心用2年的时间让自己恢复。
上半年300个城市土地成交中，政府兜底超过40%，意味着土地成交下降70%。一段时间内新可售产品会急剧下降，行业生产工人没有了，供应也会跟不上。土地市场会有周期。
希望投资人跟我们一起，穿越这个周期，会有更好的未来。
公司内部也做了调整，会坚持长期主义，坚持聚焦发展，坚持在经济底子厚的区域生存和发展，会更聚焦，集中在有政策和客户的优势。深耕市场，做好品质，以客户需求为导向不断迭代产品，让客户有居住更加舒服的高附加值产品——只有这样，未来才能立于不败之地。

part3 张翼发言部分

公司非常困难。就像在大海上航行的船遇到暴风雨，还没有走出来，在风雨中挣扎努力。

去年市场摸排房企躺平顺序时，外界都觉得像佳源这样的公司，去年就要躺平了，但能坚持到现在，非常不容易，也付出了巨大的代价。

企业要走出暴风雨，需要支持。现在船上的人都不离不弃，没有掉队，也没有管理层弃船。希望跟大家一起努力，走出暴风雨，同舟共济走出困境。
方案本身也是经过严谨周密考虑才推出。
主席讲了使命、责任和担当。本次交换是要体现出企业是坚守信用的。必须要用负责的思想态度来做交换。
佳源没有跟其他企业一样展期3-5年，因为相信行业不会消失机会还有。所以展期周期比同行短。
本次方案中也附上RSA协议，如果同意数量低于90%高于75%，可能会推进重组方案。重组方案跟交换方案也非常相近。
对于交换过程中的“钉子户”问题，公司无法做到支付本金和利息。
推出这次的方案，是公司艰难的选择，但一定是对大家来说最好的也是最正确的选择，希望用时间换空间，保证大家一起走出困境，收益不受损。

方案本身经过反复推敲，做过内外部的推敲，考虑内部自身造血能力，外部政府支持力度，公司非常有诚意希望能交换成功。

公司还有一笔CB虽然没有纳入本次交换，但利息也没付。后续也会有展期安排，条款会有不同，但一定会公平对待所有债权人。
境内项目处置计划：现阶段处置资产的好时机
当下，资产处置是获取现金流最快的方式。

但不能以饮鸩止渴的方式贱卖核心资产。

但随着时间推移，局势变化。各家都谨慎。公司不认为现阶段处置资产的好时机，如果把核心资产在短时间内贱卖，不能保护到股东和债权人的利益。
本次推出这样的方案，是让资产未来更有价值。

今年出售了个别项目股权，更多是在寻找机会，跟amc合作。比如跟信达香港在澳门有合作。这样通过盘活存量资产，优化资源配置。
兄弟公司佳源创盛的情况
创盛是境内公司，也在保证平台的正常运作。
创盛公开市场也有私募债，今年也对20亿私募债进行平移和展期。
创盛目前公开市场的债务得到政府的大力支持，在做境内新发的准备。希望能有好消息跟投资人报告。