熬夜看完房企半年报，我又喜又忧

前几天，任正非那句「把寒气传递给每个人」，让很多企业和个人后背发凉。不过，对大量房企和地产人来说，寒气已经无需传递，因为早就已经寒冷彻骨了。最近，陆续发布的半年报业绩显示，大部分上市房企的利润都出现下滑，或者直接由盈转亏。甚至连大家一向认为抗周期能力强的物业也未能幸免，不少上市物业公司业绩大幅下滑，或亏损。

当然，尽管形势如此艰难，但地产行业仍然有一批企业净利润实现了正增长，这里面，有国企也有民企，他们是怎么做到的？对行业未来的走势有哪些看法？哪些值得借鉴？下面，明源君就结合最新披露的半年报/业绩预告以及业绩发布会的内容，来详细捋一捋。

营收和利润表现上

国央企优于民企

轻资产优于重资产

前些年，大量房企为了冲规模不计代价，增收不增利的现象十分普遍。去年下半年以来，既不增收也不增利的情况开始增多，今年上半年进一步扩散。

今年上半年净利润仍能正增长的，大部分是国企。比如保利发展、绿城中国、金融街、浦东金桥、深深房A、凤凰股份、ST海投、西藏城投、天保基建、沙河股份、市北高新、万科等等。

保利发展2022年半年度业绩快报显示，上半年公司实现营业总收入1108.47亿元，同比增长23.19%；实现归属于上市公司股东的净利润约107.21亿元，同比增长4.1%。

万科半年报显示，上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

浦东金桥在业绩快报中表示，今年上半年，归属母公司所有的的净利润，同比增长113.61%！

凤凰股份，更是增收又增利，今年上半年，营收同比增长32.95%，净利润同比增长47.06%！

还有国企逆势扭亏为盈——

沙河股份的业绩预告预计，2022年上半年归属于上市公司股东的净利润4200万元—4500万元，同比扭亏为盈（上年同期亏损2146万元）。

天保基建今年上半年的营业收入同比增长717.51%，归属上市公司股东的净利润同比增长149.33%！

深耕园区建设和运营的市北高新，也是扭亏为盈的典型代表——去年上半年净利润亏损7701.43万元，今年上半年盈利435.08万元。

民企也有一些不错，最典型的是龙湖和迪马股份。

2022年上半年，龙湖实现营业额948亿元，同比增长56.4%，报告期内实现归属于股东的净利润78.4亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。

迪马股份上半年营业收入同比增加63.99%，其中，房地产业及物业服务收入同比增长75.34%；归母净利润为1.91亿元，同比增加32.99%，扣非后的归母净利润为1.46亿元，同比增加11.35%。

……

营收和净利润增长的主要原因，源于销售、结转。比如，浦东金桥表示，净利润预增主要原因是商品房销售收入结转金额同比大幅增加。凤凰股份在半年报中表示，营业收入变动的主要原因是本期宜兴项目住宅交付量大于上年同期其他项目交付量……；归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因是，本期宜兴项目住宅交付，商品毛利高于去年同期交付的商品……

物业板块的表现，比开发板块好得多，虽然业绩大幅下滑的也不少，但净利润亏损的企业所占的比例，远小于开发领域，碧桂园服务、新正大等仍保持着增长——

物业龙头碧桂园服务上半年实现收入200.6亿元，同比增长73.5%；毛利53.9亿元，同比增长39.6%；公司股东应占利润25.8亿元，同比增长21.9%；公司股东核心净利润28.9亿元，同比增长30.5%。

同期，新大正实现营业收入12.50亿元，同比增长39.49%；净利润9315.33万元，同比增长25.23%。

冰冻三尺非一日之寒

逆袭的房企大都类似

如上所说，销售、结转情况存在差异是房企业绩分化的主要原因。今年上半年，绝大部分房企的销售额都有不同程度的下滑。越秀是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。但即便如此，上述房企营收和净利润仍能保持正增长，甚至增收又增利。戳这里，管好利润现金流

冰冻三尺非一日之寒。这些企业，在行业如此寒冬里，依然能够保持逆势增长，是市场对他们此前做正确的事情的奖赏——

一是好的布局

「这个行业（房地产）最大的风险是地买贵了，只要拿地的价格便宜，公司就不会出现问题」。

这句话，无论在任何时候都正确，只不过市场单边上扬时一般正确，市场横盘的时候，无比正确。

前些年，大量房企为了扩张，冲规模，纷纷开启全国化布局；近几年，刚好反过来，要收敛聚焦。聚焦的方向也很一致——重仓一二线等重点城市。而现如今表现出色的房企，早在多年前就这么干了。

比如绿城，今年上半年，营收较去年同期增长79.1%；股东应占核心净利润较去年同期增长36.7%。

截至2022年6月30日，绿城集团共有土地储备项251个（包括在建及待建），总建筑面积约5649万平方米，其中权益总建筑面积约为3157万平方米……平均楼面地价每平方米约人民币7376元……土储结构合理，一二线城市的土地储备货值占比达76%，长三角区域达54%。

凤凰股份的房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，是近两年活得好的小而美的典型。

民营房企的典型代表龙湖集团，截至2022年6月底，土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理……

二是好的产品

过去，市场供不应求，在增值的资产面前，很多小问题都可以忽略不计。可如今，价格回归平稳，人们对房子的品质要求飞速提升；与此同时，改善型客户越来越占据多数，对产品也更加挑剔……产品不好，很难有好的销售。

绿城，有此业绩一点都不让人奇怪，因为其一直以高品质为业内外所知。

上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。扎实锻炼产品和服务内功，带来了98.5%的整体交付质量满意度。

迪马股份旗下的东原地产，近年来在产品上也不断发力，升级改造的「童梦童享」、「原聚场」，全方位满足客户差异化需求，走出社区，链接城市，发挥着社会协力的积极作用。而且，东原地产通过「磐石计划」全方位控制交付产品品质。

三是效率很高

自有商品房市场以来，房企的精细化程度也在不断提高，但相比其他行业来说，还是过于粗放。近几年，精细化管理又被提到新的高度。

一是组织架构等的调整，如此才能打破部门壁垒，实现充分交圈。迪马股份在半年报中就表示，面对严峻的行业压力，东原地产积极实施组织战略变化，整合组织架构，提高人均效能，打造更具竞争力的团队；通过对管理费用、营销费用以及部分成本优化专项费用进一步的梳理和深化……

即便是国企，也在优化员工结构，并且依照能力定薪，激发动力。

二是对技术的应用。

市北高新疫情期间，通过「云上」工作手段，开启「招商不断线」模式，「云拜访」200个产业项目，「云洽谈」落地 20 个投资项目，并在与相关部门的密切沟通下，推动企业迁移、注册工作不中断。报告期内，园区成功引进了枫叶出行、中国电气装备集团供应链科技有限公司、德国瑞拓亚太区总部等重大产业招商项目，进一步扩大「总部增能+数智赋能」的产业优势。

数字化，已经不是做不做，而是怎么做的问题了。迪马股份就在半年报中表示，东原地产运用数字化智能化管理逻辑，标准化体系执行；多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组织能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。

碧桂园服务也表示，要持续推进数字化核心战略以及积极探索延伸物业管理服务边界等……

学习借鉴标杆

才能穿越周期

俗话说，吃一堑长一智。过去，房地产行业有2-3的小周期，使得绝大部分人都认为，这一次也没什么不一样，结果却远超大家的预料——过去那种澎湃增长的时代，真的告一段落了。

未来怎么做，很多房企还很迷茫，其实看这些逆势增长的企业，多多少少能够得到一些启示。

一是要财务自律

「正如泰坦尼克号，应该在冰山之前就开始防备。从心理上讲，整个团队对周期是有准备的」，吴亚军在业绩会上表示，经过这次周期的调整，管理层更加谦逊、勤勉，「行业周期不一定全是坏事。」

正是因为这样，龙湖一直享有「行业最后一道防火墙」的称号。

截至上半年末，迪马股份的资产负债率为78.29%，较期初的79.73%下降1.44个百分点。报告期内，迪马股份有息负债降低近15亿元，现金流量净额超13亿元……

对一家企业来说，底气来自健康的财务状况。否则，大量的动作都会变形——说要打造产品力，但最后不得不偷工减料，别说按时、按质、按量保障交付，交付都难，交付少结转自然就少。 更别说拿地了。

万科上半年实现11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。

上半年，万科和绿城等的本体回款率都超过100%。

龙湖集团CEO陈序平在业绩会上表示：「高杠杆企业出清之后，土地市场的玩家和拿地竞争在减少，上半年我们获取的17宗土地平均溢价率只有5%，其中一半是0溢价获取。只要保证我们资金的安全穿越周期，土地方面是有常态化机会的……」这就是底气！

即便是轻资产模式，财务自律也十分必要。对于外界关注的财务风险问题，碧桂园服务首席财务官黄鹏表示：「我们把现金流作为生命线……未来即使这个行业再变化，外部环境再恶劣，我们仍然也会有100多亿元，甚至经过一段时间的积累，到明年就可以有近200亿元的资金富余。」

一国企老总告诉明源君：过去，觉得对国企的财务约束太多，导致我们发展速度较慢，现在看，这恰好带来了机会。

二是发展轻资产

过去，大部分房企对代建等轻资产模式不太在乎。可是，去年下半年以来，进入这一赛道的房企快速增加，今年初，连万科也成立公司进入。

绿城管理是这一领域的龙头，今年上半年，其归母净利润人民币3.61亿元，同比增长33.4%。

迪马股份在半年报中表示：东原地产在「传统业务+轻资产业务」双驱动战略下，持续稳健发力，2022 年上半年东原地 产首个代建咨询项目启动，东原地产将不断探索与尝试轻资产业务，例如城市更新、专业建造等业务，全周期全场景提升客户服务，在轻资产业务赛道上寻求发展……

至于像万达这种轻资产模式输出，就更加不用说了，但对能力的要求更高，龙湖、新城等都在玩。当下，房企更多的还是希望借此保住团队。

三走向资产管理

早在几年前，明源君就开始和同事疾呼：中国房地产市场正在从产销模式向资管模式转轨，不过那时候市场正火，没几个人愿意听。戳这里，了解国企资产管理解决方案

但过去几年，已经有一些企业跑出来了。如今，公募基础设施REITs更是给了他们加持优势。

ST海投是少数增收，更增利的国企。报告期内，公司实现营业收入2841.73万元，同比增长42.98%；实现归属于上市公司股东的净利润5337.85万元，同比增长344.29%。

净利润增长的主要原因是ST海投对联营单位海南海投一号投资合伙企业（有限合伙）（即「梅西百货改造 REITs 项目」）、509 W 34HNA,LP.（即「曼哈顿 34 街REITs 项目」）长期股权投资采用权益法核算，投资收益金额比上年同期增加所致。

其在半年报中表示，2022 年下半年，公司将持续推进剩余车位、公寓等清盘工作，与相关合作方建立良好关系，实现目标落地（完成房地产项目尾盘的清盘工作）。

因为，未来公司将坚持向产业基金、不动产基金及康养产业资产管理平台等业务领域转型的发展战略。

万科的十年转型，也逐步开花结果——上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%。（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）