楼市不断探底，房地产还能投资吗？

来 源 | 子木聊房（zimuliaofang）

作 者 | 子木

现在的楼市已经陷入了一种诡谲的气氛中，被情绪所操控，左脚走出“ICU”，右脚便踏入“KTV”。

这是一种很不好的信号，因为骡不是马，马也不是骡子，楼市想要筑底，更多是靠底层购买力的支撑以及收入信心，而不是情绪价值的吹捧。

之所以连续一周连出几波政策红利，是因为我们的楼市在不断探底，触碰阈值。

10月，全线城市一二手房价环比下跌，这是近八年来，市场首次出现一二三线城市新房和二手房价格全面环比下降的情况。

再往前数，全国整体房价已经连跌了14个月。

在这场下跌盛宴中，有人欢喜有人忧，买不起的想让房价继续下跌，想置换的想让房价上涨，房子太多的想降杠杆保现金流。

但我要告诉你的是，一旦拥有了“屁股思维”，总站在自己利益角度思考问题，必然会丧失判断力。

比如一个杭州读者，想要置换房子，350万的两居，上半年我让他卖，他不甘心，总想着房价能涨到去年的400多万，结果现在房价跌到了320万，还没人去看。

他跟我说，内心总有不甘与奢望，想让房子变成资产，而不是负债，在趋势面前的侥幸心理，让他几个月亏了数十万。

今天写这篇文章，还是站在绝对理性的角度去做价值判断，我把它称为“比较性的艺术”，以缅怀刚被全网下架，我最喜欢的书籍之一《可能性的艺术》。

当你把你所面对的楼市问题，当作一万种可能性之一来对待时，你就获得了一种比较的视野。

带着这种广阔的视野，即使你的研究对象只是一个城市、一个区，你的问题意识却是来源于潜在的比较。

01 因果轮回

现在的房地产惨吗？

很惨，但这是应该的。站在佛法角度论说，这叫前因与后果。

第一次房改到现在，几十年间，有形之手太多、太乱地折腾，房地产行业的高度不自律，以及中国人对房的热衷情结。

共同造就了一个不是暴涨就是暴跌的钟摆式市场，在这里面没有任何人能逃脱责任，把谁挑出来都不客观。

这次房价周期下行，遭遇了疫情 地缘政治，才出现了除颤器都救不动的样子。

但我认为这其实一种冥冥之中的价值回归，告诉大家这个市场不再陡峭，而是变成了一种缓和。

就像情侣之间，真正的感情不是跌宕起伏过山车式的轰轰烈烈，而是平淡日子里的相濡以沫。

市场绝对理性，买房成为技术活儿，增值变成小概率事件，这才是楼市最真实的一面。

很多人问我，将来的楼市到底怎么走？

还是要去比较。

过去我们为了能让经济维持一个较高的增量，全国大举城镇化建设，一轮接一轮野蛮扩张，以至于吹起隐形债务巨大泡沫。

开发商暴雷只是其中的一个环节。

所以我们提出了以高质量经济发展为主，给全国各地降速，用时间换空间。

而这必然会导致一个结果：

“阴跌”。

“阴跌”将会是绝大多城市的最后宿命。

政策经过几轮强刺激，应该会意识到市场现在最好的结局不是继续上涨，而是缓慢下跌。

因为房价继续上涨，居民收入跟不上，一定会遏制经济运行，甚至触发系统性金融风险，这也是至今还未上台楼市绝招“棚改货币化”的主要原因。

而房价缓慢下跌，则可以通过漫漫时间去消化泡沫，实现房地产的软着陆。

理想情况下，未来很多城市会以每年2-5%的跌幅下行，这样不会引发大范围的踩踏和断供，之前几波大潮的高位接盘客也会变相被锁死，慢慢接受现实。

此所谓温水煮青蛙。

至于房价跌到什么程度会止跌，这还要看居民收入以及人口增速和房价匹配的指数。

预计三四线城市均价会是一种“单价不会万”的趋势，回到2015年前是大概率事件。

有关部门只会做到最基础的保障工作，比如不会让烂尾楼再出现在市场上，给市场最基础的安全交易兜底。

这样整个市场弥漫的是自住的风气，而不是炒作。

房价的底层逻辑是经济，这也意味着未来一些有能力有实力的城市以及房企，应该被救，而一些负债比较高的城市或房企，会被战略性放弃。

“战略性放弃”这个词汇很残酷，也意味着腰部以下的城市没有了再扩张的机遇，转而变为小而美的平静之土。

因为有形之手再也没有那么多筹码去实现“佛光普照”，欠得债都是要还的。

为什么我会在5年前就提出“资产腾挪”这个信号，是因为实在不愿看到大家接最后一棒，被这种阴跌的趋势煮青蛙。

02 重大拐点

看到这里，很多人会说难道那些经济强劲的一二线城市，会继续享受时代的发展红利吗？

并不是。

因为在价值逻辑上，也发生着逆转，深圳就是一个非常明显的表达。

今年深圳身上发生了两件大事，一件是房地产税频传信号，另一件是可售型人才房出世。

房地产税我在之前的文章里讲过，很难在经济下行的时期出台，因为很容易引发市场恐慌，形成踩踏效应。

但并不代表在2023年或者2024年不出台。

房地产税是一个城市土地开发殆尽后，增加税源的必然趋势。

一旦出台房地产税开征，一定会对多套房业主进行一定的挤压，从而促使释放更多的房源到市场上。

第二个是可售型人才住房入市。

这是保障房、共产房之后，最前沿的一种形式。在11月10日，深圳一次释放4000套人才住房到市场，价格仅为市场价的6折左右。

这对深圳刚需市场产生了巨大的冲击。信号很纯粹：

深圳正代表着国内市场学习新加坡模式，想办法创造更好的宜居环境，响应当年建市口号——来了就是深圳人。

年轻人是城市最新鲜的血液，留住他们即留住了经济，这是未来所有城市都要思考的命题。

这里讲房地产税 人才可售房，并不是意味着深圳楼市枯竭了，而是逐渐剥离了过去全市普涨的形态，转变为“刚需-改善”分化的市场环境。

深圳的土地面积本来就很小，如果政府把土地都用来开发刚需人才住房，那么改善型住房的空间就会被挤压。

而在深圳，想住好房子的需求一直存在，这些人才住房里的业主，未来想必也会置换到刚需房。

所以，保障制度的推出，好处是降低整体房价，让深圳更友好更包容，坏处是造成产品分化，刚需价格不涨，而改善房因为稀缺开始疯涨。

比如前段时间，深圳福田中心天元、蛇口招商玺这些大平层千万豪宅，一开盘就被抢光，在未来都是很正常的现象。

这个也可以通过新加坡市场明显得出。

新加坡的房地产制度号称全球第一，但实际上在组屋（类似国内保障房）非常发达的情况下，商品房房价已经连续上涨了十个季度，直至美国加息才按下了暂停键。

还是那个道理，组屋是保障，但人们更想居住代表资源、圈层、环境的商品房，这是一种阶层的追求。

深圳模式一旦走通，全国一二线城市就会复制，这时候刚需房的价值走弱，改善房的价值会增强。

这也是投资逻辑的根本性转变。

03 可能性

很多人问我，一二线城市，哪些可以买，房价走势到底该如何判断？

当然这里面的买，肯定包含投资的含义。

事实上，刚需买房也是一种投资。我在前几天的武汉报告中做过比对，去年买房和今年买房，平均200万的信贷，两者产生了80多万的价差。

简单说，观望一年后在武汉买房，能省一个中产家庭至少2年左右的收入。

中国一二线城市太多了，如一盘散沙，当看不清数据的时候，我会选择用最质朴的“比较分析法”。

举个例子。

现在一线城市，哪个城市的房价最实际呢？是北京。

因为北京是全国房地产调控最严格，房住不炒施行力度最夸张的城市。

在这种情况下，楼市连续几年行情稳定，走出前涨后跌的趋势，所以可以非常明确地相信，北京市场泡沫很小。

那么同等级的上海、深圳、广州，都要围绕着北京做对比。

我记得2020年时，深圳那时候房价涨到了8万多每平米，超越北京（6万/平米），很多媒体都在说，深圳逆袭，冠绝中国。

但我给的信号是，北京是国内权贵中心，深圳是精英中心，精英再厉害可以超越权贵吗？在国内基本很难实现。

所以房价肯定存在虚高的走势，也就有了当下的一幕。

再比如，我当初预警南京房价，南京涨到了3.5万/平米以上，这就是泡沫，因为经济和人口更强的武汉房价才1.65万/平米。

再比如杭州，隔壁全国经济第6的苏州房价才2万多每平米，杭州房价高达4万/平米。

还有南昌、合肥、西安、中山、惠州、温州等等城市，这些预测都可以从我过去的文章中捕捉到身影，用的都是对比性的艺术。

讲这些并不是想表达我对楼市的认知有多么深刻，而是想告诉大家：

所有事物都不能逾越自己的本质，就像一只狡猾的狐狸，再强大也不可能超越前面的老虎。

这就是规则之力。

04 投资性

最后再回答一个问题，房地产还可以投资吗？

可以投但也不可以投，现在不单是买错城市会亏，即使是买在高能级城市，买不到好的板块和产品，买不对周期都会亏。

“城市、板块、产品、周期”，这四个因素全部押中，才能出现跑赢通胀的效果，可见其难度。

这也决定房地产价值在不断向上筑顶，投资门槛只会越来越高，便宜的不涨或下跌，贵的继续向上涨，房产投资变成少数人才能玩的游戏。

然而马上12月，央行还会继续降息放大水，面对社会全域只有通胀，继续向下贬值，这时候大多数人只会面临一个局面——

牢笼困境。

所有羊关在一个笼子里，陪伴它的是昼夜不停的薅毛机。

现在买股票被收割，炒期货也很难赚钱，搞外汇也不容易，甚至很多读者反应，银行也过了保本付息的时代，买低风险理财开始大幅回调甚至亏钱。

这时候通过对比性的艺术，我们又得出什么能自保呢？

或许“对抗通胀”，自古以来就是伪命题，“不亏当赢”才是时代的主旋律吧。