终于等到你！西安限购放松

量价齐降 市场信心待修复

房价或迎拐点 9、10两月连续环比下跌

2022年年初开始其他城市陆续陆续出现限购放松的案例，但西安一直相对稳定，最主要的原因在于市场的相对维稳。虽然成交规模下降了，但是房价是坚挺的。不过根据最近两月国家统计局发布的70城房价数据来看，西安9月、10月首次出现连续环比下跌，9月西安新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，二手住宅价格环比下降0.4%。10月西安新房价格环比下降0.3%、西安二手住宅价格环比下降0.2%。新房、二手房、连续两月价格下滑，西安的楼市价格神话不复存在。虽然两月的价格变动可能也存在一定偶然性，比如近期推售产品档次的调整，但结合去化规模的下滑，整个楼市大环境，经济大背景的不景气，西安楼市预期真的很难再让人乐观的看待。

市场信心不足，需求规模下滑

结合近三年西安楼市成交情况来看，市场也是步入下行周期，2021年较2020年成交规模下滑约18%，2022年1-10月较2021年1-10月下滑约35%。

从案场开盘情况来看，2022年，尤其是下半年，开盘去化率持续走低，多数月份在50%以下，尤其是外围的项目，甚至出现开盘去化率仅为个位数字。2022年10月，整体开盘去化率43%左右，虽然较上月略有上涨，但仍处于历史低位。当月开盘的项目中，开盘去化率在40%以下的占到半数以上。

当然，市场成交规模的缩减，一方面是受到供应量的影响，房企信息不足，退货量减少，2022年1-10月西安+西咸商品住宅供应与2021年1-10月相比下滑约30%，但这也反应的房企的信息不足。另一方面客户置业信息不足，疫情的反复，经济的下行，置业者入市愈加谨慎，市场观望情绪浓厚。

新房市场规模下滑，二手房同样面临需求不足，客户观望的窘境，根据西安市住建局8月开始发布的数来看，2022年8月二手房成交量6472套，9月份6085套，10月份下跌至4390套。

分化加剧 外围市场寒意十足

西安整体市场下行背景之下，外围的市场表现更是远不及预期。以西咸新区为例，2021年1-10月，离年终只剩两月，成交不足100万㎡，而2021年全年约在300-400万㎡，2019、2020年的规模在400-500万㎡。2021年开始已经在下滑，2022年更是断崖式下跌。价格层面，虽未直接降价，但打折优惠、20%首付，甚至首付分期频现，足见市场的被动。

购房资格释放 楼市影响有待观察

首先保证刚性需求 助力西安新市民安家落户

近期公布的《西安市国土空间总体规划（2021-2035）》中提到，至2035年西安拥有常住人口1500-1600万。按照目前约1300万的人口基础来看，未来10年西安人口增量约有300万，年均人口增量30万。按照三分之一的购房几率来看，也有约年均10万的购房需求基数。保障新西安新市民安家落户，只有安居才能乐业，才能更好的投入到大西安建设中。

盘活存量市场 通过二手房流通刺激一手房去化

本次针对新落户及外地购房者条件放宽，指向很明确：购房二手房。目标也很清晰，通过释放资格的刚性需求流入二手房市场，盘活存量，从而提升固定资产的流通价值，给卖旧买新的改善置业者和投资者树立市场信心。

释放改善需求 但刺激有限

针对改善需求，二孩家庭可买三套住房，增加购房资格。但实际的情况是，对于二孩家庭来说，本身是有一定的经济实力，一部分人确实是因为前两年市场上行期，投资置业占用了购房名额，现在因为家庭成员的增加而迫切需要换房。还有一种情况是本身是先置换了房子才准备生二胎，这部分人群虽然有经济实力，但是需求并不迫切，是否愿意出手还要看市场预期。

购房资格缺失还是资金缺失有待观察

本次政策购房条件的放宽，限购区域的调整，归根结底是购房资格的释放。但是有购房资格不等于愿意出手。疫情反复，经济下行，个人的钱袋子收紧。对于部分刚需来说，不是不能买，而是资金不到位。对于部分改善来说，也是要考虑资产的升值价值。因此本次新政效果如何，最终可能还要看市场后期表现，也要看整体经济大环境是否改善，具体效果有待观察。