土地市场，真有房企在抄底

近日，各地陆续启动新一轮集中供地。

不同于往年多家房企抢一块地的火热局面，今年销售市场下行，参与者变少，导致地块多以底价成交。比如刚刚结束的长沙第三批“集中供地”，22宗地块里面，除一块被提前终止，其他全部底价成交。

一位央企投拓人士告诉明源君，和往年相比，今年土拍市场呈现“价格低、规则松、位置好、竞争小”的特点，是个不错的拿地窗口期。

当下土地市场呈现四大利好

相比去年首轮集中土拍的疯狂，现在的土拍市场对房企可谓非常友好。具体来看呈现4个特点。
一、底价成交占比超7成，给房企留足利润空间

相比2021年之前的地价高企，今年以来，各大城市成交地块溢价率纷纷走低，使房企的利润空间得到保障。

广州2020年广州商住地平均溢价率高达9%，2022年第一轮和第二轮集中供地溢价率分别为5.6%和6.55%，第三轮溢价率仅为0.5%。深圳2020年土地平均溢价率高达26.3%，2022年第一轮和第二轮集中供地整体溢价率分别为15%、9.33%，第三批仅为5%。

不仅对比往年，今年集中供地的溢价率也是逐次走低。2022年，重点22城第一批集中供地整体溢价率约为4%，第二批降至3.05%。另据诸葛找房数据，15城第三轮集中土拍共成交284宗地块，平均溢价率仅为2.75%；底价成交占比达73.94%，明显高于今年前两轮。

溢价率低，利润率自然也就上去了。比如绿城中国就表示，今年上半年实际获取的地块质量很高，净利润接近10%，且拿地兑现度比往年更高。龙湖今年上半年获取17宗土地，其中有一半是零溢价。其也认为，土地市场未来很长一段时间都是机会，利润也有保证。

二、土地款可以分期缴纳，资金压力大幅减轻

竞拍门槛和竞拍规则持续放松，对有意向拿地的房企来说，绝对是福音。

利好较大的就是降低竞拍保证金比例，以及允许分期缴纳土地出让金，此举能够大幅减轻开发商初始拿地压力。例如苏州、南京、三门峡、兰溪等多个城市均将保证金比例由去年出让起挂总价的30%下调至20%，部分城市还允许分期缴纳出让金，在首次缴纳比例不低于出让价款的50%的前提下，剩余价款可在半年或一年内缴清。

还有不少城市调低了土地竞买的门槛，让更多房企可以参与进来。比如上海之前一直采用“招挂复合机制”出让方式，此举虽然有利于规范土拍市场，却也变相抬高了企业的参拍门槛，导致中小型房企被拒之门外。今年，上海取消了复核打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。

还有南京。2021年第二批集中供地，南京部分地块要求房企须有二级甚至一级资质。到了今年，南京仅要求房企具备房地产开发资质，以期吸引更多房企参与竞拍。

此外，部分城市的放松方向还包括减少或取消配建要求、取消了竞自持规则、上调项目毛坯限价等，既为企业减轻资金压力，又为企业留有利润空间。

三、很多政府拿出了核心优质地块，风险小

不光是起拍价低，为了防止土地流拍，今年各城市还纷纷祭出优质地块，以此吸引房企参与。

以上海为例，该市今年第二轮集中供地中，长宁、静安、杨浦和普陀四个核心城区共有8宗地块成功出让，占本次出让总建面的15%。尤其长宁区更是拿出1宗样适宜打造低密度别墅产品的纯宅地。据悉，这是5年内长宁区出让的第二宗商品房用地，土地稀缺性可见一斑。

上海第三轮供地质量依然高质，35宗含宅地块中，不乏徐汇区、静安区、普陀区、闵行区等核心区域。例如徐汇区龙华街道地块，位于徐汇滨江核心区域，附近豪宅项目云集。

据克而瑞的报告，2022年上半年22城首轮集中供地地块中有近50%的地块位于中心城区或热点片区，其中重庆、长沙、宁波、杭州、武汉等城优质区域地块占比超过70%。如重庆此次供应宅地均位于中心城区，涉及中央公园、西永等诸多热点板块，长沙也大幅减少了望城区等远郊区的供应占比，岳麓、雨花等主城区成为此次供应主力。

地块优质意味着去化有保证，且风险系数小，对亟需补仓或者调整土储结构的房企来说，具有不小吸引力。

四、超30家房企暂停拿地，对手大幅减少

今年以来，不少房企宣布停止拿地，直接减轻了拿地房企的竞争压力。一位央企投拓人士告诉明源君，公司今年在深圳等核心城市拿了不少优质地块，很多都是底价竞得，没有竞争。

以广州为例，2021年广州首批集中拍地开幕，共有超过60家房企报名参与。其中黄埔黄陂A-6地块吸引超30家房企报名。有消息称，若算上各“马甲”，该宗地有超过300组竞买人报名。

时隔一年，2022年广州第二轮土拍热度急转直下，除天河区燕塘地块进入摇号阶段外，其他地块溢价平平。据悉，本轮几乎所有地块均由国央企和地方平台公司包揽，暂无民企拿地。第三轮土拍延续国央企和地方平台“包场”的态势，15总成交地块中，有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，整场土拍依然没有民企参与。

据克而瑞统计，2022年10月，超过九成50强房企无投资动态，2022年“暂停”投资的企业超过30家。

切忌盲目捡漏

现在拿地需要实力和勇气

现在的土拍市场对房企确实很友好，价格也具有足够诱惑力。

对于手握充裕现金流且优质土储不足的房企来说，比如国央企，以及杠杆比较低的中小房企，现在或许是一个不错的窗口期。

部分房企实际已经行动。保利发展2022年前十月拿地总对价1411亿元，权益比66%，拿地销售比为39%，比去年的33%提升6个百分点。

另据中指院数据，华润置地2022年前十月拿地803亿元，比2020年同期还多出64亿元。建发房产前十月拿地518亿元，去年同期为497亿元。华发股份前十月拿地259亿元，去年同期为127亿元。

怎么判断自己该不该拿地呢？
最关键的指标是自身现金流可以覆盖拿地的资金。地产大咖吴建斌曾提出一个指标：建议房企货币资金和总资产的比不要低于15%，可动用的现金与总资产的比不能低于10%，这样公司才是最安全的。如果要再退一步，那就是今年预留的拿地资金+去化回款资金=逆周期拿地的最大资金额，再多就很难保障房企安全过冬，很容易导致现金流短缺，陷入危险境地。

“这个要求已经很高了，可动用的现金与总资产的比不能低于10%，意味着3000亿元总资产的房企，可随时动用现金要达到300亿元。”吴建斌告诉明源君，当然这只是参考值，每个企业还要结合自己资产质量、可变现能力、可动用现金再去细化。
不过，从目前情况来看，大部分房企选择了按兵不动。在三批次土拍市场，民企拿地意愿进一步降低，同时央国企拿地力度也出现减弱态势。

核心原因在于房企的信心还没得到恢复。
一方面，虽然目前推出了不少救市政策，但落地效果还有待观察，短时间内房企很难修复信心。

另一方面，销售端迟迟没见回暖，更进一步影响了房企拿地意愿。因为现在对某些房企而言，土储变成了负担，转不起来肯定不能继续拿了。

更重要的是，现在投资容错率变小，哪怕是一个局部的错误，影响也很大。所以把握住拿地时机特别重要。
金地副总裁阳侃曾经就指出，同一个城市，不同的项目，在投资阶段可能就会相差5至10个点。同一个时间，投资不同的城市，利润可能相差10至15个点。同一年，在不同节点上做投资，差别可能会达到30个大。这意味着投资时点和时机的把握特别重要。
他建议，在市场不确定与经济不确定的背景下，不要去做同质化的投资，这样带来的投资发展差距和困境会变的越来越差。这就像一艘小船和一艘大船都想开到河对面，如果小船与大船走的是同一条路线，小船怎么会赢呢。

他认为，拿地的时候要更多关注在时间周期的配置、结构的配置、城市的配置。一个项目的成功并不代表每个项目都能成功，但一个项目的失败就会带来较大的问题。所以投资的输赢关键在于投资组合，这与投资能力、经营能力、资产库、行业判断、经济判断息息相关。