1月环京房地产市场运行情况：多数市场表现平淡燕郊等区域出现回暖迹象

2023-01-31 14:08:42 来源：克尔瑞环京楼市点击评论

政策环境：政策层面根据首套房贷利率动态调整机制出台，各区域积极跟进调整，支持客户合理购房需求。

土地市场：市场热度仍延续低位，多以底价成交，成交多为城投或本地开发商。

新房市场：受春节及楼市低迷行情影响受疫情，多以去库存为主，房企推盘积极性普遍不高。

二手房市场：除燕郊市场明显成交量回升外，其他区域价格持续下滑且热度一般。

政策环境

政策层面根据首套房贷利率动态调整机制出台，各区域积极跟进调整，支持客户合理购房需求，但从目前来看，对于河北市场刚性和改善性住房需求来说影响不大，很难真正扭转市场信心，因此不排除未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。

1. 购房政策：

1) 石家庄：根据此前2022年9月29日央行、银保监会发布通知符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，包括石家庄在内的23城，阶段性放宽房贷利率，截止2022年底到期后原有政策将自动恢复。自2023年1月1日起石家庄各银行通知商贷首套房利率恢复4.1%（LPR-20个BP），二套房利率4.9%（LPR+60个BP）不变。首套房利率由3.8%恢复至4.1%，增加购房者置业成本，但对于刚性和改善性住房需求来说影响不大，房贷利率不是影响其是否最终置业的决定性因素，但从1月实际销售活动调研中了解到，1月若认购首套房利率仍可申请执行3.8%。

2）唐山：1月13日起，唐山首套房贷利率调整为3.8%(LPR-50BP)，较之前下降了0.3%，二套房利率保持不变4.9%。

3）承德：1月中国人民银行发布贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.65%，5年期LPR为4.3%；LPR连续5个月均维持不变。

4）秦皇岛：根据《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》要求，秦皇岛新建商品住宅销售价格已经满足连续3个月环比、同比下降条件。自1月18日起，下调秦皇岛市住房贷款利率 “首套房：3.8%(LPR-50BP)；二套房：4.9% (LPR-60BP)，后续若无动态调整文件，继续按此文件执行”。

2. 城建政策：

1）张家口：1月张家口市政府出台《张家口数据中心集群建设方案》，进一步做大做强张家口大数据产业，随着产业作为主导，经济势必提升，引起人口聚集，未来对房地产有积极促进作用。

2）雄安：1月28日上午，雄安新区在启动区举行2023年一季度重点项目集中开工活动，这批集中开工项目共43个，总投资416亿元，涵盖了基础设施、公共服务、智能城市等方面，聚焦启动区、起步区“主战场”。

3）承德：1月5日承德自然资源和规划局公示《承德市国土空间总体规划（2021-2035年）》，定位为国家可持续发展创新示范区，城区产业规划为中部创新产业核心区。

土地市场

受年初行业周期性变化以及2022年、2023年春节错期影响，除石家庄外供应极少，成交方面，市场热度仍延续低位，多以底价成交，成交多为城投或本地开发商，因品牌开发商回归投资一二线城市的优质板块，河北市场难寻其投资足迹。

1. 石家庄： 本月土地市场供应15宗，成交3宗。供应集中在主城五区包括10宗住宅类地块、4宗商服地块、1宗住宅商服地块，总供应土地面积40.39万㎡，可形成建面98.49万㎡，总起始金额48.25亿元；成交集中在栾城区和长安区，包括2宗纯住宅用地、1宗住宅商服类用地，总成交土地面积8.33万㎡，可形成建面17.25万㎡，总成交额10.31亿元，平均溢价率0.4%。其中土地编号[2022]031地块为华药厂区地块，由石家庄市华荣房地产开发有限责任公司以82100万元竞得，系城发投子公司，溢价率为0.5%。2月石家庄土地市场预计将有13宗地；挂牌出让，以主城区为主，出让地块集中在高新区和高铁片区。

2. 唐山：本月无新增宅地供应，只有丰南区1宗宅地成交，成交地块总建面8.9万㎡，成交楼板价达到1942元/㎡，由唐山建功城泰房地产开发有限公司成交，溢价率2.50%。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：本月供应1宗安次区棚改地块，市场表现仍然极为冷淡；今年土地市场预计会有市场化动作，但仍不乐观。

2）燕郊：本月供应1宗住宅用地。该地块位于老城区板块，占地20968㎡，容积率2.0，楼面价5008元/㎡，挂牌价21000万元。将高于出让底价30%的价格设为“最高限价”，超出“最高限价”时，转为在“最高限价”的基础上现场竞报“现房销售”面积比例。

3) 香河：本月香河土地无新增供应；成交一宗纯住宅用地、一宗商办用地，其中住宅用地总建面1.44万㎡，容积率1.6，溢价率0.22%，成交楼板价3128元/㎡；商办用地总建面0.51万㎡，容积率2.5，溢价率1.3%，成交楼板价764元/㎡。

4. 保定

1）雄安2023年1月雄安新区土地出让市场迎来开门红，分别是启动区金融岛片区XACR-2022-022宗地及启动区科学园片区XACR-2022-028、XACR-2022-030、XACR-2022-031宗地。其中XACR-2022-022宗地由中国工商银行股份有限公司河北雄安分行摘得，金额为3.58亿，用地面积3.24万㎡；XACR-2022-028、XACR-2022-030、XACR-2022-031宗地由中国航天科工集团有限公司摘得，未来将布局金融、航天等产业。

2) 涞水：成交两宗宅地，成交建面1.13万㎡，成交楼面价978元/㎡，由本土房企保定腾盛竞得，本次宅地成交为近六个月首次宅地成交。

5. 张家口：本月张家口只有宣化有两块补办历史遗留问题的地块，其他区域未有土地成交。

6. 承德：本月承德市区供应0宗，成交1宗宅地，规划建面32990㎡，容积率1.4，限高36米，楼板价2572元/㎡，总价8484万元，无溢价；由中诚鸿泰集团承德置业有限责任公司拍得；这是自2022年6月后成交的第一宗住宅用地；分析来看主要因城市能级较低，市场热度及房企动力不足，传导土地供需放缓。

7. 秦皇岛：本月秦皇岛无新增出让土地，无中心城区土地成交，成交3宗地位于抚宁区，其中住宅土地2宗，土地面积6.9万㎡，建筑面积13.8万㎡，成交土地总金额1.4亿元，成交平均楼面价1013元/㎡。其中，最高楼面价1277元/㎡、最低楼面价884元/㎡。成交商办土地1宗，土地面积0.7万㎡，建筑面积1.1万㎡，成交土地总金额0.2亿元，成交平均楼面价1516元/㎡。

8. 沧州：本月沧州纯住宅土地无供应，成交1宗。成交面积18597.04㎡。成交地块位于河间市胜利路北侧、求实大街东侧，成交楼板价2700元/㎡，溢价率28.58%，为河间市天地人房地产开发有限公司竞得。

9. 邢台：本月份涉宅土地供应3幅，建面17.14万㎡，供应面积环比微升、同比下降；本月无涉宅用地成交。

10. 邯郸：本月市区供应宅地2宗，位于丛台区和邯山区，出让8.88万㎡占地面积，规划建面18.70万㎡。成交方面无成交。

11. 衡水：本月土地市场无新增供应，成交量同比上涨127%，环比上涨56%。具体来看，桃城区河西板块成交2宗纯住宅用地。成交总价47,349万元，平均楼板价2,372元/㎡，溢价率5.68%。均由天正地产集团竞得。

新房市场

虽然疫情管控全面解绑，但受春节及楼市低迷行情影响受疫情，多以去库存为主，房企推盘积极性普遍不高，多数城市均近乎于0 供应，成交方面，环京一线的燕郊，固安等出现明显回暖迹象，并出现“收折扣”营销现象。除此之外，多数市场相对平淡，年前降首付、降利率等密集利好政策叠加似乎并未在楼市激起太大的浪花，市场仍以特价房、大折扣等多重优惠让利购房者。随着房企利润空间的收窄，以价换量终究难以为继，整体房价也将进入持稳阶段。

1.石家庄：本月住宅市场供求规模环比下降，成交价格环比小幅上涨。1月恰逢春节假期，市场供应规模缩减，客群购房欲望降低，市场成交规模处于低位。项目方面，根据环京市场监测，共有3个项目加推供货，1个新项目顺销入市，天洲十里长安项目于1月10下午5#取得预售，启动认购，顺销开盘，5#27F高层（89㎡52套，120㎡52套）合计104套，优惠政策：①两室优惠15万/套，三室优惠20万/套②送1万元车位券③送一年物业费④砸金蛋送家电；成交均价精装高层10500-11000元/㎡，当日成交12套，去化率12%。新项目方面，前期多个新入市项目开盘节点已推迟至春节之后，其中铂云府项目预计2月取得预售，并启动验资排卡，3月入市；原河云墅预计也将3月正式入市，届时将带动市场热度提升，一季度市场供求量增长，或将迎来市场小阳春。

2.唐山：本月供应面积17.2万㎡，环比上涨10%。成交面积22.22万㎡，环比上涨38%，成交均价10336元/㎡，环比下降0.6%，供求均呈现上涨态势。产品营销层面低首付、超值准现房、购房享限时赠送建材大礼包活动、老带新享受优惠等营销手段遍地开花，开发商积极去库存。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：市场在年底的促销下回升至1月份进入新的一年叠加春节假期对于市场的停滞，使得市场供求有所下滑。全市60余个在售项目合计成交在200余套左右，环比下滑20%左右，成交均价基本稳定，在1.1万/㎡左右徘徊，相对波动不大。本月阳光郡、合生、上邦取证，但并无正式加推，目前市场流量仍处较低水平，不支持大幅度的加库存的动作，各项目基本处于“以销定供”的状态。项目营销及促销方式已在22年“江郎才尽”，性价比成为市场去化的主要卖点，而价格战已基本到底，开发商也难以提供更大力度折扣。去化主力仍以合生、远洋、金地等低价及现房产品为主。廊坊市区市场信心恢复需要时间，预计上半年仍然在低谷徘徊，一二级市场缓慢回温。

2) 燕郊：疫情放开后，从去年12月底到元旦假期，燕郊楼市购房需求得到一波释放，成交价格上涨。本月无新增供应，受春节假期影响到访量减少，成交量环比下降。热销楼盘纷纷调整优惠，降低折扣力度，减少赠送物业费。开发商这一举动，有释放涨价的信号，节后随着购房人群的回涌，供求端也将得到新的释放。

3) 大厂：本月无新增供应，受春节假期影响，售楼处到访量明显下降，成交量随之小幅降低。大厂成交均价较上月基本持平，均价段在9800-10500元/㎡之间。营销以特价房为主。东方丽城推出特价房源最低10460元/㎡起，认购99折，线上98折，7天内签约99折，成功认购即送10万元车位一个，认购成功抽奖送家电。随着疫情好转，预计2月大厂到访量将有所回升，成交量回暖，价格浮动空间不大，现房项目将更受追捧。

4) 香河：本月依旧以去库存为主，没有新品入市及加推，成交量持续低迷，与上月持平；五矿万科哈罗小镇蓄客4个月仍未加推，推测建委对开发商拿证要求较高，或续客情况不理想；受成交结构影响，香河本月均价较上月略有下降，上月因为中心城区有项目成交，抬高了当月均价，本月均价属正常回落。营销方面：爱晚大爱城举行“小镇中国年”活动，到访有礼，限时特价房，订房98折，7天内认购98折上折。随着京唐的高铁开通，给香河的通勤带来利好，但因为车次较少等原因，暂时效果不大；疫情虽然已经暂且告一段落，但开发商元气大伤，客户担心不能按时交房，观望情绪严重，出手意愿降低，预计下个月香河市场仍将持续低迷。

5) 固安：本月新增供应5.01万㎡，环比减少29%，供应收缩，成交约7.61万㎡，环比上涨58%，成交增长明显，成交均价10406元/㎡，环比上涨1%。疫情因素消失及元旦春节到来，双重因素推动市场快速回暖，除少数项目维持原有赠送及优惠力度，多个楼盘以取消优惠、取消赠送、涨价、封盘待售等宣传形式以促成客户快速成交。

4. 保定：

1) 保定市区：本月新增供应14.25万㎡，累计成交6.09万㎡，环比增长60%，同比增长21%，楼市成交量出现开门红。均价10620元/㎡，环比下降3%，同比下降7%，库存143.69万㎡，去化周期21个月。保定市区市场新房市场存量房源越来越多，二手房市场每年增加大量房源，再加上保定回迁安置区交房，房源量会越来越多。未来一段时间以价换量为主流，精品住宅是方向。本月无新开盘项目，长城家园低总价优势成为本月销冠项目，本月供应200套，成交114套，成交均价8100元/㎡，价格下降100元/㎡，降幅1%。爱情城本月成交89套，成交均价12000元/㎡。在售项目均利用春节假期加活动营销力度，保定中国府推出“返乡置业，丰惠新年”活动，18888元/套置业补贴。尚玉园1.23举办中国潮音乐会；1.22-1.26推出“玉园焕新，鸿运开年”活动，参与活动可赢取纪梵希口红&百元加油卡等活动均取得不错效果。爱情新城·金樾万象推出特价房，成交均价9100元/㎡，价格下降400元/㎡，价格环比下降4%，本月去化8套。因特价房楼层、户型欠佳，销售情况并不及预期。

2）涿州：2022年12月市场全面放开，市场开始回暖，本月虽仍在上行通道，但在春节假期市场停滞下，全市30余个在售项目本月成交量维持在150套左右；成交均价仍在底部徘徊，尤其华远等项目多以工抵房“以价换量”活动维持，市场目前以央企、低价为市场主力。目前政策对于市场的刺激逐渐展现效果，客户信心逐渐恢复，项目层面维持积极的以价换量政策去库存，市场开始缓慢回升。

3）涞水：本月成交30余套。整体市场由于春节来临以及需求量下探持续维持成交低位。项目成交看，仍以京南首府为主要成交主力，翔海集团本土房企的口碑也成为目前能够支撑较高售价的原因之一。其余主城区项目均进入半封盘状态，由于成交量下探严重，碧桂园云璟一期项目仅剩的尾盘余货持续甩货，二期项目一直未动工，且土地仍处于未拍状态。在未来一段时间段内或将转手，清山十里花开项目目前已经基本去化完成，后续的玫瑰产业园目前处于停工状态。涞水内部需求已经见底，目前市场容量萎缩、成交量价下行趋势明显，贷款等刺激性政策对于内生型市场作用较弱，市场筑底仍需时间。

4) 高碑店：本月无新增供应，项目表现整体乏力，并未出现春节热销现象，成交保持低位。整体成交0.23万㎡，环比下降68%，同比下降97%，成交均价7571元/㎡，环比下降13%，同比下降11%。本月去化最好的万象瑞都，成交14套，均价8900元/㎡。

5.张家口：1月作为新年月，张家口低迷的楼市仍未缓和，过年期间多数售楼处停业关门，本月全市成交不足2000㎡，价格变化不大，整体市场有价无市。成交区域分布上，只有张家口市区的中粮祥云、保利中央公园和怀来的八达岭孔雀城有成交，其他区县如崇礼、下花园、宣化、赤城等全部挂零，市场极为惨淡。在新年月楼市“静态”的仍在继续，本月未有项目加推，未有销售动作，都处于顺销期。

6.承德：受一级市场供求缩量及楼市去化影响，市场主要已老盘加推为主，本月无新盘上市。从市场表现来看，疫情缓和加之春节假期来临，市场有明显恢复预期。本月中瑞·鼎峰城、朗园悦府为主要加推，中瑞·鼎峰城加推30套，月度去化率约95%，排卡1万抵三万；朗园悦府加推20套，月度去化约86%，贷款97折。客户层面，看房预期有所增加，开发区仍为主要关注板块，大盘及配套较好项目关注度增加。营销方面，疫情解封，项目启动线上线下同步推盘，直播红包、代金券、到访有礼等活动增加。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。

7.秦皇岛：秦皇岛防疫措施全面放开后市场萧条，春节期间楼盘基本放假不营业。1月无新推楼盘，在售项目成交个位数，延续之前市场冷淡趋势。

8.沧州：随着客户信心的缓慢恢复，量有起色，价仍低位；项目层面保持以价换量的政策进行库存去化；目前沧州仍是刚需盘务实降价跑量，改善盘不涨价迎合市场的阶段，量有上涨，但是价的恢复仍需要时间。产品营销方面：颐和新城·尚城新春优惠最高100000元，五证齐全；狮乘福第推出五重礼：1、到访抽红包，万元礼品免费送；2、凭车票到访可得粮油礼盒1组；3、活动期间认购，享新春专属98折；4、业主邀约新客户到访，即得新春礼盒1份；5、认购砸金蛋，小家电随心享。活动时间：2022年1月9日-2022年1月21日。天成诚园推出三重置业礼：1、年终置业享巨额折扣；2、到访售楼处即送新春对联、定制台历、沙发毯等好礼；3、成交礼：精品小家电1台，认购礼：千元体检卡。

9.邢台：整体市场呈现量价齐跌的状态，市场仍保持低位运行。本月主城区商品房受春节假期影响，主城区商品房销量环比下降约30%，同比下降约56%；成交均价环比下降约1%，同比下降约3%，市场呈量价齐跌的状态，市场成色略显不足。产品营销方面：皓顺和：到访99折，50%首付98折，全款96折。金桂园：首付9800，单价4999起购房送奥迪。中鼎·麒麟赋：一、正常房源，商业贷款9.2折；二、首付分期/公积金贷款9.3折；三、特价房车位同购房款减4万，车位减4万，不同购房款减3万；四、两居室执行0首付政策。

10.邯郸：疫情管控解禁，元旦来访和成交达到第一个小高峰，元旦后市场成交回落，春节前，来访量和成交量持续处于低点，春节返乡置业以及周边郊县进城看房带动市场看房量和成交量上扬。成交价格方面，整体优惠活动不明显。产品营销方面：常瀛观林府“新年瀛业季，置业6重礼”1、到访礼：到访即送精品好礼；2、钜惠礼：指定房源钜惠97折；3、成交礼：成交砸金蛋，享精美家电礼包；4、归家礼：凭返乡票，领定制好礼；5、福气礼：观林府福气多，至案场沾一沾可领取新春礼包；6、老友相荐，成交即得围炉煮茶套装礼盒；泽信公馆“阔享幸福年，置业四重礼”1、清栋好房。额外98折；2、建面约170㎡阔居，新年惠购；3、有效客户，抽现金礼包；4、成交砸金蛋，获品牌电器。优惠时间截止至1月31日。美的锦观城到访享春节好礼，返乡客领购物卡，返乡客成交减8888元；中梁燕澜风华返乡置业六重礼：1、返乡礼：报销往返车票，返乡订房立减8888元；2、来访礼：3、保价礼：4、认购礼：4、推介礼、5：房车礼等。市场目前趋于常态，预计2月份成交将低于1月，节后市场需时间蓄客。

11.衡水：本月的市场供给和需求总体低位运行，具体来看，供给端动力不足，以去库存为主；需求端稍显暖象，2022年市场总体供销比约1:1.2，市场消化能力有限，持续供给并非良策。2023年1月，恰逢春节假期，各大开发商重点在积极去库存，不少项目推出优惠活动，以及疫情影响褪去，部分返乡置业需求释放等。如天元怡水花园四期推出返乡置业三重礼、万元家电基金、契税补贴；书香雅居推出返乡置业额外99折等。

二手房市场

二手房市场除燕郊市场明显成交量回升外，其他市场受新房市场和挂牌量巨大影响，价格持续下滑且热度一般。

1.石家庄：本月二手房成交价格环比微降，在售二手房数量基本变化不大，因春节假期原因，新增带看量下降，当前市场政策下二手房允许带押过户，吸引刚性购房需求，但就目前市场反馈来看，二手房成交量仍不高，市场热度有待提升。

2.唐山：本月二手房成交均价9698元/㎡，环比下跌0.5%；投资者纷纷套现退出市场，二手房房源不断增加，但受新房市场低温影响，二手房去化受阻，市场以价换量现象严重，价格持续下滑。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：本月廊坊市区挂牌量下滑52%，成交套数下滑45%，本月新增挂牌套数在150套左右，本月成交套数在200套左右，市场热情并未因政策放宽而上扬。

2) 燕郊：本月成交价格18115元/㎡，环比上涨0.28%。交易量也异常活跃，本月成交预计1000套以上；随着北京轨道交通22号线河北段潮白大街站上月底封顶，以及神威大街站预计3月封顶，其周边二手楼盘热度正持续上涨，如天洋城小区颇受青睐。目前燕郊二手房市场仍处于去库存状态，随着市场转变，购房者已由观望等待转变为开始出手。

3）大厂：本月二手房在售约6700套，新增挂牌约147套，成交约236套，成交均价12622元/㎡，环比下跌1.7%，同比去年下跌12.3%。成交户型主要为二居占比61%，三居占比28%。

4) 香河：在售二手房库存5600套左右，本月新增供应约169套，本月约117套，成交均价9423元/㎡，环比上涨25%，同比去年下跌2%；成交房型主要为二居和三居，分别占比51%、27%。

5) 固安：受新房市场成交快速增长及价格走高趋势影响，二手房业主纷纷提价或撤回待售，成交仍以优惠力度较大的急售房源为主，因此成交量不及预期，目前成交以北部及中北部品质次新楼盘为主，价格未明显增长，环比持平。

4. 保定：

1) 保定市区：本月挂牌均价11000元/㎡，价格下降约600元/㎡，环比下降约6%。成交量因价格因素和解封影响，出现一个成交小高峰。

2)涿州：本月去化略有上涨至260套左右，整体库存略有下滑，但整体去化压力仍然较大，且随着新房市场的不断降价，造成二手房价格下探至6字头。

3) 涞水：本月二手房成交均价为6754元/㎡，环比下降1.9%，仍与去年同期水平相差较大，新房市场持续低迷对于二手房市场影响较大，整体市场一二手房均进入低点。

5.秦皇岛：本月二手房成交均价10518元/㎡，环比上升0.48%。二手房市场价格连续半年下降后，因海港及开发区二手房挂牌房源量占比提升，迎来首次回升。

6.沧州：随着新房的信心恢复，部分二手房业主出现了涨价的心理预期，压缩了二手房的优势，并且沧州超万套的二手房挂牌量极为巨大，去化周期长，二手房去化仍在低位且保持较大压力。

市场预判

虽然疫情管控全面解绑，但2023 年开局依旧很“难”， 即便年前中央“降首付降利率”托市，对于购房者的刺激作用依然有限。从区域看，2023年河北市场将出现明显分化，环京一线燕郊、涿州、固安等以及石家庄、邯郸等少数城市成交有望进一步回暖，对其保持着乐观的预期。其余大部分城市依然不容乐观，整体市场止跌持稳便是最大的预期。

备注：数据截止到2023年1月25日

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