可能会让你感到不适：2023年楼市行情的10个判断

作者：刘德科（德科地产频道总编）

节前，我们分析了楼市的政策走势，总结了房企的10个趋势；过完了一个春节，我们再补上对于2023年楼市行情的10个判断。有些观念可能会让你感到不适，你可以一笑而过，也可以心头一紧。

➊ 调控政策将放松到谷底

对于房地产，2022 年全国出台了几千条宽松政策；但实质性的救市措施，是从 2022 年 9 月底才开始姗姗而来（以「换房退个税」为标志性事件）。截至目前，救市措施仍未出尽。总体而言，2022 年是「雷声大、雨点小」的一年。但可以肯定的是：2023 年，楼市调控政策将放松到谷底。

➋ 限购将保留性放宽

放松到谷底，不等于一松到底；限购作为楼市调控的标志性措施，不可能彻底退出历史舞台。不同级别的城市会有迥然不同的应对措施。我们以佛山与东莞作为参照系（2022 年末，佛山与东莞已全面取消限购）：低于或约等于佛山与东莞的城市，有望全面取消限购；高于佛山与东莞的 GDP 万亿城市，不会取消限购，但有望大幅度放宽限购；北上广深等特殊城市，不可能大幅度放宽限购。

➌ 全国商品房销售规模将恢复性上升

2022 年，全国商品房销售额约 13.3 万亿元，同比下降 26.7%。2023 年可能没法一下子恢复到历史巅峰数值（18.2 万亿元，2021 年），但必然出现恢复性上升，重新突破15 万亿（第二峰值，2020 年）是肯定的。

◆全国商品房销售规模年份对比

*数据来源：国家统计局

➍ 刚需仍将是成交主力

全国商品房销售规模将恢复性上升，靠改善型客户还是靠刚需？很多人认为楼市已进入下半场（该判断存疑），改善型客户将是主力。这是典型的「五环内思维」。在未来十年，刚需仍将是中国房地产市场的绝对主力。

截止 2022 年，银行个人房贷中 90% 以上都是首套房贷款（银保监会数据，国新办 2022 年上半年银行业保险业运行发展情况新闻发布会，2022 年 7 月 21 日）。如果改善型客户是目前楼市的主流，那么首套房贷款的比例不可能高达 90% 以上。未来的未来，改善型客户一定会成为主力，但不是现在；2023 年，无论是新房还是二手房，刚需仍将是成交主力。

➎ 头部城市将率先复苏

楼市复苏是必然的，而且仍然将是头部城市率先复苏。新一轮复苏过程的领头羊城市，将在以下七座城市中产生：京沪深与成都、广州、杭州、南京。

➏ 2016-2017年式的全国普涨难以重现

全国房地产市场复苏是必然的，但 2016-2017 年式的全国普涨难以重现——准确说，是难以在 2023 年重现。不排除一些头部城市会在今年下半年出现房价明显上涨迹象，但全国普涨，仍然需要一些时间。

➐ 调控收紧政策可能会在个别城市率先出现

楼市一旦复苏，调控收紧政策就会拍马赶到。可以预见的是：2023 年下半年或年底，个别城市很可能会率先出现调控收紧政策。

➑ 房价井喷最终还是不可避免，但不一定出现在2023年

即便 2023 年不出现房价井喷现象，2024 年或 2025 年终归还是会出现。大剂量的宽松政策，势必会导致房价井喷。实际上，房价上涨并不受制于宏观经济低迷或居民收入增长降速；恰恰相反，房地产是拉动经济增长的关键引擎。

➒ 难以跳出「调控就跌，救市就涨」的循环

虽然中国已经建成了全世界规模最大的保障房体系，但该体系仍然极不完善，仍有待大步完善。缺乏保障房兜底的中国房地产市场，仍然跳不出「调控就跌，救市就涨」的循环，跳不出「抑制-刺激-抑制-刺激」的循环。

➓ 中国仍然处于城市化高峰期

2022 年，无论是国务院副总理刘鹤还是银保监会主席郭树清，都已给出这样的判断：「我国仍然处于城市化的高峰时期」（郭树清，2022 年 11 月 21 日，金融街论坛），「未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑」（刘鹤，2022 年 12 月 15 日，第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话）。

新年伊始，刘鹤副总理又在达沃斯论坛上重申这一观点。

我们曾经从「国际比较」「国家规模」「发展阶段」与「时代特征」这四个维度，来讨论中国的城市化高峰期仍然远未结束。那些说城市化建设高峰期已经结束的人，是不懂中国基本面。

当然，你也可以用最直接的肉眼观察来判断：你所在的城市（无论大小），工地多不多，如果工地很多，就说明我们仍然处于城镇化建设高峰期。等到工地越来越少，像东京或伦敦那样稀少，才能说我们国家的城镇化建设高峰期结束了。