最真诚的购房建议：青岛、济南……

文、摄/子木

前段时间，写完山东三四线的稿子后，有人打电话给跟说我说，文章写的不对，影响很不好。
后来一个粉丝发来一个截图，还挺有意思：

如往常般，我没有删稿，这是作为楼市研究者的基本素养。
每次调研，都会遇到些许阻力。记得最激烈的是2019年，写南昌调研时，引发当地上下一致炮轰，称我严重唱衰当地房地产，按照古代的做法，应当浸猪笼。
我一没偷人，二身子也胖，挤不进去猪笼，这招对我没用。于是只应了一句话：
他强由他强，清风拂山岗，他横由他横，明月照大江。
之后，南昌房价绷不住，掉的稀里哗啦，到现在都没有缓过来。我们都要明白：
所有城市都有自己的命数和周期，虚妄的炒作最终都是烧尽投机客骨渣的废墟，实打实的价值成长才是可以燎原的星星之火。
今天应读者诉求，再讲讲山东的双子星，青岛和济南。
这两个城市爱恨情仇之间又藏着别人所不知道的秘密，一些基础逻辑转变的同时，又或许是对于买房人新的启示。

01 青岛
之前我在讲山东三四线城市时，最大的感受是“野心”。
但当我再次站在西海岸新区绵长的海岸线上时，不仅感叹，这才是野心的“祖师爷”。
青岛在西海岸新区的加持下，整个城市的规模是对标着世界级一线湾区强市布局的。
所以在日落时分，站在清澈的海水边，我曾幻想着旧金山和纽约这样的城市坐落在这样的海岛之上，究竟会演绎怎样的繁华。

然而产业的掣肘，却一直让青岛迈不开腿，对高房价的支撑力总在飘渺之间。
2018年，青岛楼市狂热，开发商炒作上合峰会，人们入场抢房，我在《国际大会对楼市的影响》里面表达了担忧：
国际会议是一把双刃剑，在于是否可以把当地的产业放大。
而上合峰会的性质，跟进博会等产业峰会不同，对当地产业促进作用有限，如果一味借势炒作，必然会筑起年轻人进入城市发展最高的围墙。
一语成谶。
青岛房价在2018年时达到历史高峰2.5万/平米，大会之后便跌入回调通道，直至调整到现在，均价勉强维持在1.8万/平米左右。

这场大回调历经5年多，对数万投资青岛投资客来说，刻骨铭心。

跌的最深的是青岛郊区，城阳、胶州……就连名极一时的西海岸新区，也基本腰斩。
市南、市北、崂山等城市核心区虽然相对跌幅较少，但也元气大伤，长期“有价无市”拉低了大盘的整体流动性。
跟几个当地中介聊起青岛前几年的行情时，大家都是不约而同地叹息，往事不堪回首。
不过2023年对于青岛的中介来说，或许是一个转折年份，在他们的眼神中看到的是满满的希望。
对于这种希望我是比较认可的，主要在于数据的推理。

青岛二手房均价走势

我们可以看这张图。青岛经过5年回调，房价已经跌回2017年4月的水平，泡沫挤出去很多，基本已经筑底。
2021-2022年，青岛均出现了小阳春，底部购买力复苏，在不断向上托起房价，房价在1.9万左右徘徊，甚至重返2万区间。
只不过疫情加历史级调控利空，2022年下半年又让青岛楼市摔了个跟头，均价直接滑向1.8万，再次挤出剩余泡沫。
所以说现在青岛房价是经过市场教育的，是经过回调筑底的，也是横盘震荡调整的，基本面已经筑实，更多在于板块之间的分化。
青岛是超级分化市场，库存非常大。我记得去年有一家机构还给青岛颁发了奖状，号称“狭义库存全国第一”。
大概从2018年开始，市场行情向下，但土地供应却在向上，房子建的太多，再强的需求都会被稀释掉。
我去西海岸新区西部，城阳等郊区，漫山遍野都是黑压压的房子。
一个朋友说，都是为了拉大城市骨架，比较缺钱，而这些年上面又在做强省会战略，一部分资金都给了济南。
库存太大，就极易导致楼市出现“断层”。

遍布在市南到崂山沿海一带的一线海景房，6-7万每平米，贵的甚至高达9万多每平米，而城阳、西海岸一带，1万多均价的房子遍地都是。
这期间差了好几倍的价格。
而且远郊区大库存低房价的特性，也让更多的青岛市民不缺房，整体购买力从刚需转移到了改善面。
很多人让我讲讲区位，我简单说一下感受。
黄岛，也就是现在大名鼎鼎的西海岸新区，规划很好，沿着海岸线的思路也不错，唯一的缺点在于跟主城区的距离较远。

虽然有跨海隧道做支撑，但是通勤时间以及主城区对黄岛的边缘性不认可，以至于资源输送效率一直比较低。
我大体估算了一下，如果能把西海岸新区做明白，起码青岛需要1300万人口以上，按照现在的人口流入量讲，时间周期实在太长了。

所以黄岛买房，尽量沿海尽量向北找核心。
市南给我的印象不太好。
一来大量的单行线严重制约了交通时间，二来青岛根本没有能力大规模更新这片土地，未来的城市建面只能维持，很难更新。
我晚上去了一个市南的夜市，非常之脏乱差，垃圾遍地，不该是滨海城市该有的模样。
当然市南沿海片区还是非常繁华的，毕竟也是城市的主要核心区之一，政府一直大力投资这片区域。

市南的海景房和学区房依然抗打，也算是青岛的奢侈品。
崂山区房价是最贵的，也是青岛的新中心，遍地写字楼装满了年轻人，也让这个地方持续创造购买力，向上抬升房价。
所以在整个大周期中，崂山区是回调幅度最小的。
但最大的问题是，这里的产品普遍偏老，对于城市新市民来说，除了高昂的海景房以外，选择空间非常有限，所以大部分购房者转向了浮山后面的板块，甚至是远离海岸线的李沧区。

至于再往北的城阳、即墨等区域，是青岛库存的重灾区，只能自住，不能投资。
最后再多说一句。
青岛作为北方经济第一省的明星城市，跑出现在的成绩，其实只能算是中规中矩。
我跟好几个当地的司机深度聊天，大家普遍的感受是，消费太高收入太低，38大虾名副其实，青岛在抢人大战中也是后知后觉，对于当地企业的保护性又很高。
这致使整个社会面很难留住人才，甚至是年轻大学生，从而拉低了房价未来的想象力和天花板，毕竟年轻人才是未来，是整个城市的生命力，而不是靠所谓的有钱人。
而“反节奏”的大量库存，又在不断稀释购买力，当房子大于人口的时候，整个房地产的动力是趋弱的，所以在青岛投资性买房一定要十分谨慎。
但也希望青岛接下来能倾力发展产业，担得起山东小上海之名，毕竟能跟南方强城相抗衡的北方城市不多了。
青岛是希望之一。

02 济南
每次去济南，都跟朋友开玩笑说，又来到了“油条市”。
整个城市的发展始终被挤压在一根东西向的发展带上，像一根油条一样。
济南想过跨河向北发展，撑大格局，但这要面临着天量的资金考验，所以在北部新区的布局上，一直在犹豫徘徊。

最终又把开发方向定在了东面，越撑越长，变成了面条，司机跟我说，济南的路很好找，只要方向对了，一路干就完了。
济南楼市没有外地人炒作，也没有上合峰会带动，所以在这波大周期中，涨跌幅度温和，没有青岛那般惊心动魄。
最高的时候，房价跟着大潮涨到1.9万/平米，后来经过连续回调，房价一直在1.6-1.7万/平米之间震荡，有一种波澜不惊的感觉。

但有一点可以肯定的是，济南的房价更扎实一些。
从去年的数据可以看出，2022年下半年全国主要城市房价都在下跌，而济南依然稳在一个基本面，雷打不动。
一方面在于购买力实在，需求旺盛，另一方面是地方控盘效果不错，这些年并没有跟着青岛做大库存，选择了猥琐发育。
我从西到东，依次考察了西客站片区、济南老城区、中心商业区、中央商务区、高新中心区、唐冶片区、高新片区、圣井还有章丘片区。
趋势比过去更加明显了。
在整个城市发展的路线上，济南似乎已经间接放弃了老城区的更新，全部心思专注于东部大建设。
在楼市交易上，也证明了这一点，西面的购买力在萎缩，除了经五路、大观园、八一等老牌一线学区板块，其他板块的房价都已经陷于长期横盘的境地，越来越刚需。

而东面在持续燃烧，越来越改善，代表着济南的产业高度和人居高度，快马加鞭，集中表现在CBD、奥体中心、齐鲁软件园等板块。
CBD是济南后建的板块，拆迁成本极高，但又因为它是历下区和历城区联系桥梁，只能硬着头皮啃。
我去了姚家比较有名的城中村，遥望远处CBD高楼，有一种非常激烈的财富差冲击感，感叹拆迁就是中彩票，一夜之间竟能改变一个家庭的未来。
CBD的新盘卖得很快，单价3W多的九庐已经卖空了，复星国际也在加速推货，销售比较自信，说这是CBD为数不多的品质好盘，而且高层能看到济南“山泉湖河城”五大元素超高层塔楼。
最高大概能跑到420米开外，刷新济南天际线，附近大量的楼盘都借此做文章，开发商真的是削减了脑袋讲故事。
高新区的发展速度还是非常快的，写字楼林立，有一种上海都市核心区的即视感，大街小巷穿梭着年轻人。

晚上围绕着齐鲁软件园的住宅住满了人，联动南部的奥体中心，呈现出一种欣欣向荣的姿态，可能是济南最鲜活的生命力聚集地。

总之在济南，围绕着东部产业区买房不会错，不出意外今年济南也会出现比较高调的小阳春，借着低利率的环境，有需求的是该上车了。
在走完整个济南之后，不觉感叹发展的速度。

2018年，山东提出强省会战略，2019年济南合并莱芜，GDP占比迅速拉近了与青岛的身位。
相对较低的消费和房价环境，让人们不得不关注这个后崛起之城，也给了大部分年轻人来济南发展的理由，这也是房地产长期发展的内在逻辑。
因此济南的未来，是充满想象力的。

03 最后
很多人让我比较一下青岛和济南。
这个话题其实很容易引战，在采访当地人时，双方给出的态度好像更多是嫌弃而不是共生。
这不仅是山东存在的现象，几乎是所有双子星区域，比如成都和重庆、厦门和福州、大连和沈阳、苏州和南京等组合的必然结果。
说白了就是两个城市没有打出差异化，而都指望着省内资源的输送，看更偏爱于谁，竞争也就在所难免。
但我认为，两套逻辑应当是独立的。

青岛有港口，应该带动日照、烟台等城市借出海优势发展外循环的工业逻辑，而独一无二的滨海生态，对文化娱乐又有较强的加持作用。
而济南，更应该着重于内循环，把省内兄弟城市的资源汇集起来，规模化产业链条，深耕于数字经济和先进制造业。
一里一外，一重一轻，两者相互配合，就能疏通整个资源链条，把山东省的经济做起来。
从2018年开始，这波长达5年的房地产大调整，我认为对山东双子星来说，是好事。
双方都认清了自己的底色，也务实了不少，只有这样，才能整装待发，激发更大的潜力。
还是那句话，马太效应日渐激烈的今天，唯一阻挡南北差异的基石就是山东，而整个山东又要看济南和青岛。
真诚希望这对双子星，能站在历史的高光舞台上，证明北方第一大省的实力。