2022北京大宗交易报告｜成交超500亿，办公热度持续，商业、公寓物业回暖

文 | 克而瑞北京资管

近三年，受疫情影响，以及国内外环境超预期变化，经济增长和大宗交易不确定性增加。2022年北京经济下行压力大，外出和交易活动受限，大宗交易额同比下降，但不良资产的抄底也迎来了市场机遇，2022年平均成交单价仅为2.27万元/平米，价格同比下跌超四成，成交总单量同比呈现增涨态势。

从成交结构来看，总价1-10亿元区间的物业成交单数共51单，成交单数占比近八成。办公物业仍为主要成交类型，综合体成交占比同比有所下降，成交金额和成交单数呈现双降态势，商业、公寓物业成交回暖。从区位上看，成交集中于三环外，朝阳区和丰台区热度最高，四环外成交单数占比亦明显上涨。从内外资情况来看，内资依然主导北京大宗物业交易市场。外资整体呈净流入状态，后市依然看好中国优质物业资产。从买卖方情况来看，投资机构依然为北京大宗物业交易的买家主体，房地产开发运营商卖出数量占比仍位居首位。

2023年经济有望总体回升，随着经济的逐渐向好，疫情期间被搁置和延期的投资需求有望持续释放。外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场,北京大宗交易市场仍将备受投资者关注。

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整体成交：年度总计532亿元，同比下降26%

1）2022年成交额同比下降，但仍保持较大规模

2022年，北京大宗物业投资交易总额达到532.23亿元，同比下降25.71%；成交总单数65单，单笔成交额为8.44亿元，单笔成交金额同比下降41.79%；成交单价为2.27万元/㎡，同比下降41.79%。

受疫情等因素影响，2022年北京成交总金额达到了2021年全年总成交金额的74.3%，同比有所下降，但成交单数同比增涨32.7%，大宗交易市场较为活跃，成交总量仍保持较大规模。

图：2020-2022年北京大宗交易季度成交情况

数据来源：克而瑞资管CAIC

从买家用途来看，主要以投资为主，2022年成交单数和成交金额以投资目的为主的分别占比60.0%和73.2%。

图：近3年北京大宗交易以投资为目的交易占比情况

数据来源：克而瑞资管CAIC

2）总价1-10亿元为主要交易区间，成交单数占比近八成

2022年，总价1-10亿元区间的物业成交单数共51单，成交单数占比近八成。与前两年明显有差异的是，成交金额在1亿元以下的录得0单，30亿元以上的仅有3单，占比4.7%，远低于2020年、2021年的水平。

图：2020-2022成交物业交易金额区间对比（按成交单数）

数据来源：克而瑞资管CAIC

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办公物业热度持续，商业、公寓物业成交回暖

1）办公物业仍为主要成交类型,综合体成交占比同比有所下降

2022年，办公类物业是北京大宗交易市场的主要成交物业类型，成交金额和成交单数占比分别为52.3%、41.5%，综合体类物业占比相比于2021年有所下降，成交金额和成交单数同比分别下降29.5和20.9个百分点。

图：2020-2022成交物业类型比例（按成交金额）

数据来源：克而瑞资管CAIC

2）商业、公寓成交回暖

商业物业成交回暖。2022年，北京商业物业成交金额74.7亿元，共成交15单，成交金额和成交单数占比分别为14.0%、23.1%。相比于2021年分别同比增涨11.3和19.0个百分点。

公寓物业成交回暖。2022年，北京公寓物业成交金额39.0亿元，共成交4单，成交金额和成交单数占比分别为7.3%、6.2%。相比于2021年分别同比增涨7.1和4.1个百分点。

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成交集中于三环外，朝阳区和丰台区热度最高

2022年，北京市大宗物业成交主要集中在三环外，成交数量占比75.4%。2022年北京市大宗物业成交在三环外的占比与2021年相比增涨了4.0个百分点。2022年四环外成交单数占比亦明显上涨，共成交38单，同比增涨72.7%。

图：2020年-2022年成交大宗物业3环内外数量占比

图：2020年-2022年成交大宗物业4环内外数量占比

数据来源：克而瑞资管CAIC

2022年，朝阳区成交物业数量最高，其次为丰台区。2022年，朝阳区大宗交易共成交24单，丰台区共成交9单。2020-2022年连续三个年度都以朝阳区大宗交易成交最为火热，丰台区以2笔优势超过海淀区。

图：2020-2022年大宗物业成交区域数量对比

数据来源：克而瑞资管CAIC

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内资依然主导大宗市场，房企持续卖出物业资产

买方方面，内资依然主导大宗物业交易市场。2022年内资交易数量占比86.0%，同比小幅增涨0.9个百分点。2022年外资整体成交单数共6单，与2021年持平。外资（港）在北京投资仅1单，相比2021年少了2单。

数据来源：克而瑞资管CAIC

投资机构依然为北京大宗物业交易的买家主体，房地产开发运营商卖出数量占比仍位居首位。从卖家情况来看，房地产开发运营商卖出数量占比依然位居首位，占比56.9%，在融资收紧和现金流压力背景下，部分房地产开发商通过出售商业地产资产以缓解资金短期压力。

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未来展望 

2022年北京大宗交易成交额虽创2020年以来最低值，但成交单数增涨明显，整体成交金额依然保持较大规模。2023年，随着经济的逐渐向好，疫情期间被搁置和延期的投资需求有望逐步释放。

预计2023年，成交仍以内资为主，外资部分搁置的物业将有所成交，外资整体呈净流入，外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场。投资者仍将更加倾向于租金收入相对稳定和预期较好的综合类及办公物业。

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2022年北京重点大宗交易典型案例

数据来源：克而瑞资管CAIC